-지금 시대에도 소액 투자가 가능할까? 서울, 수도권은 너무 올라서 이제 소액 투자를 할 수 있는 시대는 끝난 것 아닌가요? 이제는 돈이 있는 사람만 부동산 투자를 할 수 있는 것 아닌가요?
-머쉬 당신이 투자할 때는 시기가 좋아서 소액이 가능했지만 지금은 그런 물건을 찾기는 불가능한 거 아니에요. 소액으로 하려면 지방으로 가야 하는 것 아닌가요?
-가끔씩 이런 질문들을 많이 받는다. 과연 부동산 투자는 돈이 있는 사람만 가능한 분야인가? 아니면 소액으로 투자하는 시대는 과거에는 가능했지만 지금은 이제 영영 안되는 걸까?
글쎄 나의 대답은 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다.
무슨 뜬구름 잡는 이야기야 할 수도 있다.
옛 속담에 아는 만큼 보인다라는 말이 있다.
내가 아는 만큼 시장도 그만큼만 보인다. 즉 많이 알면 알수록 더 많이 보이고 모르면 전혀 안 보이는 것도 부동산 시장이다. 즉 물건이 없는 것을 한탄하지 말고 내가 모르고 있다는 것을 아는 것이 중요하다.
과연 내가 무엇을 모르고 있는 걸까?
고 정주영 회장님의 '어이, 자네 해보기는 했나?' 하고 했던 일화는 유명하다.
한 겨울에 녹색 잔디가 있는 운동장을 만들기 위해 보리싹을 심은 일화나
바다 간척 사업을 할 때 마지막 제방을 막기 위해 대형 폐선을 이용해서 막는 일화는 불가능하다고 생각하는 일반인이라면 거의 생각을 못 할 정도로 유명하다.
하고자 하는 의지만 있다면 얼마든지 소액 투자는 과거에도 그랬고 현재도 가능하다.
그럼 일단 과거 나의 소액 투자 사례들을 과거 초창기부터 최근 투자 그리고 향후 내가 생각하는 소액 투자까지로 나누어서 글을 써보려고 한다.
과거 나는 경매로 투자를 시작할 때 소액 투자의 성지는 인천 빌라 투자였다.
당시에 고수들은 빌라를 낙찰받고 오히려 플러스 피(투자하고 돈이 남는 구조)를 만드는 것이 일상이었다.
방법은 아무도 거들떠보지 않는 반지하 빌라를 받아서 수리를 통해 낙찰가 보다 높은 전세가로 세팅을 했다.
그렇게 한 채 두채 모으기 시작해서 몇 십 채로 늘려가는 방식이었다.
나는 초창기에 이 시스템이 너무나 말도 안 되고 신박한 투자기법이라고 생각했다. 나도 할 수 있다고 생각을 하고 선배들의 낙찰받은 물건들을 복습하기 시작했다. 물론 초보이기도 했고 투자 시간이 지난 후여서 그런 물건은 초보인 내 눈에는 보이지 않았다.
그리고 나는 신세한탄을 했다. 이미 늦었네. 그런 시대는 저 선배한테만 해당되고 나한테는 그런 기회는 없다고 생각을 했다. 초기에는 선배들이 했던 지역, 방식을 그대로 똑같이 답습하려고 하니 그런 물건은 이미 보이지 않았다.
그리고 과연 이 방식을 따라 하는 것이 맞을까 고민했다. 반지하 빌라는 상승기 흐름에서는 매도가 가능하지만 일반적으로 거래가 불가능하다는 단점이 있음을 깨닫고 빌라보다는 사람들이 살고 싶어 하고 환금성이 좋은 역세권 아파트를 집중적으로 보기 시작했다. 하지만 역세권 아파트들은 누구나 선호하기 때문에 매매가도 높았다. 물론 전세가는 당시에 높지 않아서 투자금이 많이 들어가는 상황이었다.
환금성이 좋은 아파트 중에 과연 전세가는 높고 매매가는 낮은 즉 투자금이 적게 들어가는 아파트가 있을까? 고민고민했지만 사실 그런 물건은 없었다. 일반적인 관점에서는 말이다.
정말 없을까? 고민고민하면서 임장을 다녔다. 그런데 경매 물건 중에 유찰이 되는 물건들이 보이기 시작했다. 그 물건은 바로 나 홀로 아파트였다. 150세대 정도 되는 아파트 사기는 뭐 하지만 전세로 살기에는 빌라보다 훨씬 좋았다.
그래 이거다 생각하고 경매 물건들을 뒤지기 시작했다.
그리고 강동구 역에 나온 나 홀로 아파트 물건을 경매로 낙찰받는다.
그것도 단독으로 낙찰받는다.
당시에 30평형 아파트를 2억 7천만 원에 낙찰받는다. 거래는 잘 안되지만 적어도 3.4억에 실거래가 찍혀 있는 물건이다. 가장 중요한 전세가는 2억 4천이다. 그래 3천만 원으로 살 수 있겠다는 생각이 들었던 물건이다.
나는 그렇게 내 생에 최초로 3천만 원으로 강동구 역 역세권에 30평 때 아파트를 소유하게 된다.
나는 이 물건이 계기가 되어 못난이 아파트를 집중적으로 고민하기 시작했다.
사람들이 거들떠보지도 않는 못난이 아파트..
그리고 다음으로 사람들이 매수하고 싶지 않은 아파트들은 어떤 것이 있을까?
물론 서울이어야 하고 역세권이어야 한다.
그리고 생각한 것이 아무도 거들떠보지 않는 대단지 1층 아파트였다.
1층은 사람들이 싫어하는 아파트이다. 일단 보안성이 취약하다. 밖에서 내부가 잘 보인다. 벌레가 많다. 겨울에 하수구 동파로 배수관 역류가 일어날 수 있다. 등등
일반적으로 이런 이유로 사람들은 1층 아파트를 싫어한다.
그럼에도 불구하고 돈 없는 나 같은 사람이 저렴하게 매입을 한다면 최고가에 팔지는 못하지만 그래도 어느 정도 수익을 만들 수 있다고 생각을 했다.
당시에 나는 강서구 쪽에 25평 아파트를 2.4억에 경매로 받아서 직영 올 수리를 통해서 2.1억에 아파트를 소유하게 된다.
정말 아무도 거들떠보지도 않는 물건을 나는 당시에 전세가가 그리 높지 않은 상황에서 나름 소액으로 아파트를 소유하게 되었다.
혹자는 그런 물건은 거래가 안되고 값도 제대로 받지 못하기에 골치 아픈 물건이라고 폄하할 수 있다.
물론 그럴 수 있다. 하지만 소액으로 사고자 하는 열망으로 결과를 만들지 않았는가? 대다수 사람들은 돈이 없다는 핑계로 시도조차 하지 못하는 것이 일반적인데 단순히 소액으로 아파트를 매수하고자 하는 열망으로 미친 듯이 고민하고 뒤지다 보니 이런 결과를 만들 수 있었다.
부동산 투자는 내가 얼마나 사고자 하는 의지가 있느냐가 중요하다.
많은 직장인들에게 노후를 위해 부동산 투자를 하라고 권하면 대부분 돌아오는 답변이 투자하기에 목돈이 없다는 것이다.
글쎄 돈이 없는 것이 아니라 의지가 없는 것은 아닐까
해외여행과 명품 가방을 사기 위해 몇 백만 원씩 사용하거나 외제차를 사기 위해 몇 천만 원씩 사용하면서 과연 돈이 없어서 못한다는 말은 변명에 불과한 것이다.
부동산 투자에 머뭇거리고 있는 당신은 과연 돈이 없는 것인지 의지가 없는 것인지 고민해 보기 바란다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
PS.
(나는 이 물건들을 몇 번 언급했듯이 부동산 침체기를 버티지 못하고 4년을 채 보유하지 못하고 매도한다.
강동구 나 홀로 30평형 아파트
(낙찰가: 2.7억 매도가: 3.4억)
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1년 후 6억을 찍고
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3년 후 9억을 찍는다.
강서구 아파트 25평형 1층 아파트(낙찰가: 2.4억, 매도가: 2.6억)
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2년 후 5.6억
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4년 후 8.5억을 찍는다.
결론적으로 당시 나는 소액으로 매수하는 것에 중점을 두어서 성공을 했지만 결국은 큰 성공은 거두지는 못했다.
만약 급하게 매도하지 않고 소액으로 투자를 해서 소유권을 오래 가져갔으면 어땠을까?
나 홀로, 1층이라고 무시했던 것들도 결국 시세에 준해서 따라가게 되어 있다.
To be continued...
