이재명 정부의 부동산 전망
오늘은 새롭게 출범한 이재명 정부 아래에서 펼쳐질 부동산 시장의 미래에 대해 심도 깊은 이야기를 나눠볼까 합니다. 특히 많은 분들이 궁금해하시는 '똘똘한 한 채'로의 자산 집중 현상과 지방 부동산의 침체, 그리고 새 정부의 정책 기조가 맞물려 앞으로 시장이 어떻게 변화할지 제 나름의 분석을 공유해드리겠습니다.
현재 시장의 현실: 양극화는 심화되고 있습니다
지난 몇 년간 부동산 시장은 그야말로 격변의 시기였습니다. 가파른 가격 상승과 더불어 이를 잡기 위한 강력한 규제 정책이 이어졌죠. 특히 대출 문턱이 높아지면서 자금 동원 능력이 예전 같지 않게 되자, 사람들은 투자 전략을 수정할 수밖에 없었습니다.
여기서 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 공고해졌습니다. 제한된 자원으로 최대의 효율을 추구하며, 세금 부담과 미래 불확실성에 대비하기 위해 가치 하락 위험이 적고 환금성이 뛰어난 핵심 지역의 우량 자산으로만 자금이 몰리는 현상입니다. 교육, 교통, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰진 서울 및 수도권 주요 도시의 선호도 높은 단지들이 바로 여기에 해당됩니다.
안타깝게도 이러한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상의 그늘 아래 지방 부동산 시장은 깊은 침체의 늪에 빠져 있습니다. 수도권과의 가격 격차는 물론, 거래량 감소, 미분양 증가, 그리고 지속적인 가격 하락으로 이중고를 겪는 지역이 많습니다. 이는 단순한 수급 문제를 넘어선, 인구 감소와 지방 경제의 활력 저하라는 구조적인 문제가 복합적으로 작용한 결과라고 분석됩니다.
이재명 정부의 약속: 공급 확대로 시장을 안정시킨다?
이재명 대통령은 선거 기간 내내 부동산 문제 해결의 핵심 열쇠로 '공급 확대'를 강조해왔습니다. 세금 중심의 규제보다는 시장에 충분한 양의 주택을 공급함으로써 자연스러운 가격 안정을 유도하겠다는 것입니다. 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 상향 조정, 신규 택지 개발 등 다양한 방식을 통해 역대급 규모의 주택 공급을 추진할 것으로 예상됩니다.
물론 공급 확대는 장기적으로 시장 안정에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 방향입니다. 하지만 여기서 우리가 간과해서는 안 될 현실적인 문제가 있습니다.
단기간 공급 확대는 어렵다 + 재정 확대로 인한 유동성 증가 가능성
아무리 정부가 강력한 의지를 가지고 공급 확대를 추진한다고 해도, 주택 건설에는 상당한 시간이 소요됩니다. 계획 수립, 인허가 절차, 실제 착공 및 준공까지 최소 몇 년의 시간이 필요하며, 대규모 택지 개발이나 재건축·재개발 사업은 그보다 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 즉, 이 정부의 공급 확대 정책이 단기간 내에 시장의 수급 불균형을 드라마틱하게 해소하기는 현실적으로 어렵다는 점입니다.
여기에 더해, 일반적으로 진보 성향의 정부는 경제 활성화를 위해 적극적인 재정 정책, 즉 재정 지출을 늘리는 경향이 있습니다. 이러한 재정 확대는 시중에 유동성을 증가시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 이미 코로나19 팬데믹 이후 풀린 막대한 유동성이 구리, 주택 등 실물 자산 가격 상승에 영향을 미쳤다는 분석도 있습니다. 새 정부 하에서 재정 지출이 늘어나 유동성이 더욱 풍부해진다면, 화폐 가치 하락에 대한 우려와 함께 실물 자산으로 자금이 몰리는 현상이 문재인 정부이후 다시 나타날 수 있습니다 .
'똘똘한 한 채' 쏠림 현상은 계속될 것인가, 주변으로 퍼질 것인가?
투자자들에게 있어 가장 궁금한 것이 과연 단기간 내에 공급 확대 효과를 기대하기는 어려운 상황에서, 만약 재정 확대로 인해 시중 유동성이 증가하고 실물 자산 가격 상승 압력이 커진다면, 과연 자산이 '똘똘한 한 채'에만 계속 쏠릴 것인가, 아니면 과거처럼 주변 지역으로 퍼져나갈 것인가?
단기적으로는 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 계속 이어지거나 오히려 강화될 가능성이 높다고 봅니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
1. 단기 공급 부족 지속: 앞서 말씀드렸듯이, 핵심 지역의 공급 부족 상황은 단기간에 해소되기 어렵습니다. 희소성이 유지되면서 '똘똘한 한 채'의 가치는 더욱 부각될 수 있습니다.
2. 유동성 증가와 자산 가치 보존 심리:만약 재정 확대로 유동성이 증가하고 인플레이션 우려가 커진다면, 사람들은 화폐 가치 하락을 헤지하기 위해 더욱 강력하게 실물 자산을 찾을 것입니다. 이 과정에서 가장 안전하고 가치 보존이 확실하다고 여겨지는 '똘똘한 한 채'로의 자금 쏠림 현상은 더욱 심화될 수 있습니다.
3. 여전한 규제와 불확실성: 대출 규제가 조금 완화될 수는 있으나, 다주택자에게 부담이 되는 세금 체계 등 기본적인 규제 틀은 크게 바뀌지 않을 가능성이 있습니다. 또한, 부동산 시장의 미래에 대한 불확실성이 완전히 해소되지 않은 상황에서는 검증된 우량 자산에 집중하려는 심리가 우세할 것입니다.
물론, '똘똘한 한 채' 가격이 너무 비싸져서 부담을 느낀 수요층이 주변 지역으로 눈을 돌리거나, 지방에 파격적인 개발 계획이나 인프라 확충이 이루어진다면 일부 지역으로 자금이 분산될 가능성도 배제할 수는 없습니다. 하지만 현재로서는 자산 가치 하락에 대한 방어와 유동성 증가에 따른 투자처 탐색이라는 두 가지 요인이 '똘똘한 한 채'로의 집중을 더욱 가속화할 것이라고 저는 판단합니다.
양극화 시대의 현명한 선택은?
이재명 정부는 공급 확대를 통해 부동산 시장의 근본적인 문제를 해결하고자 합니다. 하지만 정책 효과가 나타나기까지는 시간이 걸릴 것이며, 그 사이에 재정 확대 등으로 인한 유동성 증가는 '똘똘한 한 채'로의 자금 쏠림 현상을 더욱 부추길 가능성이 있습니다. 지방 부동산 시장은 여전히 어려운 시기를 보낼 것으로 예상됩니다.
이러한 양극화 시대에는 더욱 신중하고 현명한 판단이 필요합니다. 맹목적인 투기보다는 자신의 자금 상황과 목표에 맞는 전략을 세우고, 장기적인 관점에서 자산 가치를 보존할 수 있는 선택을 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
오늘 제 분석은 여기까지입니다. 이 글이 블로그 이웃 여러분의 부동산 공부와 투자 계획에 도움이 되셨기를 바랍니다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
