남편의 월급만으로 부동산 투자가 가능할까?
투자를 위한 종잣돈 마련하는 가장 쉬운 방법
무수입 전업주부가 호기롭게 투자로 100억을 벌겠다고 큰 소리를 쳤으면, 대부분 상당한 종잣돈을 모아놨을 거라고 생각하기 쉬울 것이다. 그러나 결혼 4년 차에 남편의 월급만으로 모아둔 돈은 5천 만 원 남짓이다. 어떤 사람에게는 5천만 원이면 큰 돈일 수도 있고, 또 어떤 사람에게는 적은 돈일 수도 있다. 이렇게 생각해보면 어떨까? 5천만 원으로 목표금액인 100억을 만들려면 몇 배로 불려야 하는가? 자그마치 200배다.
만약에 더 많은 종잣돈이 있다면 어떨까? 1억으로 100억을 만들려면 100배, 2억이면 50배다. 그나마 노력의 4분의 1이 줄었다. 그렇다면 월급으로 2억을 모으려면 얼마큼의 시간이 걸릴까? 4년 동안 5천 만 원을 꾸준히 모은다고 쳤을 때, 2억을 모으려면 무려 16년이라는 세월이 걸린다. 그러면 내 나이가 오십이다. 오십에 100억 달성해서 경제적 자유를 이루겠다는 나의 꿈은 종잣돈만 모으다가 저 멀리 달나라로 날아가버린다.
하루빨리 종잣돈을 더 모아서 투자를 시작해야만 한다. 그런데 월급쟁이 외벌이 가정에서 어떻게 더 많은 종잣돈을 만들어 낼 수 있을까? 첫째, 맞벌이를 한다. 그러면 더할 나위 없이 좋겠지만 지금은 육아와 투자 공부를 병행하는 나에겐 현실적으로 불가능한 일이다. 둘째, 남편이 돈을 더 벌어온다. 이건 가능성이 있다. 매년 연봉협상을 해서 수입이 증가하고 있는 추세이기 때문이다. 하지만, 월급의 상승분 만으로 종잣돈을 빠르게 불리기란 어렵다는 건 굳이 설명하지 않아도 알 것이다. 셋째, 생활비를 줄여서 저축 금액을 늘린다. 이 부분은 너무도 당연하지만, 현재 3인 가족에서 4인 가족으로 늘어난 우리 집 사정과는 맞지 않는다. 앞으로 생활비가 더 늘면 늘었지 100만 원 이상을 더 저축하기엔 무리다. 그나마 나라에게 지원해주는 출산 지원금을 잘 활용하면 조금 더 모을 수는 있을 것 같다. 위의 세 가지 방법이 사실 구구절절 모두 맞는 말이다. 하지만, 문제는 시간이 너무 오래 걸린다는 것이다.
그래서 내가 선택한 방법은 현재 살고 있는 전세금을 빼서 월세로 이사를 가는 것이다. 그럼 남은 금액만큼의 현금흐름이 생길 것이다. 흔히 말하는 ‘깔고 앉은 돈’을 빼서 투자금으로 활용하는 전략이다. 예를 들어, 경기도에 30평대 아파트에 전세 보증금 4억을 내고 살고 있다고 가정해보자. 그 4억이라는 돈은 사실 내가 집주인에게 빌려준 거나 마찬가지다. 그것도 무이자로 말이다. 집주인은 나의 돈 4억을 가지고 지금쯤 다른 곳에 투자해서 이익을 얻고 있을 것이다. 그리고 그 돈은 나에게 돌려줄 필요가 없다. 왜냐하면 새로운 세입자가 나에게 돌려줄 테니까. 불과 몇 년 전까지만 해도 나는 이런 개념을 전혀 몰랐다. 전세란 어느 정도의 목돈을 임대인에게 맡겨놓고 살다가 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 것이라고 생각했다. 따박따박 월세를 낼 필요도 없고, 손실 없이 그대로 내 돈을 돌려받을 수 있으니 이 얼마나 좋은 제도란 말인가.
하지만, 손실이 없다고 생각하는 건 내가 정말 아무것도 몰랐다는 사실을 증명해준다. 왜냐하면, 물가는 상승하기 때문이다. 시간이 갈수록 돈의 가치는 떨어지는데, 2년 전의 4억과 2년 후의 4억의 가치를 동일하다고 생각했던 것이다. 4억을 4% 금리의 저축은행 예금에 2년 동안 넣어둔다면, 이자만 2800만 원이다. 월로 환산하면 117만 원 정도가 매달 이자로 들어오는 것이다. 예금 이자만으로 얻는 소득이 이 정도인데, 만약에 4억으로 아파트 4채에 투자했다면 어땠을까? (실제로 4억이면 더 많은 채를 매입할 수 있다.)
3억짜리 아파트에 전세가 2억이라고 가정했을 때, 1억의 갭(매매가-전세가)으로 아파트 4채를 매수하는 것이다. 그리고 2년에 최소 5%씩 전세금을 올린다고 하면, 1천만 원씩 4 채니까 4천만 원이다. 게다가 2년 뒤에 아파트 값이 3억에서 몇 억 이상으로 뛰었다면, 월급으로는 감히 상상하기 힘든 돈을 2년 만에 벌 수가 있는 것이다.
그렇다면 왜 하필 아파트 투자일까?
빌라는 오래되면 어딘가 구멍이 생기고 그 구멍으로 지구에서 가장 생명력이 강하다는 바퀴벌레들이 번식한다. 내가 살아봐서 잘 안다. 다가구, 다세대 주택도 마찬가지다. 그리고 우리나라에서 사람들이 가장 선호하는 주택 유형이 아파트다. 그래서 거래량이 많고, 매도가 용이하여 환금성이 뛰어나다는 것이 장점이다. 낡은 빌라나 주택을 싸게 매수해서 리모델링 또는 재건축을 해서 돈을 버는 사람들도 있는데, 그 방법은 신경이 너무 많이 쓰여서 솔직히 감당할 자신이 없다. 오피스텔도 마찬가지로, 세입자를 구하기가 어려워 전세를 맞추지 못한다면 또 기나긴 인고의 시간을 버텨야 할뿐더러 매도도 쉽지 않아 결국엔 손해를 보고 팔아야 하는 리스크를 떠안을 수도 있다. 나는 초보자이기 때문에 웬만하면 리스크가 적은 아파트 투자를 선택한 것뿐이다.
이제 결론을 내려야 할 때가 된 것 같다. 남편의 월급만으로 부동산 투자가 가능할까?
내 대답은 YES다. 저축을 통해서 1년에 2~3천만 원을 모으면, 1년에 1채 정도는 투자가 가능하다. (물론 지금은 서울, 수도권은 어렵지만 지방 쪽은 충분히 가능하다. 또한 하락장이 시작되고 있으니 어쩌면 수도권도 노려볼 수는 있을 것 같다.) 그렇게 1년에 1채씩 매수를 해서 2년마다 전세 상승분을 가지고 또 재투자를 하는 것이다. 여기서 시세차익은 덤이다. 다만, 자산의 재배치를 통해서 종잣돈의 크기를 좀 더 키운다면 돈을 벌 수 있는 시기를 훨씬 더 앞당길 수 있을 것이다. 1 주택자라면 세를 놓고 현재 살고 있는 집의 규모보다 작은 곳으로 이동을 하거나, 전세로 거주하고 있다면 월세로 이동하는 것도 방법이다.
나 역시 최근에 실거주 집을 전세를 끼고 매수해 둔 상태이고, 살고 있는 집의 전세 기간은 10개월 정도 남았기 때문에 결단을 내려야 할 시기가 다가오고 있다. 문제는 그 사이에 내가 준비된 투자자가 되느냐의 여부다. 돈만 있다고 성공적인 투자를 할 수 있는 건 아니기 때문이다. 결단의 시간이 오기 전까지 치열하게 공부하고 준비해야만 한다. 그러나 나에겐 태어난 지 2주 된 둘째 아이와 이제 말문이 틔어 앵무새처럼 모든 말을 다 흉내내기 바쁜 27개월 첫째 아이가 있다. 부동산 투자 공부가 집에서 가만히 앉아서만 할 수 있는 공부라면 좋으련만, 그렇지 않다는 게 문제다. 두 아이를 두고 임장을 다녀야 하는데 사실 어떻게 시작해야 할지 막막하기만 하다. 그러나 포기하기엔 이르다. <미라클 모닝>이란 책에 이런 구절이 나온다.
“삶을 바꾸면 상황이 바뀐다.”
내가 지금 살고 있는 삶을 바꾸면 나의 어려운 상황도 긍정적으로 바뀌지 않을까 하는 희망이 보인다.
만약에 삶을 바꿀 수 없다면? 나를 바꿀 수밖에…!
