부동산 투자를 시작한 지인 이야기
최근 지인 중에 부동산 투자를 시작했다는 분을 만났다. 그분은 회사일만 열심히 하는 분이었는데 최근에 후배들이 부동산 투자로 돈을 많이 벌었다는 이야기를 듣고 자극을 받아 열심히 공부를 하고 있다고 한다.
오 축하드려요.
드디어 투자 공부 시작한 거예요?
6개월 전에 시작했다는 이야기는 들었는데.
잘 돼가나요?
음 열심히 하려고 노력하고 있어.
매일 유튜브로 부동산 강의도 열심히 듣고 있고 책도 열심히 읽고 있어
아 그래요?
열심히 하신다니 포기하시지 않고 꾸준히 하시기만 하면 될 것 같아요.
음.. 근데 요즘 뉴스에서 부동산이 떨어진다고 해서 불안해.
이제 부동산 하락기로 접어들면 지금 해도 돈을 벌 수 없을 것 같아.
음 그럴 수도 있지요
그래서 벌써 포기하시려고 하는 거예요?
그건 아닌데. 몇 개월 공부하다 보니 힘드네
책과 유튜브 보는 것도 한계가 있고 마냥 공부하는 것도 지겹고
혹시 관심 지역 시세 조사는 해봤어요?
음 우리 동네는 해봤는데 너무 비싸더라고.
절대로 내가 가진 돈으로 살 수는 없을 것 같아
일찌감치 포기했어.
직접 가보기는 했어요?
네이버로 시세는 봤지. 너무 비싸
돈이 없어.
음 아직 임장도 가보지 못했네요
살 것도 아닌데 뭐 하러 가
부동산 들어가서 물어보는 것도 낯간지럽고, 좀 그래..
딱히 할 말도 없고. 부동산 사장님 만나는 것도 두렵고...
이분은 6개월 동안 이론만 공부하고 있다. 마치 학교에서 수업을 듣듯이 투자를 공부해서 암기해야 하는 것으로 알고 있다. 아직까지도 부동산 문턱도 가보지 못하고 무엇을 어디서부터 해야 할지 모르고 그저 부동산 투자의 잡다한 지식만을 공부하고 있는 것이다.
이 분과 대화를 나누면서 과거 내가 부동산 투자를 시작했을 때가 기억이 난다.
나 또한 초보 시절에 아무것도 모를 때 임장 가는 것이 무슨 의미인지 몰랐다.
그리고 뻔히 네이버에 시세가 나와 있는데 굳이 물어볼 필요가 있을까? 그런 생각이 많이 들기도 했다. 그리고 막상 부동산에 들어가면 살 것도 아닌 사람이 살 것처럼 물어보는 것도 어색하고 싫었었다.
나는 그분에게 몇 가지 팁을 알려드렸다.
일단 자기가 아는 동네의 지역을 선정해 보라고 했다.
아니면 지하철 라인을 하나 선정해 보라고 했다.
그리고 대장 아파트와 제일 저렴한 아파트를 줄을 세워보자
기준을 84타입이나 59기준으로 시세를 조사하고
왜 비싼지, 싼지를 조사하는 것이다.
예를 들면 대장 아파트의 기준: 신축, 대단지, 역세권, 등..
저렴한 아파트: 구축, 나 홀로, 역에서 멀리 떨어져 있는 여부, 학군, 교통 등.
이런 것들을 통해 전체적으로 나래비가 되었다면
실제로 임장을 통해서 나래비를 통해서 세운 가격차이가 합리적인지 아닌지를 판단한다.
부동산에 들러 실제 네이버 매물과 부동산 사장님이 보유한즉 부동산에 올려놓지 않은 매물이 있는지 물어본다.
나는 실제로 이렇게 부동산 임장을 통해 훨씬 저렴한 물건들을 많이 만났으며 이를 통해 정말 소액으로 투자를 많이 했다. 그렇게 같은 방법으로 지역을 넓혀 나갔고 지하철 노선을 따라, 역 주변을 따라 매주 임장을 하면서 '급매 of 급매'를 찾을 수 있었다.
아파트와 아파트 비교도 중요하지만 소형과 중형 대형의 비교를 하는 것도 중요하다.
과거 비수기에는 소형을 좋아했지만 서서히 중형, 대형을 좋아하고 있다. 그렇다 보니 다시 소형이 현재는 저렴하다.
그렇다면 이런 반문을 할 것이다.
이제는 더 이상 수도권에는 저렴한 아파트는 없어요?
그렇다. 저렴한 아파트는 없을 수 있다.
하지만 투자가 아파트가 전부는 아니다.
최근에는 재개발 빌라나 오피스텔도 마찬가지로 인기가 높다.
아파트가 10이면 오피스텔은 6 정도였다. 과거에는
그럼 6미만 물건이 있는지 현장을 가보아야 한다.
그리고 2룸이 6이었다면 1룸은 현재 1이라면 1룸도 충분히 투자가 가치가 있는 것은 아닌가?
빌라 역시 마찬가지다.
딱히 재개발 호재가 없어도 이런 관점으로 접근을 한다면 나는 굳이 지방을 가지 않아도 충분히 서울, 수도권에서 큰 수익을 낼 수 있을 것이라고 본다.
이런 방법은 너무나 쉽다. 얼마든지 무한대 확장을 할 수 있으며 조금만 노력한다면 금방 부자의 길로 들어설 수 있는 것이다.
공부하고 임장해야 할 비교의 기준
시간이 지나면 시간차가 있지만 자연스럽게 올라간다. 이를 안다면 저평가라고 생각하면 충분히 매입을 고려해 보아야 한다.
대장 아파트 VS. 꼴찌 아파트
저층 VS. 고층
로얄동 VS. 비선호동
소형 VS. 중형 VS. 대형
아파트VS. 빌라 VS. 오피스텔
재개발 빌라 VS. 비개발 빌라
1룸 오피스텔 VS. 2룸 오피스텔
부동산 투자도 이론을 공부하는 것은 중요하다. 하지만 이것에 매몰돼서 너무 오래 할 필요는 없다.
적절한 이론이 습득됐다고 하면 바로 현장으로 달려가는 것을 추천한다.
물론 이런 일련의 활동이 한 달, 두 달, 하다 보면 지칠 수 있다. 그렇기 때문에 같이 함께 할 동반자가 필요한 것이다.
함께 할 동반자가 굳이 내 옆에 없어서도 된다. 나는 여전히 부동산 팟캐스트를 임장을 하거나 운동을 할 때 듣는다. 그들의 성공 스토리를 들으면서 내가 몰랐던 지식도 배우지만 그 지식보다 더욱 중요한 것은 나도 할 수 있다는 격려인 것이다.
나의 부자 되기 루틴
1. 출퇴근, 또는 운동할 때 부동산 팟캐스트 듣기(지식+투자 열정이 식게 되는 것을 방지해 준다.)
2. 부동산으로 부자가 된 사람들의 책을 읽고 그 저자의 수업 듣기(그냥 무식하게 해보는 거다.)
3. 수업을 함께 듣는 사람들과 투자 스터디 만들어 보기(혼자 하면 금방 지친다.)
4. 매주 금요일은 무조건임 장하기(나의 루틴을 만드는 것은 중요하다.)
5. 매주 토요일은 수업 듣기(현장과 이론이 함께 해야 한다.)
6. 매일 아침 부자 관련 책 읽기(어느새 나도 그들과 같은 생각을 하게 된다.)
7, 매일 목표한 계획을 다시 읽고 이미지화 한다(저 깊은 무의식에 부자의 마인드를 지속적으로 각인한다.)
8. 매년 12월 10년, 5년 3년 1년 계획 세우기(조급해 하지 않고 장기 계획을 세우고 역순으로 오늘 해야 할일을 계획한다.)
머쉿게 살고 싶은-머쉬
