언제 팔지를 고민 하는 나?

최근 지인 중 몇몇이 세금도 걱정되고, 새 정부 정책인 일시적 중과세 유예 기회를 잘 잡아 부동산을 빨리 팔아야 하는데 언제 파는 것이 좋을까요?라는 질문을 한다. 세금과, 부동산 경기를 의식해 조급해하는 것들을 느낄 수 있다. 나 또한 다주택자로 세금에서 자유로울 수 없기에 중과세 유예가 주어지면 팔아야 하나? 하는 고민을 하게 된다.

그런 의미에서 오늘은 과연 언제 부동산을 파는 것이 좋을지를 과거 사례를 통해 이야기를 해보려고 한다.

이것은 내가 몇 번 언급했던 실패 사례지만 이를 통해서 나의 투자에 있어 중요한 지침서가 되었다.

과거 신분당선 위주의 부동산 투자를 열심히 하고 있을 때 부동산 사장님이 분당선 라인도 소액 투자가 가능한 물건이 있는데 같이 가서 보자 하였다. 당시에 나는 신분당선 외에는 쳐다도 보지 않았었다. 탐탁지 않았지만 사장님이 추천하는 것이어서 어쩔 수 없이 임장을 가게 된다. 초역세권은 아니었지만 준 역세권 지역으로 초. 중. 고를 끼고 있어 학군과 입지가 나쁘지 않았다. 더욱 매력적인 것은 투자금이 1천5백만 원밖에 들어가지 않는 물건이었다. 그리고 바로 이전 역이 GTX 역이 서 그 역이 25평형이 4억 중반일 때 이곳이 2억 중반이었다. 충분히 동반 상승할 것이라고 예감이 왔다. 나는 바로 자리에서 계약금을 쏘고 전세를 세팅하고 잔금을 친다.

25평형 아파트

매매가: 2.6억

전세가: 2.45억

나는 너무 잘 샀다고 생각을 했다. 하지만 나의 기대와 다르게 2년이 지났지만 고작 2천만 원 밖에 안 올랐다. 내가 직접 임장을 하고 물건을 투자했던 신분당선 라인들은 1.5억씩 올랐는데. 고작 2천만 원이라니..

더욱이 주변 신규 아파트 입주로 인해 전세가는 3천만을 더 다운해서 재계약을 해야 했다. 결국 1천5백만 원 투자가 4천5백만 원의 투자로 변했다. 그리고 전세가가 떨어지면서 매매가도 맥을 못 추고 있었다.

아~ 남의 말을 듣고 투자를 하는 것이 아닌데..

후회가 몰려왔다.

이 물건을 팔아야 되나? 말아야 되나?

고민에 고민을 하게 된다.

그리고 마침 수원을 임장을 하면서 그전에도 투자를 할까 말까 고민하고 있었는데 입주 물량이 많아 전세가가 받쳐주지 않는 상황이어서 고민하던 찰나에 마침 입주 물량이 다 소진되면서 전세가가 서서히 오르기 시작하는 것을 보고 수원을 들어가야겠다고 생각을 했다. 당시에 나는 영끌 투자를 하고 있어 더 투자를 하고 싶어도 할 수가 없었다. 나는 이 애물단지를 팔아야겠다고 생각했다.

마침 매수자가 있어 나는 과감히 매도를 결정한다.

그리고 그 잉여로 수원을 매입하게 된다.

그런데 팔자마자 그 물건은 미친 듯이 오르게 되고 6개월 만에 1억, 1년이 지나자 3억이 올랐다.

다행히 나는 그 매도한 투자금으로 수원에 3채를 샀고 이후에 1.1억씩 오르게 된다.

그리고 나는 이후에도 어떤 다른 물건이 1억 정도 올라서 수익실현을 해야겠다고 판단하고 1채를 매도하게 된다.

매도 후 1년도 지나지 않아 2억이 오르게 된다.

손해는 보지 않았지만 조금 더 오래 보유할 걸 하는 쓰라린 후회를 하게 된다.

그 외에도 급하게 대출을 상환해야 해서 매도를 했다. 이후 급상승하는 물건들을 보면서 내가 제대로 투자를 하고 있는지 스스로 회의감이 들기 시작했다.

실질적으로 매도를 하고 나서 내 수중에 세금 떼고 나면 얼마 남지 않는 현실을 보면서

매수를 잘하는 것도 중요하지만 매도를 잘하는 것이 더욱 중요함을 느끼게 된다.

이후부터는 나는 최대한 단기 수익 실현을 하지 않고 최대한 장기로 오래 보유할 수 있는 것들을 고민하게 되고 대부분을 주택임대 사업 물건으로 등록하고 향후 8년 후를 기약하게 된다.

혹자는 그 중간에 떨어지면 어떻게 하냐고 하는 사람도 있었지만 내가 산 물건들은 대부분 부동산 비수기인 가장 바닥일 때 산 물건이기에 이보다 더 떨어지지는 않을 것이라는 확신이 있었다.

어떤 사람들은 물건을 갈아타면서 팔고 사고팔고 사고를 반복하면서 점프를 해야 한다는 사람도 있지만 이론과 다르게 계속해서 성공을 해야하기 때문에 현실적으로 붖자가 되기는 가능성이 낮다.

우리 동네에도 몇몇 부동산 부자들이 있다. 그들을 단골 부동산에 자주 만난다. 그들은 여간해서 매도를 고민하지 않는다. 세금, 경기 흐름에 상관없이 무조건 매입을 하고 어떻게 하면 장기간 오래 가져갈까만 고민한다고 한다.

그분이 나한테 한말이 있다.

왜 파는 것으로 고민하지?

당신은 아직까지 하수구만..

마땅히 투자할 곳도 없으면서 단순히 파는 것에만 민감해 하네.

그렇다. 나도 약간은 흔들리고 있는 것이다.

그 분이 돌아서면서 했던 말이 아직까지도 귓가에 잊혀지지 않는다.

부자가 되려면 부동산은 파는 것을 고민하지 말고 사는 것에만 고민해야 해.

그리고 어떻게 버틸 수 있을지만을 고민해라.

대부분은 이 고통을 버티지 못하지 그래서 부자가 거의 없는 거야.

오래 버티지 못하고 조금 오른 것에 만족하며

금새 팔아서 좋아라 하지.

그래서는 큰 부자가 못돼.

진짜 부자는 견디는 것이여

견디는 자가 진짜 부자가 되는 거여..

머쉿게 살고 싶은 - 머쉬