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Aug 23. 2024
부동산 '불변의 법칙'
2008년 리먼 브라더스 파산 사태 당시 운전사가 경기에 대한 걱정을 털어놓자 이렇게 묻는다.
택시를 탄 워런 버핏은 택시 기사에게 1960대 가장 잘 팔리는 초콜릿 바가 무엇인지 아십니까?
운전기사가 잘 모르겠다고 답하자 워런 버핏이 다시 묻습니다.
그렇다면 최근 가장 많이 팔리는 초콜릿 바는 무엇인지 아십니까?
두 질문에 대한 답은 '스니커즈''입니다. 모건 하우젤은 불변의 법칙'에서 이 일화를 통해 불확실한 앞날을 예측하기 보다 변하지 않는 것을 주목해야 한다는 점을 강조한다. -- 모건 하우저의 <불면의 법칙> 중에서...
최근에 어떤 사람을 만났는데 부동산이 폭락할 것이라는 말을 했다.
그 이유는 우리나라의 급격한 인구 감소를 예로 들며, 초등학교, 유치원들이 서울, 수도권에서도 사라지고 있다. 따라서 인구감소로 인해 수요가 줄어들면서 부동산이 폭락할 것이라는 것이었다.
일면 맞는 것도 같다. 그럼 빨리 부동산을 팔고 금이나 채권을 사야 하는 것 아닌가?
21년도에 투자한 부동산이 피크를 찍고 러시아 우크라이나 전쟁으로 급격한 금리 상승으로 인해 부동산이 폭락했었다. 어떤 물건은 30% 정도 빠진 곳도 있다. 사람들은 공포가 몰려왔다. 빨리 팔아야 하나? 전쟁이 장기화되고 고금리가 오래 유지되면 부동산은 더 폭락할 것이라는 불안감이 엄습했다. 부동산 폭등 시기에 늦게 막차 탄 '영끌족'이 물건을 던지기 시작했다. 그들은 이런 폭락을 처음 경험해 보았기 때문이다. 설상가상으로 고금리에 매달 불어난 이자는 첫 초보 투자자들에게는 감당하기 힘든 무거운 짐으로 느껴졌을 것이다.
15년 이상 투자를 하면서 7년 이상을 부동산 침체기, 바닥을 경험한 필자는 이번 하락기에 나의 투자자산이 반 토막 나는 것을 보고 과연 어떤 행동을 취했을까? 반값에 던졌을까? 아니면 버텨야 한다고 생각했을까? 당연히 나는 부동산 낙관론자이기는 했지만 살짝 이런 고민을 했다.
"어디까지 떨어질까? "
"얼마나 오래갈까? "
"그리고 언제쯤 반등할까?"
이런 고민의 베이스에는 우여곡절은 있지만 그래도 부동산은 과거를 돌이켜 보면 항상 우상향했고 앞으로도 그렇게 될 것이라는 확신이 있었다. 그래서 나는 내가 산 물건이 1.5억이 떨어지는 것을 보고 너무 싸다고 생각하고 추격매수를 했다. 그런데 그 뒤로 7천만 원이 더 하락했다. 약간은 후회가 몰려왔다.
"조금 더 늦게 매수할걸."
하지만 역시나 잘 한 선택이라고 스스로를 위로했다.
그리고 현재는 매수한 금액에 1억이 상승했다.
나의 투자 자산 대부분은 90프로 정도 전 고점을 회복한 상태다.
조만간 신고점을 향해 나아가지 않을까 하는 생각을 하게 된다.
최근 서울 집값들은 신고점을 넘었다고 한다.
이상하다 분명히 몇몇 사람들은 인구가 감소하면 부동산이 폭락을 해야 하는데 왜 더 오를까?
뉴스를 보니, 서울 특히 강남, 마용성 등 주요 지역을 외지인 즉 지방 사람들의 투자가 늘어나고 있다고 한다.
어찌 보면 부익부 빈익빈이 심화되고 있는 것이다. 지방 사람들이 지방에 투자를 하지 않고 서울, 특히 인기 있는 곳에 투자가 늘어나고 있다는 것이다. 과연 이렇게 되면 특정지역만 오르게 될까? 그렇지 않다. 자연스럽게 주변으로 번질 수밖에 없다.
최근에 노동강 가격 상승과 수도권 부동산 상승은 과거 5~6년 전 부동산 시장과 똑같은 패턴으로 움직이고 있다. 이 패턴은 그전에도 똑같았고 그전에도 똑같았다.
몇몇 비관론자들은 이번에 다를 것이라고 하지만 시장의 수요는 항상 똑같았다.
사람들은 좋은 곳을 좋아하게 되어 있고 좋은 곳이 상승하면 이는 결국 주변으로 확대되는 패턴을 이어가고 있는 것이다. 이 패턴은 어쩌면 불변의 법칙처럼 되어 있다. 그런데 사람들은 신기하게 이 법칙을 머리로는 이해하지만 행동으로 옮기는 사람은 없다. 그 이면에는 이번에는 다를 것이라는 착각을 하고 있는 지도 모른다.
나는 이 불변의 법칙은 변하지 않는다고 생각한다. 따라서 돈이 많으면 상급지를 사는 것이 당연하지만 정말 돈이 없다면 돈이 흐르는 골목에 그물을 던지고 물고기가 오기만을 느긋하게 기다려 보는 것도 좋은 투자 방법이다.
몇몇 부정론자들이 이번에 다를 것이라고 하지만
60년대 초코바 스니커즈를 좋아했듯이 현재도 여전히 초코바는 스니커즈가 가장많이 팔린다.
부동산도 과거에도 상승해 왔고 향후에도 상승 할것이다. 이는 어쩌면 불변의 법칙과 같은 공식인 것이다.
