새로운 정부가 들어서면서 부동산 관련 종사자(다주택자, 투자자) 등이 많은 향후 부동산시장에 대해 많은 기대를 하고 있다.
특히나 문재인 정부의 부동산 급등의 원인을 다주택자 프레임으로 몰고 가서 다주택자에게 엄청난 세금폭탄으로 인해 시장은 임대시장이 사라지면서 전세가 폭등을 가져왔고 안정적인 전세를 원하던 세입자들이 대거 주택 수요층으로 돌변했다. 이에 새로운 정부는 다주택자, 임대 사업자가 주택 급등의 원인이 아님을 알고 특히나 서민들을 위해서는 정부가 하지 못하는 민간임대 사업을 부활시키는 것을 공약으로 내세웠다. 즉 60m2 이하 소형 주택에 대해 임대 주택을 등록하는 방안을 공약으로 내세웠다.
과연 소형 주택(25평형 이하)이 임대 사업이 가능하다면 향후 소형 아파트 시세가 어떻게 변할까를 과거 소형 평형 아파트 시장을 보면서 앞으로를 예상해 본다.
부동산 급등기에서 리먼 사태가 터지면서 부동산은 5~6년 동안 침체기를 겪었다. 모든 사람들이 부동산을 매수하려고 하지 않았다. 하지만 이런 부동산 비수기에서도 유일하게 오르는 평형 때가 있었으니 그것이 바로 25평형 소형 아파트였다. 당시에 가족이 대가족에서 핵가족, 1인 가족이 가속화된다는 언론의 프레임으로 사람들은 대형을 더 이상 원하지 않아 했다. 국민 평형인 30평형도 관리비 많이 나간다고 생각해 모두 다 소형을 원했다.
아직도 기억난다. 당시에 뉴타운 흑석 7구역을 조합원 분양을 했는데 조합원들 대부분이 30평이 아닌 20평형 물건을 대거 신청했고 오히려 30평형, 40평형이 일반분양 물건으로 대거 시장에 나올 정도였다.(이 번에 조합원으로 아파트를 신청하는 것을 보면 모두 다 중. 대형을 원했다.)
이런 분위기가 팽배하다 보니 경매에서도 중. 대형 아파트는 계속해서 유찰이 되었다. 이와 반대로 25평형은 신건에도 낙찰이 되는 경우가 허다했다. 특히나 투자자들 입장에서는 소액으로 투자하기 좋은 꼬마 아파트를 선호했다. (평촌, 중동, 산본에 꼬마 아파트 밀집)
이와 반대로 2010년 후반의 부동산 절정이었던 버블세븐지역이었던 용인은 리먼 사태 이후 10년 동안 암흑기를 맞이하는데 그 이유가 부동산 상승기에 선호했던 대형 평형이 가장 많이 지어진 곳이 용인이었다. 부동산 침체기가 도래하자 아무도 대형 아파트를 선호하지 않았기 때문이었다. 당시에 수도권에서 투자자들이 들어가 수익을 낼 수 있는 곳은 소형 아파트를 투자한 사람들은 그래도 지속적으로 상승의 기쁨을 맛보았지만 장기간 침체기에 언제 가는 오르겠지 하는 마음으로 들어간 투자자들은 정말 인고의 시간을 버티지 않고서는 수익을 맛보기는 쉽지 않았다.
나 또한 이런 분위기를 잘 아는 만큼 대형, 중형은 쳐다도 보지 않았다. 역세권의 소형 아파트 위주의 투자만 철저하게 했다. 오랫동안 부동산 혹한기를 경험하다 보니 본능적으로 안정적인 소형 투자만 할 수밖에 없었다. 이런 심리가 시장에 팽배하다 보니 25평과 30평형 시세가 2~3천만 원 차이밖에 나지 않았었다. 부동산이 더 이상 떨어지지 않고 상승하는 기미가 보이기 시작하면서 실수요 및 투자자들이 시장에 진입하면서 2~3천만 원이면 30평형이 좋지 않을까 그리고 작은 집보다는 30평형이 훨씬 살기 좋다는 생각을 하면서 시장의 흐름은 소형에서 중형으로 옮겨 가기 시작한다.
나 또한 반 박자 늦게 감지를 하게 된다. 부동산에 들러 사장님의 브리핑을 듣는데 25평이 너무 올라서 그렇다면 30평형이 싼 게 아닐까요 하는 이야기를 듣게 된다. 실제로 나는 그 자리에서 30평형을 그 자리에서 계약을 하게 된다.
매매가: 4.17억
(누군가 계약을 하겠다고 한 것이 취소되어서 나는 초기 200만 원 초기 계약금을 안고 계약한다.)
전세가: 3.8억
당시 인근 25평형이 3.7억 정도인 것을 감안하면 매력적인 가격이었다. 나는 이후에 30평 아파트를 추가로 매입한다.
6개월이 흐른 후 30평형이 갑자기 1.5억이 급등하게 된다. 반대로 25평형은 시세가 정체되어 있었다. 모든 사람들이 30평형 아파트를 시장에서 찾게 된다. 25평형은 거들떠도 보지 않게 된다.
나는 서울에 살다가 경기도로 이사를 오게 되면서 인근에 있는 아파트를 수없이 임장을 하면서 특히나 과거 버블 세븐 지역이었다. 용인을 유심히 관찰하게 된다. 당시에 투자자 및 실수요자들은 분당에만 관심을 가지고 있었다. 왜냐하면 입지적으로 용인은 분당에 비해 떨어지기 때문이기도 하지만 이 지역은 대형 평형이 너무나 많아서 아무도 선호하지 않은 이유가 더 컸다. 30평형이 4.5억으로 오르면서 역에서 조금 떨어진 곳에 위치한 45평형이 4.7억에 매물이 나와 있는 것을 보게 된다.
45평형 아파트
매매가: 4.7억
전세가: 4.2억
나는 언제까지 대형이 안 오를까 고민하다가 대형들을 사서 셰어하우스로 운영을 하면서 시기를 기다리는 것을 생각하게 된다. 그리고 1년이 채 지나지 않아서 갑자기 시장이 대형이 싸다고 생각한 투자자들이 몰리게 된다. 특히나 최근 코로나 2년을 겪으면서 더욱 실수요자들은 대형을 더욱 선호하게 된다.
지금은 나의 아파트 중에 가장 많이 오른 것은 대형이 되었다.
이렇게 부동산 시장의 흐름에 따라 같은 아파트여도 평형에 따라 시세는 시장의 수요 심리에 따라 다르게 움직인다.
그렇다면 현재 가장 사람들이 비 선호하는 아파트 평형은 어떤 것일까?
우리는 이것을 고민해 보아야 한다. 사람들은 현재, 중. 대형을 원한다. 상대적으로 소형 아파트를 선호하지 않는다. 실제로 나의 아파트 포트폴리오를 보면 25평형 아파트가 가장 적게 상승했다.
과거 20평형과 30평의 2~3천만 원의 갭이었다면 현재는 2~3억 차이가 났다.
나는 언제 다시 소형 아파트를 선호하는 날이 올까 그 시기를 보고 있었다.
아마도 나는 지금이지 않을까 생각이 든다. 새로운 정부가 들어오면서 아파트 임대 사업이 부활되면 60m2이 평형이 투자자들에게 수요가 급등하지 않을까 생각이 든다.
첫 번째 세금에서 자유로울 수가 있다.
두 번째 상대적으로 30평 아파트 대비 저평가 구간이다.
세 번째 전세가와 매매가의 갭이 그나마 적어서 소액 투자가 가능하다.
네 번째 부동산 비수기에도 25평형은 절대 떨어지지 않았다.
임대물건으로 등록해서 4년, 8년으로 가져간다면 분명 세금 혜택 및 보유가 수월해 높은 수익률도 돌아올 가능성이 높아 보인다.
부동산은 기 칼럼에서도 언급했듯이 움직이지 않는 자산이지만 부동산은 생물이다. 살아 있다. 그 살아 있는 생물을 잡기 위해서는 움직이기 전, 움츠려 있을 때 잡아야 적은 힘(비용)으로 손쉽게 잡을 수 있는 것이다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
