미국에서 모기지로 집 구매하기
이 집이 내 집이 될 상이던가
미국에서 모기지로 집을 구매하려면 무엇을 어떻게 해야 할까? 우리는 에이전트가 하라는 대로 따라가다 보니 새 집에 들어가 있었는데, 글을 쓰려고 정보를 찾다 보니 우리가 집을 살 때 얼마나 무지했는지를 다시 한번 깨닫게 됐다. 이 글은 갓 이민 와서 신용점수도 없는 이민자가 어떻게 모기지로 집을 샀는지 하나의 사례 정도로 봐주시면 좋겠다.
1단계. 집을 살 수 있는 상황인지 확인
우리는 2017년 4월쯤 집을 사기로 결정하고 당시 거주하던 벨뷰를 중심으로 주택 가격을 살펴보았다. 벨뷰의 주택은 당시에도 백만 달러가 넘는 경우가 허다해서 포기하고 인근의 레드먼드, 사마미쉬, 이사콰를 둘러보았다. 한국에서 다운페이 금액으로 가져올 수 있는 금액을 계산해서 최대 매매 가격은 백만 달러로 잡았다. 모기지를 받으려면 신용점수를 가장 먼저 확인해야 하는데 당시 우리는 미국 땅 밟은 지 육 개월 된 사람들이라 신용이랄 게 없어서 원래는 모기지를 받을 수 없는 상황이었다. 다행히 남편 회사와 연계된 F은행에서 해외 이직자에게 1년 동안은 3% 이자율(7년 고정, 30년 상환)로 모기지를 내주고 있던지라 그것만 믿고 시작했다. 보통은 집 사기 수개월 전부터 신용점수 관리를 한다고 한다.
2단계. pre-approval letter 받기
F은행에 물었더니 사려는 집에 오퍼를 넣을 때 사전 승인서(pre-approval)가 필요하다고 했다. 이것은 집 구매자가 어떤 조건으로 얼마까지 모기지를 받을 수 있는지 계산한 증명서인데, 다운페이 금액(집 가격의 20%)과 클로징 비용(집 가격의 3% 이내) 및 비상자금 등이 충분함을 은행 잔고(두 달 평균 잔고를 본다고 함)로 증명하는 것이다. 우리는 대부분의 돈이 한국에 있는 상황이라서 한국의 은행 계좌 잔고를 F은행에 제출하면서 빠른 시일 내에 그 돈을 F은행 계좌로 가져오기로 했다. 급여명세서와 세금신고 내역 등을 제출한 뒤 우리의 최대 매매 가격에 준하는 사전 승인서를 받았다.
3단계. 에이전트 찾기
오퍼를 넣고 에스크로를 열고 계약서 쓰고 클로징 하는 등의 일련의 절차를 개인이 할 수 없으므로 에이전트를 찾아야 한다. 에이전트를 찾는 기준은 개인마다 다를 텐데 우리는 서류 작업만 깔끔하게 해 주면 될 것 같아서 리베이트를 많이 주는 에이전트로 정했다. 워싱턴주는 보통 집 판매자가 집 가격의 6%를 셀러 에이전트에게 수수료로 내고, 이 중 절반은 바이어 에이전트에게 넘어간다. 바이어 에이전트는 그 3%에서 일부를 집 구매자에게 돌려주는 방식으로 영업을 한다. 실제로 오픈하우스에 가서 집에 관심을 보이자 셀러 에이전트가 우리에게 에이전트가 있는지 묻더니 본인과 계약하면 1%~1.5%를 리베이트로 돌려주겠다는 제안을 많이 했다. 남편의 회사 동료가 소개한 에이전트가 3% 중에서 오퍼 작성비용 500달러와 수수료 5000달러만 빼고 돌려주겠다고 해서 우리는 그곳과 계약했다.
4단계. 집 찾기
요즘에 비할 바는 아니지만 2017년도 셀러 마켓이었다. zillow와 redfin에 올라온 집들을 봤는데 매물이 많지 않았고, 오픈하우스에 가면 집 보러 온 사람들로 붐볐다. 몇 주에 걸쳐 주말마다 돌아보다 동네를 정하고 마음에 드는 집을 찾았다. 우리는 직접 집을 찾았지만 보통은 계약한 바이어 에이전트와 가용예산 범위 내의 집들을 같이 찾는다고 한다.
2022년 시애틀의 주택 매물들 by zillow.com
2022년 벨뷰의 주택 매물들 by zillow.com - 매물 적음5단계. 오퍼 넣기
5월에 우리가 사고 싶은 집에 오퍼를 넣으려는데 Inspection contingency와 financial contingency를 금한다는 항목이 있어서 에이전트에게 물으니 셀러 마켓에선 일반적이라고 했다. 인스펙션은 집주인이 미리 한 결과지가 있었는데 큰 하자는 없어 보여서 안 하기로 하고, 모기지엔 어떤 문제가 생길지 모르니 후자는 하겠다고 표시해서 리스팅 가격 그대로 오퍼를 냈다. 오퍼 마감일에 5만 달러를 더 주면 우리와 계약하겠다는데 어떻게 하겠냐고 에이전트에게 연락이 왔다. 경쟁률을 물으니 4:1이라고 해서 추가금액은 생각이 없다고 답했다. 다음날 리스팅 가격은 그대로 하되 클로징 후 두 달은 집주인이 렌트로 거주하는 조건을 받아들이면 우리 오퍼를 수락하겠다고 연락이 왔다. 클로징은 7월이고 아파트 계약 만료는 10월이라서 그 조건으로 진행하기로 했다.
6단계. 계약 진행
부동산 거래의 안전성을 위해 중립적인 제삼자가 계약의 이행을 주관하는데 이것을 Escrow라고 한다. 그래서 계약금(오퍼 가격의 2~3%)부터 체크를 써서 에스크로 회사로 보냈다. 이때부터 정신이 하나도 없는데 에이전트가 서류 작성하라고 하면 하고, 돈 보내라고 하면 보내고 하다 보면 클로징하는 날이 되어 에스크로 회사에 가서 서명하는 나를 볼 수 있다. 중간에 킹카운티로부터 이 부동산이 판매자의 것임을 보증하는 statutory warranty deed를 받았고, 에스크로 관련 서류와 Disclosure(집에 관한 정보) 관련 서류를 검토하고 서명했던 기억이 나는데 사실 뭔지 정확히 알지도 못하고 하라니까 그냥 했다.
F은행에서 집이 리스팅한 가격만큼의 가치가 있는지 Appraisal을 진행한다고 해서 몇 백 달러 냈던 것 같고, Title 보험과 집 보험을 들라고 해서 가입하고 모기지 승인이 났다. 이때도 은행에서 요구하는 서류들이 좀 있었는데, 은행이 돈을 빌려주는 것이라 철저히 검증하니 따르면 된다.
7단계. 계약 종료
7월 초, 클로징하기 전 날 Closing cost를 에스크로 회사에 온라인으로(casher's check로 하기도 함) 보내고, 다음날 에스크로 회사에 가서 책 한 권 분량의 Loan Document에 서명을 하면서 계약은 끝났다. 남편 이름으로 집을 샀지만 서류는 부부가 공동으로 서명해야 했다. 전주인이 두 달 렌트하기로 해서 그 계약서도 같이 작성했고, HOA 관련 서류도 같이 작성했다.
세금보고를 위해 Closing statement를 꼼꼼히 확인해야 한다고 하는데 그 해의 세금보고를 어떻게 했는지 남편도 잘 모르겠다(터보 택스에 뭘 적긴 적었다 함)고 한다. 이 글을 읽는 분은 꼭 챙기시기를. 관행적으로 셀러 측에서 1년짜리 Home Warranty Plan을 제공한다는데 우리는 받은 기억이 없다. 여러분은 꼭 챙기시기를. 계약 완료 후 환급금이 있으면 에스크로 회사에서 체크로 보내준다.
8단계. 이사 및 마무리
보통 클로징하기 전에 final walk-thru를 하는데 우리는 두 달 렌트를 주기로 해서 8월 말에 했다. 인스펙션을 했다면 그때 수리하기로 한 부분이 잘 고쳐졌는지 확인하는 단계인데, 우리는 인스펙션을 안 하는 게 조건이었던 터라 집 상태가 계약할 때와 차이가 없는지 형식적으로 보고 나왔다. 며칠 뒤 전주인이 현관문과 우체통 열쇠, 그리고 차고 리모컨 꾸러미를 주방 아일랜드 식탁에 두고 이사를 나갔다. 빈집을 둘러보니 냉장고 선반도 반파되어 있고 세탁기도 너무 더럽고 샤워부스 문도 고장 나 있는 등 몇 가지 예상치 못한 흠이 있었으나 항의를 잘 못하는 우리가 그냥 감내하기로 했다. 냉장고와 세탁기 및 건조기는 새로 샀고, 샤워부스는 그냥 쓰다가 집 팔기 전에 고칠 예정이다.
이사하고 수도, 전기, 가스, 인터넷, 쓰레기 수거 등 유틸리티 신청을 마치면 새로운 집에서 살기 위한 준비는 끝난다. 그리고 몇 주 후 카운티에서 집문서에 해당하는 Grant Deed를 보내주는데, 원본은 카운티에 있으니 잃어버려도 괜찮다고 한다. 사실은 우리 집에도 없다. 재산세도 잘 내고 있으니 이 집이 우리 집인 건 맞으니까 :)
미국에서 집을 사기 위한 자세한 절차는 아래를 참고하세요!
출처 : nar.realtorv표지 사진 : Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
