부동산 투자를 시작하는 사람들이 가장 많이 고민하는 것이
"과연 어디에 투자를 할 것인가"에 대한 고민일 것이다.
"어디에 투자를 할 때 가장 많이 오를까?"
"서울에 투자하는 것이 좋을까?"
"수도권에 투자를 하는 것이 좋을까?"
"아니면 지방에 투자하는 것이 좋을까?"
부동산 투자자가 되겠다고 결심하면 아마도 투자 지역에 대한 고민을 가장 많이 할 것이다.
당연히 하급지보다는 상급지가 좋을 것이다.
지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울에서 변방보다는 강남 당연한 것이다.
어떤 부동산 전문가는 "강남만 사란" 사람이 있다. 강남은 절대 떨어지지 않고 시장을 선도하니 가장 수익이 확정적이라는 것이다. 일면 맞는 말이다. 투자에 있어 강남은 주식으로 치면 삼성전자와 같을 것이다. 그만큼 안정적이고 낙폭이 적을 수 있기 때문이다. 실제로 이번 코로나 이후 하락기를 보면 강남이 가장 잘 버텨주고 있다. 오히려 어떤 물건은 더 오른 곳도 있었다.
그럼 강남을 투자하는 것이 맞을까?
맞다. 돈만 있다면...
하지만 평범한 직장인에게 강남을 사는 것은 너무나 넘사벽이다.
언감생심이다. 아무리 대출을 일으키고 영끌을 해도 답이 없다.
그래서 차선책으로, 마용성, 노동강, 수도권 등으로 대안으로 투자를 하는 것이 아니겠는가?
그런데 과연 정말 어디에 투자를 했었을 때 가장 수익률이 좋을까?
나는 과거 내가 투자하려고 했던 물건들을 최근에 복기 차원으로 시세를 살펴보았다.
그런데 신기하게도 내가 투자하려고 했던 상급지, 특히 투자금이 많이 들어가는 곳은 생각보다 많이 떨어지지 않았다. 반면에 내가 투자한 하급지 물건들이 낙폭이 컸다.
예를 들면 과거에 내가 하려고 했던 A급지 25평 물건이 최고점 10억을 찍고 현재 8억에 머물러 있다. 당시에 시세가 4억 정도였다. 시세차익이 4억이다. 반면에 내가 샀던 물건은 B급지 지역에 B급 물건 이이다. 이 물건은 한때 7.3억까지 갔고 현재는 5.8억이다. 매수 때 가격은 3억이다. 시세차익은 2.8억이다.
당신 같으면 어느 물건을 살 것 같은가?
당연히 상급자 물건을 선택할 것이다. 당연하다.
그런데 여기에 빠진 전제가 있다. 과연 내 돈을 얼마를 태울 것인가?
A급지 물건은 전세가가 3.2억으로 투자금이 8천이 들어가는 상황이다.
반면에 B급지 지역의 물건은 전세가가 2.8억으로 2천만 원이 들어간다.
"2천만 원으로 2.8억 벌래?"
"8천만 원으로 4억 벌래?"
라고 하면 당신은 과연 어떤 선택을 할 것인가?
그래도 대부분의 사람들은 돈이 더 들어가더라도 상급 지를 선택할 것이다.
만약에 1주택 투자를 한다면 말이다.
하지만 여기에서도 또 변수가 있다. 한 채가 아니라 여러 채를 매입한다면 이야기가 완전히 달라진다. 즉 8천만 원으로 한 채를 사는 것보다 2천만 원씩 4채를 산다면 결과는 완전히 달라진다.
"1채 8천만 원 투자 4억 수익 VS. 4채 8천만 원 투자 11억 수익"
거의 3배에 가까운 수익 차이가 나는 것이다. 물론 여기에 조건은 다주택 투자에 대한 세금 제약이 없었다는 전제하에 가능하다. 그리고 투자자가 아닌 실거주 1주택 투자자라면 선택은 달라질 수 있다. 물론 나는 투자자 관점에서 이야기를 하고 싶다. 즉 다주택 투자를 한다는 전제하에 말이다.
나는 과거 가장 중요하게 생각하는 투자 철학은 어느 지역이 좋냐에는 그렇게 관심이 없었다. 다만 얼마나 투자금을 작게 할 수 있을지에만 관심이 있었다. 물론 지금도 이 생각은 변함이 없지만 최근에 시세 조사를 해보면서 지역에 따라 가격이 빠지는 것을 보면 가끔씩 "아~그때 조금 더 상급지를 샀어야 했나" 이런 후회를 하기도 한다.
"12억짜리 아파트가 24억~헉"
최근에 시세 조사를 해보면서 과거 내가 투자를 가장 열심해 했던 17년, 18년도와 현재 가격을 비교해 보면 대부분의 지역의 시세가 그때 보다 2배 정도 올랐다. 즉 비싼 것도 두 배 올랐고 싼 것도 두 배 올랐다. 단순 수치로만 보면 그때 비싼 것을 샀으면 더 큰 수익을 거두었겠다는 생각을 하며 아쉬운 후회를 하지만 막상 나의 투자금을 생각한다면 역시나 똑같은 투자 패턴을 하지 않았을까 생각이 든다.
나의 경우는 어느 지역을 사느냐보다 얼마나 작은 투자금이 들어가느냐가 우선이었다.
소액 투자를 좋아하는 필자로서는 투자금이 적게 들어가는 물건이 가장 좋았다. 혹자는 세금을 생각하면 똘똘한 한 채가 더 좋다는 말도 있다. 그 말도 맞다. 한 채만 한다면 하지만 나는 다주택 투자이기 때문에 똘똘한 한 채에는 관심이 없다.
그렇다고 투자금이 적게 들어간다고 지방이나 수도권 변방에 투자하지 않는다. 어느 정도 입지가 받쳐 주는 것은 기본으로 생각하고 그 안에서 고민을 한다.
투자에 정답은 없다. 각자 처해진 여건과 상황에 맞게 하면 된다.
다만 나에게는 지역보다는 투자금이 우선이었다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
