초보 직장인 부동산 투자가 알아야 할 7원칙
오늘 내가 직접 겪고 깨달은, 직장인들이 부동산 투자로 부자 되기 위한 핵심 원칙 7가지를 풀어놓으려 한다. 어떻게 보면 원론적인 이야기 같지만 투자를 오래 하면 할 수록 원론적이고 일반적인 것들이 투자에 있어 지키기가 어려워 실패하는 경우를 종종 보게 되고 자연스럽게 이 시장을 떠나게 된다.
원칙 1. 네 통장 잔고부터 똑바로 봐라.
투자의 시작은 딴 데 있는 게 아니다. 바로 '나 자신', 내 주머니 사정을 정확히 파악하는 거다. 월급이 얼마 들어오고, 카드값으로 얼마가 나가고, 비상금은 얼마나 모아놨는지 냉정하게 봐야 한다. 투자할 돈이 얼만지, 혹시 모를 급전이 필요할 때 대처할 수 있는지 알아야 무리하지 않고 계획을 세울 수 있다.
예전에 나도 '영끌'하면 서울에 아파트 한 채 살 수 있을까 싶던 때가 있었다. 근데 매달 나가는 대출 이자에 생활비까지 계산해보니, 이건 사는 게 아니라 빚에 깔려 죽는 거겠더라. 그래서 눈높이를 낮추고, 월급에서 쪼개고 쪼개서 매달 투자 가능한 금액을 딱 정했다. 그렇게 내 재정 상황에 맞는 투자부터 차근차근 시작했다.
원칙 2. 묻지마 투자? 망하기 딱 좋다. 공부하고 분석해라.
옆집 김 대리가 코인으로 돈 벌었다고 따라갔다 한강 갈 뻔했지? 부동산도 똑같다. 누가 어디 투자해서 대박 났대, 저기가 곧 오른대... 이런 소문에 혹해서 알아보지도 않고 투자하면 큰코다친다. 시장이 어떻게 돌아가는지, 정책은 어떤지, 내가 사려는 곳은 어떤 특징이 있는지 제대로 공부해야 한다.
한때 유행하던 오피스텔 투자에 혹한 적이 있다. 주변에서 다들 월세 잘 들어온다고 하니까 나도 사볼까 싶었지. 근데 밤새도록 관련 자료 찾아보고 전문가들 영상 보면서 공부했다. 그 결과, 내가 보던 오피스텔은 이미 공급 과잉 상태고, 앞으로 금리까지 오르면 월세 수익률이 생각보다 안 나올 수 있다는 걸 알게 되었다. 섣불리 뛰어드는 대신 시간을 들여 서울 외곽의 아파트 시장을 분석했고, 결국 훨씬 안정적이고 장기적으로 가치 상승이 기대되는 곳에 투자해 좋은 결과를 얻었다. 공부는 배신하지 않는다.
원칙 3. 컴퓨터 앞에만 있지 말고 직접 가서 봐라.
요즘은 '손품' 팔기 정말 좋은 세상이다. 스마트폰 앱으로 시세 변동, 실거래가, 매물 정보까지 웬만한 건 다 알 수 있다. 근데 말이지, 데이터만으로는 절대 알 수 없는 게 있다. 바로 '현장 분위기'다. 직접 가서 눈으로 보고 귀로 듣고 발로 느껴야 진짜 정보다.
온라인으로 죽어라 찾아보고 '여기다!' 싶었던 빌라가 있었다. 위치나 가격 모두 완벽해 보였지. 근데 퇴근하고 직접 가서 동네를 걸어보니... 어둡고 후미진 골목에 술집이 너무 많더라. 낮에 봤을 때는 몰랐던 밤의 분위기가 완전히 달랐다. 데이터에는 나오지 않는 '살고 싶은 환경인지'를 확인하고 나니 투자를 포기하게 되었다. 반대로, 데이터상으로는 평범했지만 직접 가보니 숨겨진 멋진 공원이 바로 옆에 있고 주민들 표정이 밝았던 아파트 단지에 투자해서 만족스러운 결과를 얻은 적도 있다.
원칙 4. 대출? 잘 쓰면 약, 못 쓰면 독약이다.
부동산은 덩치가 크니 대출(레버리지) 없이 투자하기 어렵다. 적절한 대출은 내 자본으로 더 큰 수익을 낼 기회를 준다. 근데 '영끌' 같은 무모한 대출은 금리가 오르거나 집값이 떨어질 때 진짜 무덤이 될 수 있다. 내 월급으로 감당 가능한 만큼만, 그리고 혹시 모를 상황에 대한 대비책을 세워두고 대출을 써야 한다.
내가 실수할 뻔했다. 처음 투자할 때, 은행에서 최대로 받을 수 있는 대출 금액을 듣고 눈이 돌아갈 뻔했다. 이걸 다 받으면 더 큰 집을 살 수 있다는 욕심이 생겼지. 근데 잠시 숨을 고르고, 만약 금리가 2%p 오른다면 매달 이자가 얼마가 늘어나는지, 그리고 내가 직장을 잃거나 아프게 되면 어떻게 되는지 시뮬레이션 해봤다. 아찔하더라. 결국 최대로 받을 수 있는 금액보다 훨씬 적게, 내 월급으로 충분히 감당 가능한 수준에서만 대출을 받았다. 덕분에 몇 년 후 금리가 올랐을 때도 크게 흔들리지 않고 버틸 수 있었다.
원칙 5. 부동산은 단타 아니다. 길게 보고 가라.
주식처럼 하루에도 몇 번씩 가격이 바뀌는 게 아니다. 부동산은 사고팔 때 세금도 많이 나오고 절차도 복잡하다. 단기적인 시세 변동에 일희일비하지 말고, 내가 왜 이 부동산에 투자했는지 그 이유를 잊지 않고 길게 가져가는 전략이 필요하다.
재개발 예정지에 작은 빌라를 사놓고 10년을 기다렸다. 중간에 사업이 지연되기도 하고, 부동산 경기가 잠시 침체되면서 답답했던 시기도 있었다. 당장 팔아버리고 싶은 마음도 굴뚝같았지. 하지만 이 지역의 잠재력을 믿고, 처음 세웠던 장기 보유 계획을 고집했다. 결국 재개발이 본격화되면서 초기 투자금의 몇 배에 달하는 가치 상승을 경험했다. 부동산 투자는 인내심과의 싸움이다.
원칙 6. 최악의 상황을 상상하고 대비해라.
세상 일은 알 수 없다. 부동산 시장이 갑자기 폭락할 수도 있고, 내가 투자한 집에 임대가 안 나갈 수도 있고, 심지어 내가 다니던 직장을 잃을 수도 있다. 이런 '만약에...' 상황에 대한 대비책을 미리 세워두지 않으면 위기가 닥쳤을 때 속수무책으로 무너진다.
투자한 집에 임대가 바로 안 나갈 상황을 대비해서 최소 6개월치 월세에 해당하는 비상 자금을 따로 모아놨다. 또, 갑자기 보일러가 고장 나거나 누수가 생기는 등 예상치 못한 수리비가 발생할 것을 고려해서 매년 일정 금액을 '건물 유지 보수 비용' 명목으로 적립해두고 있다. 이런 작은 대비들이 위기 순간에 빛을 발한다. 항상 최악을 염두에 두고 계획을 세우는 습관이 필요하다.
원칙 7. 세금! 모르면 코 베인다. 공부하고 계획해라.
부동산은 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때마다 세금이 따라붙는다. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세... 종류도 많고 세율도 복잡하고, 게다가 정부 정책에 따라 수시로 바뀐다. 세금에 대해 제대로 알지 못하면 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다.
첫 번째 주택 투자할 때 양도세 비과세 요건을 몰랐으면 큰일 날 뻔했다. 다행히 미리 공부하고 전문가 상담을 통해 비과세 요건을 충족하는 전략을 세웠고, 나중에 집을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 두 번째 투자를 할 때는 다주택자에 대한 세금 규정이 더 복잡해져서 세무사님을 찾아갔다. 내 상황에 맞는 가장 유리한 세금 납부 계획을 미리 세워두니 마음이 편안하더라. 합법적인 범위 내에서 세금을 줄이는 것 역시 투자의 중요한 부분이다.
바쁜 직장 생활하면서 이 모든 걸 다 챙기는 게 쉽지 않다는 거 안다. 나도 그랬으니까. 근데 포기하지 않고 꾸준히 공부하고 발품 팔고, 내 원칙을 지키면서 하다 보니 여기까지 오게 됐다.
이 글을 읽는 직장인들도 할 수 있다. 조급해하지 말고, 오늘 내가 얘기한 7가지 원칙을 마음속에 새기고 차근차근 시작했으면 한다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
