부동산 투자는 도대체 언제 하는 것이 가장 좋을까?
"상승기?, 침체기?"
주식이나 부동산이나 주변에 부자가 된 사람들이 한결같이 이야기하는 것은 상승장은 나에게 중요하지 않다
나에게 필요한 것은 얼마나 침체기가 오래가고 더 이상 사람들이 부동산을 사는 것을 두려워할 때가 가장 좋은 시기라는 것이다.
"아무도 거들떠보지 않을 때"
"왜 부동산을 사냐고 할 때"
"언론이 더 이상 부동산으로 투자를 하는 시대는 끝났다고 할 때"
"시장이 공포에 쌓여 있을 때"
이럴 때 찐 부자들은 엄청나고 공격적인 투자를 한다는 것이다.
가만 생각해 보면 나 또한 그런 공포를 두려워했지만 버티고 버티다가 투자를 대폭적으로 늘려나갔던 기억이 난다.
오늘은 우연히 부동산에 들렀다가 사장님이 진짜 부자가 된 분을 우연히 만난 이야기를 해보려고 한다.
퇴근 후 임장을 갔다가 아파트가 싸게 나왔길래 부동산에 들렀다.
70 정도 돼 보이는 사장님은 혼자 종이 신문을 보고 계셨다.
나를 안경 너머로 흘깃 보더니 무슨 일로 오셨냐고 물어본다.
네 인근에 00아파트 매매 좀 알아보려고 왔어요.
요즘 거래 안되는 데 사려고?
그냥 관심이 있어서요.
요즘 거래가 잘 안되나요?
나는 반문했다.
8월까지는 반짝하다가 지금은 전세, 매매도 거래가 안되네.
아 네 그냥 관심 있어요.
그래?, 사려면 좀 서두르지 그랬어. 올 초만 해도 가장 바닥이었는데.
그러게요. 그때가 바닥일 줄을 누가 알았겠어요. 더 떨어질 줄 알았지요.
그렇지 사람들은 떨어질 때는 절대 못 사지 더 떨어질 것을 기대하니까.
반대로 오를 때는 사람들은 미친 듯이 달려들지, 오를 거라고 착각하니까.
그래서 사람들은 돈을 못 버는 거야. 평범한 사람들은 평범하게 접근하니까
네? 그게 무슨 말씀이시지요?
내릴 때는 팔고 오를 때 사야 하는 것 아닌가요?
정말 그렇게 생각해요?
음.... 사실 나도 그렇게 투자를 하지 않는다.
( 일반 사람들은 이 시기를 확신하지만 투자를 하면 할수록 내릴 때와 오를 때를 확신하지 못하기 때문이다. )
그럼 사장님은 어떻게 투자를 해야 한다고 생각하는데요.
내릴 때 더 내려간다고 어떻게 확신할 수 있지?
오를 때 어떻게 더 오른다고 확신할 수 있지?
사람들은 관성에 따라 행동하는 것을 굉장히 자연스럽게 생각하는 경향이 무척 강해.
내려가고 있으니까 내려가는 것을 당연 시 하지. 오를 때도 마찬가지로.
사람은 이런 관성이라는 것을 의식하지는 못하지만 무의식적으로 지배당하고 있는 것이야.
의식적으로 판단한다고 하지만 무의식에 의해 나도 모르게 판단을 하는 거지.
투자하는 사람들 대부분이 이렇게 투자를 하니까 큰돈을 못 버는 거야.
그럼 죄송한 말씀인데 사장님은 투자를 많이 하시나요?
혹시 몇 채나 가지고 계세요.
한때는 아파트로만 100여 채 정도까지 가지고 있었지.
지금은 지난 상승장에 대부분 정리를 했지.
엄청나네요. 어떻게 그렇게 많이 살 수 있으셨어요.
그 정도 돈이 있으셨나 봐요.
그리고 어떻게 그렇게 상승장에 다 팔 수 있었어요.
계속해서 나도 모르게 질문을 하기 시작했다.
투자를 20여 년간을 하다 보니까 위기와 상승장 경험을 조금은 알게 되었어.
살 때와 팔 때를 경험적으로 알게 된거지.
그때가 언젠가요?
언제 많이 사셨어요?
서울은 2013~4년도, 경기도는 2015~17년도
가장 바닥일 때네요.
응 그렇지 가장 바닥일 때지.
잠시 물 한 모금을 마시면서 잠깐 회상을 하는 듯하면서 말을 이어간다.
당시에 부동산 침체기가 리먼 사태가 2008년 후 터진 이후에 침체기의 늪을 달리고 있었지.
주위에서 하우스 푸어를 넘어 더 이상 부동산은 상승하지 않는다는 분위기가 팽배했지.
당시에 유명한 부동산 전문가라는 사람들은 일본을 우리나라도 따라갈 것이라는 보도가 가장 힘을 많이 받을 때였으니까.
그런데 어떻게 그때 그런 공포 속에 그렇게 많이 살 수 있었어요.
이런 공포 속에는 아무도 집을 사려고 하지 않아.
그저 전세만 살고 싶어 하지. 당연히 전세가가 계속해서 상승하고 매매가는 그대로, 또는 떨어지는 상황이 발생하지.
나는 거의 내 돈 한 푼 안 들이고 그렇게 전세 레버리지를 활용해서 강서, 강동, 강북 쪽을 주우러 다녔지.
가는 곳 부동산 사장들이 도대체 왜 매매를 할 정도로 의아해했는데
나는 아랑곳하지 않고 폭발적으로 매수를 늘렸어.
그럼 개인으로 매수했나요?
법인과 개인을 혼용해서 물론 법인 물건이 많지.
아~~대단하네요.
경기도는 언제 들어가신 건가요.
서울이 서서히 오르는 것을 보면서 더 이상 매수하기는 힘들겠다고 생각하고 투자 지역을 경기도로 옮겼지.
경기도는 여전히 절대로 오르지 않는다는 피해의식이 강했거든.
언론도 서울만 오른다는 이야기가 나올 때 나는 경기도를 같은 방식으로 매입하기 시작했지.
거기에 운 좋게 전세가가 상승해 주면서 투자금은 다 회수되었고 계속해서 투자를 이어 갈 수 있었지.
우와 대단하네요.
그럼 그걸 언제 정리하신 거예요.
2020년도에 한참 상승할 때
어떻게 그렇게 과감히 정리할 수 있었어요? 더 오를 것이라는 기대감이 팽배할 때인데요.
저 같으면 절대 매도를 못 할 것 같은데요.
더 오르기를 기대하고 팔지 않을 것 같은데요.
달이 차면 기울게 되어 있는 것이 세상 이치야.
5년 이상 상승하면 오랫동안 간 거라고 생각했지.
더군다나 사람들이 집을 못 사서 안달할 때가 팔 때라는 것을 오랜 투자 경험으로 알고 있지.
대단하시네요.
정말 워런 버핏처럼 공포에서 사서 환락에 팔아라라는 말을 실천하셨네요.
그렇지. 사람들은 이 말을 머리로는 이해하지만 실제로 실천은 못해. 실천을 하려면 엄청난 결심을 해야 하거든. 무의식 즉 본능을 이겨야 하는데 그렇지 못해. 그런 경험을 해보지 못했기 때문이야.
정말 대단하시네요.
그럼 지금은 투자를 하고 계시나요?
아니. 지금은 지켜보고 있어.
여러 가지 규제도 많고 시장도 오랫동안 과열되어 있고 해서
뭐 솔직히 더 투자를 안 해도 되지만 투자가 재미있는 것을 아예 그만둘 수는 없고 또 시기를 보고 있는 거지.
그럼 현재 자산은 얼마 정도 되시나요?
글쎄? 모르겠는데. 그걸 꼭 계산해 봐야 하나
음.... 쩝
이 사장님은 자신의 투자 히스토리를 즐거워하며 이야기해 주셨고 나는 깊이 흠뻑 빠져 경청했다.
매매시세 물어보러 왔다가 투자 강의를 듣고 나온 느낌이다.
부동산 투자는 아무도 거들떠 보지 않을 때 사람들이 부동산은 더 이상 하면 안 된다고 생각할 때
조용히 들어가 대거 매입을 했고 너도 나도 사고 싶어 미쳐 있을 때 조용히 팔고 나온다.
공포에 사서 환락에 팔아라 투자기의 명언을 이분은 몸소 실천했고 어마어마한 부자가 된 것이다.
부동산 투자를 언제 하면 가장 좋을지? 그리고 머리로는 아는데 몸이 안 따르는 이유가 어디에 있는지 이 할아버지 부동산 사장님을 보면서 깊게 느끼는 시간이었다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
