싸게, 소액?

부동산을 싸게, 소액으로 사는 이야기

부동산 투자를 시작하는 초보들이 대부분 질문하는 것 중에

어떻게 하면 싸게 소액으로 살 수 있을까요?

라는 질문을 많이 한다. 그렇다면 과연 싸게 산다는 것이 우리는 무엇인지 고민해 볼 필요가 있다.

나는 기 언급했듯이 부동산 투자를 경매로 시작하였다. 경매의 장점은 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 것이 경매를 하는 가장 큰 매력이다. 많은 물건을 검색하다 보면 그 물건의 시세에 대해 분석을 하게 된다. 해당 물건의 시세를 알기 위해서는 1차적으로 가장 손쉬운 방법은 과거 거래 내역을 확인하는 것이 가장 빠른 길이다. 아파트 경우 거래가보다 보통 10프로 이상 저렴하면 나는 과거에 입찰을 하곤 했었다. 하지만 낙찰가는 항상 나의 예상과 다르게 시세보다 터무니없이 비싸게 낙찰되는 경우가 많았다. 그 이유는 저렴하다고 판단하면 경매 투자자들이 대거 입찰을 하게 되고 그러다 보면 자연스럽게 낙찰가가 올라가는 경우가 많았다.

이런 패찰을 몇 차례 경험하다 보면 자연스럽게 현타가 오면서 낙찰을 받기 위해 낙찰가를 올리게 된다. 이렇게 낙찰을 받으면 순간 경쟁자를 제치고 낙찰을 받았다는 짜릿함이 있지만 그럴 바에 부동산에서 급매를 사지 왜 경매장에 온데 하는 비아냥도 들리곤 한다. 물론 경매를 하는 이유가 시세 대비 저렴하게 받는 것이 전부는 아니다. 과거에는 대출에 대한 레버리지 또한 무시하지 못했다.

나도 여느 초보처럼 이런 시행착오를 거치면서 경매라는 환상에서 깨어나서 조금 더 현실적으로 부동산을 접근하는 안목을 고민하게 되었다. 경매를 잘하는 사람들은 과연 부자일까? 주변을 보아도 경매로 부자가 된 사람들을 별로 볼 수가 없다. 경매를 잘한다는 사람들의 강의를 들어보면 대부분이 경매가 엄청난 투자 노하우인 양 부린 이들을 현혹하면서 고액의 수강료를 요구하거나 부린 이들의 투자금을 활용해 투자 사기를 치는 경우가 허다했다.

나는 더 이상 경매 투자에 집착을 버리고 좀 더 현실적인 접근으로 퇴근 후 직접 발로 뛰는 임장을 통해서 부동산을 방문하기 시작했다. 대부분의 초보들이 가장 두려워하는 것 중에 하나가 처음 부동산을 방문하는 것일 것이다. 무엇을 물어봐야 할지 사장님이 내가 초보라는 것을 알면 무시할 텐데 이런 두려움으로 주저주저하게 된다.

막상 힘들게 들어가서 물어보면

"저 부동산 투자를 하려고 하는데요..."

멈칫멈칫 물어보면

돌아오는 답변은

"얼마 있어요?"(사실 당시에 3천만 원이 전부였다.)

"이실직고 이야기하면 그것까지고 턱도 없어요"

문전 박대 당하기 십상이었다.

이런 무시당하는 경험을 몇 번 하다 보면 내가 뭘 하고 있지 하는 현타가 오면서

"에잇 안 해"

하는 마음이 굴뚝같은 생각이 들 때도 천 번 만 번 들기도 했다.

나도 이 과정을 많은 부동산 사장님들을 만나면서

"어차피 내가 고객이잖아."

"고객이 미안해할 필요는 없지."

하는 뻔뻔함으로 들이밀기 시작했다.

자연스럽게 나는 3천만 원으로 투자할 물건이 없나요?

숙제를 던지면 그 숙제를 고민하는 사람은 부동산 사장님이 된다.

부동산 사장님 능력 여하에 따라 나를 대하는 태도도 달라지게 된다.

나는 그렇게 수십, 수백 부동산을 돌아다니면서 작은 돈이지만 어떻게든지 거래를 만들려고 하는 적극적인 사장님을 만나게 되고 그들을 통해 나는 소액으로 아파트를 매입하게 되었다.

가장 일반적인 방법은 잔금 날짜와 전세 입주 날짜를 맞추는 것이다.

그리고 인테리어를 통해 최대한 전세가를 높이는 방식이다.

이 방식은 경매를 해본 사람이면 누구나 아는 방식일 것이다.

나는 매매가 3억 200백에 매입을 해서 2억 9천만에 전세를 세팅했다.

(전세와 잔금을 맞추려면 일단 세입자를 내보내고 인테리어를 해야 한다. 이때 세입자가 전세 잔금을 치고 그 돈으로 나는 매매 잔금을 친다. 이때 세입자는 신혼으로 세팅하는 것이 중요하다. 그래야만 인테리어 기간을 벌 수 있다.)

집을 안 보여 주는 매물에 관심을 가져라.

나는 말도 안 되게 싸게 나온 급매를 많이 매수했다. 이는 매수자가 꺼리는 물건들이 많았다. 예를 들면 세입자가 절대 집을 안 보여줘서 집주인이 속을 썩이는 경우가 이에 해당된다. 매수자가 집을 볼 수 없으니 아무도 집을 사려고 하지 않는다. 나는 이런 물건은 아예 집도 안 보고 산다. 어차피 누수만 없으면 모두 철거하고 인테리어를 하면 그뿐이다.

사연 있는 급매를 노려라.

매도자가 급하게 팔아야 하는 물건을 좋아한다. 세금 때문에, 이민을 가기 위해서, 등 이런 사연 있는 물건들을 나는 과거 경매 낙찰가 보다 훨씬 싸게 매입한 경험이 많다.

일반 시세가 3.8억의 물건을 3.6억에 매입

최대한 잔금 기간을 길게 가져가라.

투자금이 적을 때는 항상 나는 잔금 기간을 최대한 길게 가져갔다. 과거 내가 매입하던 시절에 전세 매물이 많고 이사 철이 아니어서 전세가가 높지 않았다. 잔금 날짜를 이사 철로 길게 가져가면서 상대적으로 전세가가 올라가면서 투자금을 최소화할 수 있었다.

계약금은 10프로가 아니고 상황에 따라 5프로도 할 수가 있다.

나는 정말 돈이 없을 때는 정말 돈 없는 직장인이 첫 집 장만하는 사람 모드로 부동산 사장님과 시나리오를 짠 뒤에 그렇게 매수한 적도 있었다.

부동산 상승기에는 돈이 없다면 계약금 10프로를 5프로 계약금, 5프로 중도금으로 나누어서 지급하라.

이것 또한 돈 없는 직장인 코스프레(불쌍 모드)로 중도금 조로 계약을 하게 되면 해약될 일이 없다.

나는 이렇게 다양한 방법으로 소액으로 나와 맞는 부동산 사장님을 찾아서 정말 손쉽게 투자를 이어올 수 있었으며 현재도 물건을 검색할 때 시세도 시세지만 나와 맞는 부동산 사장님을 만나려고 공을 많이 들여 등기를 가져오려고 노력했다.

하지만 시간이 지나면서 느끼는 것은 저렴하게 사는 것도 중요하지만 대세 상승장에서는 최대한 빨리 등기를 치고 오래 보유하는 것이 더 중요함을 느끼게 된다.

머쉿게 살고 싶은 -머쉬