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Aug 27. 2024
부동산 투자는 타이밍이 아니다. 어쩌면...
과거 내가 부동산 투자를 처음 시작했을 때 당시에 부동산 상승장이 한참 일 때였다. 나는 그때 왜 나는 부동산 투자를 미리 알지 못했을까? 나의 투자 타이밍이 늦은 것에 대해 후회를 한 적이 있다. 조금만 빨리 투자를 했었으면 큰돈을 벌 수 있었을 텐데. 이미 부동산이 너무 올라서 엄두를 낼 수 없다고 생각을 했다. 안되는 사람은 뭘 해도 안되는구나 생각을 많이 했다. 반면에 몇 년 일찍 시작한 스터디 선배들은 투자 타이밍을 제때 잘 잡아서 엄청난 시세 차익을 만들었다. 투자 타이밍을 잘 잡은 선배들은 엄청난 자신감으로 뭉쳐 있었으며 그 여세를 몰아 공격적인 투자를 이어갔다.
당시에 나는 초보 투자자로서 돈도 없었으며, 정보 또한 한정적이라 할 수 있는 것이 아무것도 없다고 매일같이 상심했던 기억이 난다.
그렇게 부동산 타이밍을 놓쳤다고 한탄을 하고 있던 찰나에 미국 발 리먼 사태가 터졌다. 미국의 부동산과 주식이 폭락하기 시작했고 이 여파는 한국의 부동산 시장에도 직격탄을 맞게 된다. 리먼 사태가 터지기 전만 해도 우리나라는 부동산이 활황이었고 이 분위기가 계속해서 이어갈 것이라고 생각을 했었는데 하루아침에 시장은 차가워졌고 상승장을 잘 타던 선배들은 미국 발 악재에 꼼짝달싹할 수 없는 처지에 놓이게 되었다.
시장에 팔려고 매물을 내놓아도 팔리지 않고 속절없이 매매가는 하락하고 동반 전세가도 하락하면서 엄청난 손해를 보고 매물을 시장에 내놓게 되고 부동산 투자판에서 조용히 사라지게 된다.
당시에 나는 갓 햇병아리 초보로서 그래도 서울에 내 소유의 주택을 매수하고 싶다는 신념으로 경매로 한 채 두채 낙찰받았다. 그런데 시간이 지날수록 매수한 아파트 가격은 오히려 더 떨어지면서 괜히 투자를 시작했나 하는 후회가 매일같이 들게 된다. 그리고 언제 상승 반등장이 올까를 고심하게 된다.
그렇게 투자를 시작하고 7년을 버텼던 것 같다. 7년을 버티다 보니까 아내는 이미 부동산 투자라고 하면 신물이 날 정도로 싫어했고 나 또한 더 이상 투자로 돈을 벌겠다는 기대감은 사라졌고 손해를 보더라도 빨리 매물을 정리해야겠다는 생각만 들었고 한 채, 한 채씩 매도를 하게 된다. 그리고 서울에서 경기도로 이사를 가면서 나의 투자는 종지부를 찍게 된다. 7년 동안 큰 수익도 만들지 못한 채 말이다. 그리고 얼마 지나지 않아 서울장이 반등 아니 폭등하면서 내가 매도한 물건이 폭등하기 시작했다.
내가 뭘 잘 못했을까? 투자 타이밍을 하락할 때 들어가서 실패한 것인가? 그렇다면 상승장에 들어갔던 선배들은 왜 실패했을까? 내가 뭔가 놓치고 있는 것이 있지 않을까? 고민에 고민을 하기 시작했다. 투자에 어떤 원칙이 있는 것은 아닐까? 투자를 잘 하는 사람들에 대해 연구하기 시작했다. 당시에 반짝 부자가 된 사람들이 아닌 오래 부를 유지하는 사람들 그들은 나 같은 초보와 뭐가 다를까? 소위 흙 수저에서 부자가 돼서 장기간 부를 유지하는 사람들의 습관을 공부하기 시작했다.
그리고 내린 결론은 두 가지였다.
부자들은 절대 '조급한 투자'를 하지 않는다.
대중의 심리에 절대 편승한 투자를 하지 않는다.
부자들은 절대 단타를 보고 투자하지 않는다. 그들은 최소 10년 이상을 보고 투자를 한다. 당시에 나는 경매 투자를 하고 있었고 빠르게 싸게 매입해서 싸게 파는 것이 최고의 투자라고 생각을 했었다. 하지만 이 전략은 부동산 하락기에 전혀 통하지 않았다. 빨리 팔기 위해 '영끌' 투자를 했었지만 매도가 안되면서 사람의 심리는 조급해진다. 어떻게든지 팔고 싶다는 생각밖에 남아 있지 않다. 고금리 이자를 생각하면 하루라도 빨리 팔아야 한다는 생각밖에 없었다.
반대로 부자들은 여유가 있다. 부자니까 돈의 여유가 있을 것이라고 생각이 들겠지만 리스크가 적은 안정적인 투자를 좋아한다. 과거 나처럼 엄청난 수익을 기대하지 않는다. 그저 물가 상승률 정도 이상만 바라보고 접근한다. 당연히 지방이나 외곽지역은 쳐다도 보지 않는다. 서울 주요 좋은 입지를 매수하고 오래 보유한다.
그리고 찐 부자들은 대중의 심리에 크게 동요하지 않는다. 상승장이라고 무턱대고 사지 않는다. 하락장이라고 조급하게 팔지 않는다. 찐 부자들은 상승장에 물건을 정리한다. 그리고 하락장에 빠르게 움직여 헐값에 매수한다. 이 이론은 누구나 알고 있지만 실제로 행동하기는 쉽지 않다. 일반 사람들은 대중의 심리에 크게 좌우되기 때문이다. 하락하면 더 하락할 것 같아 빨리 매도를 서두르게 되고 상승하면 더 상승할 것 같아 매수를 하게 되는 것이 사람의 일반적인 심리이기 때문이다.
어쩌면 이런 부자의 투자 패턴을 따라 하는 것은 상식적인 것 같고 쉬워 보이지만 실제로는 그렇지 않다. 나 또한 아직도 단타에 눈이 가고 저평가되어 있는 지방이나 수도권 외곽의 물건이 눈에 들어오기 때문이다. 하지만 이런 물건을 걸러내고 부자의 원칙으로 투자를 한 것은 최근이다. 절대 조급해하지 않는 투자, 심리에 묻어가지 않는 투자를 하는 것이 몇 년 안되었다. 이로 인해 그전에는 몇 백만 원, 몇천만 원 수익이 나면 좋아했지만 지금은 몇 억, 몇 십억으로 바뀌었다.
