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Aug 26. 2024
진흙 속의 '진주' 찾기
나는 사람들이 외면하는 관심 없는 물건들을 좋아한다. 왜냐하면 싸게 매입할 수 있기 때문이다. 물론 싸면 비지떡이 많을 수 있다. 하지만 수 십 채의 부동산 투자를 하면서 느끼는 것은 나처럼 돈 없는 직장인들이 투자를 하려면 투자금이 적게 들어가는 물건을 봐야 하는데 그런 물건들은 서울 외곽이나 수도권 외곽 그것도 아니면 지방 물건을 봐야 하기 때문이다. 하지만 그런 물건은 싫었고 그렇다고 입지 좋은 누구나 선호하는 물건은 평범한 직장인이 투자하기에는 턱없이 자금이 많이 들어갔기에 언감생심이었다.
그렇다면 현재 나를 돌아보면 내가 투자할 수 있는 물건은 없다. 그저 손가락만 빨고 있어야 하는가? 포기할 것인가? 흙 수저로 태어난 부모만 원망하면서 현실에 순응할 것인가? 그저 회사만 열심히 다니면서 주인(사장)이 배부르게 해주는 머슴 같은 삶을 살 것인가?
지금 서울에 부동산이 미친 듯이 오르고 있다. 내 월급으로는 더 이상 서울에 투자할 곳이 없다고 생각하는가? 이미 늦었다고 생각하는가? 그렇지 않다. 항상 이야기하는 것이 있다. 부동산은 지금이 가장 싸다. 시간이 지나면 후회한다.
그럼 지금 당장 할 수 있는 것이 무엇일까? 무엇을 살 수 있을까?
부동산 투자는 내가 항상 주장하는 것이 있다.
"아무도 관심 없을 때 사라."
아무도 관심 없을 때 사야지 가장 싸게 살 수 있고 투자금도 가장 작게 들어간다.
그렇다면 지금 당장 가장 관심 없고 사람들에게 외면받는 것이 무엇일까?
그것은 아마도 빌라 시장이지 않을까?
대출도 안 나오고, 요즘 전세 세팅하기도 힘들고 여러 가지 투자를 하기에 쉽지 않다.
이런 이유로 빌라 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있다.
건축업자는 빌라를 더 이상 지으려고 하지 않는다.
빌라 시장에 공포가 짙게 깔려 있기에 아무도 쳐다보지 않는다.
나는 이럴 때가 아주 투자의 적기라고 생각한다. 그리고 가능한 호재가 없는 것들에 관심을 가지는 것이 좋다.
왜? 호재가 있는 것이 좋지 않냐고? 그런 것은 비싸다. 비싼 것은 오래 보유하기 힘들다. 투자금이 많이 들어가면 무겁기 때문이다. 그럼 사람이 조급해진다. 빨리 팔고 싶어지니까.
최대한 투자금이 적게 들어가면서 오래 보유할 수 있는즉 마라톤 코스를 완주하려면 내 몸이 가벼워야 하고 초반에 성급하게 뛰어서는 절대로 완주할 수 없는 것과 같은 이치다.
그럼 오늘은 그렇게 투자를 해서 성공한 회사 지인 이야기를 해보겠다.
이 친구는 회사가 역삼에서 양재로 이사를 하면서 최대한 회사 근처에 있는 집들을 알아보기 시작했다. 처음에는 아파트도 알아보고 여러 군데를 알아보았지만 자금 사정이 넉넉하지 않았다. 그래서 회사 근처 빌라촌에 전용 15평 빌라를 당시에 2.8억을 주고 매입을 했다. 당시에 이곳은 어떤 개발 호재도 없었다. 그저 실입주 관점으로 접근했다. 그곳에서 신혼생활을 시작했고 작았지만 너무나 행복하게 살았다. 그런데 아이가 태어나면서 방이 좁다고 생각을 했다. 그리고 인근 30평형 빌라로 이사를 하게 되었다. 당시에 3.8억으로 매입을 했다. 하지만 아이들이 커가면서 환경이 빌라에 사는 것은 더 이상 힘들다고 판단해서 경기도로 아파트를 매수해서 이사를 갔다. 그리고 빌라 전세를 4억에 주었다.
당시에 빌라를 사는데 돈이 하나도 들어가지 않고 전세로 충당이 가능했다.
즉 빌라 투자금이 0원이었다.
얼마 지나지 않아 그곳이 재개발 조합이 결성되고 건설사가 지정되면서 빠르게 재개발이 진행되었다.
그러면서 시세가 급격히 오르기 시작했다. 4억도 안 주고 산 30평형 빌라가 6억, 8억, 10억, 12억 15억을 찍게 되었다. 조합원 권리가 액이 대지지분이 꽤 커서 9억이 넘어간다. 아마도 추가 분담금은 2~3억이 채 안 될 것 같다. 현재 철거가 진행 중이니까 4~5년 안에 서초구에 40평형 아파트를 소유하게 된다.
이 친구는 빌라를 매입한 지가 10년이 채 안 되었다. 당시에는 큰돈처럼 생각이 들었지만 시간이 지나서 투자금은 이미 회수했고 경기도 아파트로 이사를 갔고 조만간 서초구에 새 아파트를 얻게 되었다. 이 친구는 이런 투자 경험으로 현재 강남에 구축들이 많이 모여 있는 하지만 호재가 없지만 호재가 생길만한 곳으로 해서 빌라를 추가로 매입했다.
10년 전이면 부동산이 가장 안 좋을 때였다. 아무도 쳐다보지 않고 부동산 투자를 권하는 친구가 있으면 절대 만나지 말라고 할 때이다. 당시에는 아파트도 거래가 안될 때인데 빌라를 과감하게 매입함으로써 15년 만에 서초구에 40평형 새 아파트를 투자금이 거의 들어가지 않는 상태에서 무혈입성하게 되었다.
그렇다면 현재로 돌아와서 과연 현재 가장 사람들이 외면하는 빌라 물건들을 찾아보아야 한다. 과연 호재가 없으면서 향후 10년 뒤에 새 아파트로 변신할 수 있는 것들이 어떤 곳들이 있을지를 말이다. 돈이 없다고 무턱대고 지방이나 수도권 변방으로 가지 마라. 마음이 급한 것은 알겠지만 10년 후를 내다보고 투자를 한다면 서울 중심지에도 충분히 좋은 물건들은 차고 넘쳐난다.
나는 지금이 그런 때라고 생각한다. 좋은 입지의 개발 호재가 반영되어 있지 않으면서 시장의 공포가 짙게 깔려 있는 물건은 과연 어떤 것인지 고민해 보아야 할 때이다.
지금은 깜깜하고 앞이 안 보이는 암울한 선택이 향후 10년 후 나에게 엄청나게 좋은 보상으로 돌아올 수 있을 것이다.
