불량 아파트를 좋아하는 이유
부동산 투자로 성공적인 투자를 잘하려면 어떤 아파트를 사야 한다고 생각하는가?
그럼 반대로 투자가가 아닌 일반적인 사람들이 생각하는 좋은 아파트는 어떤 아파트인가?
강남에 위치하거나 흔히 선호하는 역에서 가까운 대단지 아파트로서 초등학교를 품고 있으며 주변에 백화점이나 상업시설을 끼고 있으면 아마도 최고의 아파트라고 생각할 것이다. 그리고 남향으로 전망이 탁 트인 상층 아파트가 최고의 아파트로서 많은 사람들이 선호할 것이다
하지만 우리 같은 돈 없는 평범한 직장인이 이런 아파트를 살 수 있을까? 혹시나 영끌을 해서 1채를 구입했더라도 더 이상 투자는 불가능하게 될 것이다. 그럼 영원히 이 한 채만 바라보면서 평생 이자와 원금을 갚으면서 은퇴할 때가 되서야 겨우 내 소유가 가능하게 되지 않을까?
그래서 나는 모든 사람이 좋아하는 신축, 대단지, 초품아, 쓸세권, 백세권, RR(로얄동, 로열층, 정남향), 호재가 있는 최고의 아파트를 절대 쳐다보지 않는다. 모든 사람이 좋아하는 아파트는 그만큼 매매가도 높고 이미 시세가 반영되어 있기 때문에 매매가도 높고 상대적으로 투자금이 많이 들어가기 때문이다.
반대로 나는 사람들이 좋아하지 않는 물건을 좋아한다. 나 홀로 아파트, 저층, 동향, 오래된 아파트 아파트, 주차시설이 불편한 아파트, 산꼭대기에 있는 빌라 이런 것들을 좋아한다. 왜 그럴까? 내가 투자한 사례들을 보면서 이야기를 해보려고 한다.
나는 몇 년 전으로 돌아가서 아파트 임장을 다니고 있었다. 유난히 역세권임에도 불구하고 저렴한 아파트가 있었다. 몇 군데 부동산 조사를 해보니 결론은 지하 주차장이 없는 것이었다. 주차가 2중 3중으로 되어 있었다. 주변 동일 평형 대비 1억 이상 저렴했다. 매매가와 전세가가 동시에 저렴했고 투자금이 3천만 원 정도 들어가는데 반해 주변 아파트들은 1억 이상 들어가는 상황이었다. 나는 사람들이 선호하지 않음에도 바로 계약을 했다. 그리고 시간이 흘렀다. 시에서 재건축 후보지를 발표했다. 내가 계약한 아파트가 포함이 되었다. 선정 이유는 PC 공법의 조립식 아파트로서 주차장이 없어 거주 요건이 굉장히 불편하다는 것이다. 그 뒤로 가격은 미친 듯이 뛰었고 매매가 대비 3배가 올랐다.
다음은 저층 이야기다. 매물을 검색하던 중 시세 대비 턱없이 싼 물건이 있었다. 중상층 대비 5~6천만이 저렴했다. 나는 고민을 했다. 2층 물건이지만 오를 때는 같이 오를 것이라고 판단을 했다. 부동산 사장님에게 전세가를 물어보니 중상층이나 저층이나 전세가는 똑같다고 했다. 그렇다면 무조건 사야지. 그리고 바로 계약금을 보내고 3개월 후 잔금을 쳤다. 그 시점에 전세가가 올라 내가 매입한 가격과 차이가 1천만 원 밖에 차이가 나지 않았다. 그리고 2년 후에는 투자금을 모두 다 회수하고 매매가는 2배가 되었다.(아쉽게도 임대 사업자로 묶여 있어 전세가를 높게 받지 못한다.)
다음 사례는 모두 다 좋아하는 대단지 아파트가 있었다. 그리고 바로 옆에 단지가 작은 아파트가 있었다. 모든 사람들이 대단지 아파트를 선호했다. 하지만 나는 왠지 바로 옆에 붙어 있는 작은 단지에 눈길이 가기 시작했다. 대단지는 1500여 세대, 이 단지는 300세대, 연식은 비슷했다. 가격차이는 7~8천만 원 차이가 났다. 하지만 전세가는 1~2천만 원 차이였다. 즉 대단지 아파트를 사려면 1억 이상이 들어가는 상황이었고 이 단지는 4천만 원이 가능했다. 나는 바로 계약을 했다. 그리고 2년이 흘렀다. 매매가는 둘 다 두 배가 되었다. 물론 전세가도 둘 다 동시에 올랐다. 하지만 이 물건도 아쉽게도 임대 사업으로 묶어놓은 상태여서 5%로 밖에 올리지 못한다.
나는 투자자다. 그렇기 때문에 수익률이 가장 중요하다. 수익률이란 결국 투자금을 최소화하면서 상승 폭이 가장 큰 것이다. 즉 모든 사람들이 좋아하는 물건은 상승은 클지언정 수익률이 상대적으로 떨어진다. 나는 그래서 최대한 하자 있는 물건, 나 홀로 아파트, 저층, 등 일반 사람들이 좋아하지 않는 물건에 투자를 통해 큰 수익을 만들 수 있었다.
