회사를 다니면서 부동산 투자를 오래 하다 보니 과연 내가 언제 샀을 때 수익률이 좋았는지를 보면 대부분이 시장이 공포 일 때, 언론에서 부동산 폭락이 연속해서 방송되면서 피해 사례 속출할 때, 아무도 집을 사지 않을 때 이때 매수하는 것이 가장 수익률이 좋았다는 것을 멀리도 아닌 현재의 나의 포트폴리오를 보면 알 수 있다.
확실히 매수는 시장이 공포일 때 사야 한다.
현재도 러시아 우크라이나 전쟁이 끝나지 않았지만 그 힘든 모든 경제가 셧다운 된 코로나 때도 부동산은 폭락하지 않았다. 그런데 전쟁이 발발 이후 이는 전 세계 경제에 직격탄을 때렸다. 갑자기 물가가 치솟기 시작했다. 과거 이런 국지적인 전쟁은 중동, 아프리카 등 여러 군데서 발생했지만 실질적으로 전 세계 경제에 크게 영향을 미치지 않았다. 최근의 중동전쟁은 유가에만 영향을 미쳤지만 심각한 경제 위기까지는 초래하지 않았다.
하지만 러시아 우크라이나 전쟁은 유럽의 에너지를 책임지고 있는 러시아와 많은 식량을 책임지고 있는 우크라이나, 가장 중요한 생필품 공급이 중단되면서 급격한 물가 상승과 함께 이를 막기 위해 금리 또한 가파르게 올라갔다. 이에 따라서 코로나 때 엄청나게 풀렸던 자금은 갑자기 은행으로 회수되고 시장에 자금이 말라가는 현상이 일어나면서 실물 자산보다 현금이 귀해지는 상황이 발생하게 된다.
이 전까지만 해도 금리와 부동산과는 상관관계가 미비했으나 금리 폭등 이후 대출 부담이 가중되면서 매수심리를 급격하게 위축시켰다. 대부분 부동산이라는 것이 대출을 활용해서 매수하기 때문이다. 시장은 위축되었다. 그리고 전 정보의 강력한 세금 규제가 더해져서 시장은 위축되었다.
아무도 부동산을 매수하려는 사람이 없었다. 그런데 오늘 이야기하려고 하는 사례는 근 2년 동안 부동산이 얼어붙은 공포 분위기 속에서 누구보다 공격적으로 매수를 한 직장인의 이야기를 해보려고 한다.
이 지인은 평범한 직장인이다. 평소 부동산에 관심이 많고 부동산 투자 수업과 독서를 통해 탄탄한 투자 마인드를 키워오고 있었다. 하지만 아쉽게도 부동산이 한참 고점인 21년~22년도에 시작을 하다 보니 쉽게 시장에 들어갈 수 없었다. 젊은 나이에 하루라도 빨리 매수를 하고 싶은 마음은 굴뚝같았지만 투자 공부를 하면서 지금 들어가면 너무 고점이라고 스스로 판단하고 있었다. 그러던 찰나 러시아 우크라이나 전쟁이 발발 부동산이 급격히 하락하기 시작했다.
시장은 전 고점 대비 10프로 20프로, 30프로, 빠지기 시작했다. 2년도 채 되지 않아 급격히 빠지는 것을 보면서 고민을 하기 시작했다. 더 빠지면 살까? 아니면 지금 당장 살까?
이런 고민을 하던 찰나에 나한테 자문을 구해왔다.
그래서 나는 과감히 매수를 하라고 권했다. 왜냐하면 전쟁이 2년 지속되면서 세계경제는 이제 안정화를 찾아가고 있고 어느 정도는 러-우 전쟁에 내성이 생겨 보였다. 그리고 물가도 안정으로 바뀌었고 이에 따라 금리도 점차적으로 떨어지고 있었기 때문이다.
이 친구는 서울, 수도권을 고민하던 찰나에 투자금을 고려해서 분당에 84 국민 평형을 12.5억에 매수하게 된다.
시점은 올 초 1월이다. 이때만 해도 아직까지 매수세가 붙지 않은 상황이었다.
등기를 치고 전세를 세팅하고 몇 개월이 지난 후 서울이 갑자기 뜨거워지기 시작했다. 그리고 그 불길은 분당으로 번졌다. 재건축, 선도지구 등 갖가지 호재들이 회자되면서 갑자기 매수 문의가 폭증하기 시작했다.
지금은 어떻게 됐을까? 현재는 3억이 올랐다. 단 몇 개월 만이다. 물론 실거래는 그렇게까지 높지는 않지만 대부분 호가 물건들이 3억이 오른 가격으로 나와있다.
현재 사려고 하면 15억은 줘야 살 수 있다.
만약 이 친구가 더 바닥이 오기를 기다렸다면 어떻게 됐을까?
주변 분위기 휩싸여서 매수를 하지 않았다면 어떻게 됐을까?
이 친구는 시장의 공포를 이겨내고 과감한 투자로 지금은 승리의 샴페인을 마시게 되었다.
나 또한 과거 수익률 좋은 물건들은 대부분 부동산이 가장 안 좋을 때, 시장이 공포에 휩싸여 있을 때 매수한 물건들이다. 어떤 물건은 몇 년 동안 매수가 극도로 일어나지 않고 사람들은 전세만 살기를 원하는 지역에 과감히 샀다.
당시에 2억에 샀는데 한때 5억까지 갔다가 지금은 4억 정도에 거래되고 있고, 어떤 물건은 3억에 샀는데 지금은 7억을 넘어가고 있다. 당시에는 재건축, 리모델링 이슈가 없었지만 시장이 공포일 때 가장 바닥이라고 역발상으로 샀던 물건들이 현재는 가장 수익률이 좋은 결과를 만들었다.
반면에 시장이 과열될 때 덩달아 샀던 물건들은 전 투자 물건과는 대조적으로 수익률이 극히 저조한 물건도 있다.
투자라는 것은 어찌 보면 도박과 같다. 결국은 심리게임이다. 시장이 활황일 때, 나의 마음은 조급해진다. 시장이 안 좋으면 내 마음도 위축된다. 이런 자연스러운 심리를 역으로 생각하고 투자를 해야 하는데 그러려면 아무런 공부 없이는 과감해질 수 없다. 본인만의 투자 철학이 세팅되지 않은 상태에서는 불안할 수밖에 없고 그러면 머뭇거리게 되며 기회를 잃을 수 있는 것이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
