집값 하락.. 주택연금 가입해야 할까?
2019년 3월 주택연금제도 월 수령액 감소
주택연금제도
주택연금이란 집을 소유하고 있지만 소득이 부족하거나 필요한 분들이 노후에 안정적인 수입을 얻고자 집을 담보로 맡기고 국가가 보증하는 연금을 매달 받는 제도를 말한다.
주택연금의 가입요건은 다음과 같다.
출처: 한국주택금융공사주택연금 월 수령액 감소
주택연금제도가 오는 3월 4일부터 주택연금을 신규로 신청하는 자의 월 수령액이 1.5% 줄어들게 된다. 1.5%라는 수치가 각자의 상황에 따라 적고 많음이 다르겠지만, 최근 상황에서는 생각을 갖고 있었던 분이라면 하루빨리 고민을 결정해야 할 시기라고 생각된다.
기대 수명이 늘어나고 금리도 낮은 추세이며, 부동산 시장도 당분간 크게 상승하지 않을 것이라는 전망의 영향으로 결정된 사항이라고 볼 수 있다. 현재 주택연금의 신청자가 늘고 있는 이유는 월 수령액이 줄어드는 영향도 있겠지만, 부동산 시장의 전망이 그리 좋지 못하다는 것 역시 큰 영향을 주고 있다고 말할 수 있다.
집값 하락으로 주택연금 가입자 증가
출처: news.heraldcorp.com/view.php?ud=20190218000178 헤럴드경제 기사2018년, 그러니까 작년 주택연금 가입자 변동 수치이다. 서울과 경기도 2곳을 제외한 모든 지역에서는 가입자가 증가하였다. 작년에는 지방과 같은 집값 상승 기대감이 적은 지역(울산이 대표적임)에서는 신청자가 상당히 증가한 것을 볼 수 있다. 최근에는 서울을 포함한 전체적인 지역의 부동산 시장이 좋지 않고 주택연금 수령액도 줄어든다고 하니 신청자가 늘어나고 있는 추세다.
주택 연금은 가입 날짜의 집값을 기준으로 연금액이 책정되기 때문에 본인이 가입하는 시점의 집값에 따라 연금액이 크게 변동할 수 있기 때문이다.
현재 부동산 시장은 서울을 포함한 전체 지역에서 하강 국면이 지속되고 있으며 거래량은 얼마 전 5년여 만에 최저치를 기록하였고 급매물들이 계속해서 나오고 있다.
전세 급매물 증가
출처: http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2019021811022268486 아시아경제입주물량이 대량 집중되어 있는 단지는 전세 급매 물량이 증가하면서도 하락을 좀 더 관망하는 분위기가 동반되어 매매가 조정이 이루어지고 있으며, 입주대란 공포로 대표적인 송파 헬리오 시티의 경우는 다가오는 4월이 입주 마감이지만 입주율이 아직 30% 수준밖에 되지 않는다고 한다.
문제는 뒤늦게 대출을 알아보고 입주를 하고 싶더라도 대출이 쉽지가 않고 집주인들은 세입자를 구해 잔금을 치러야 하는데 전세가는 하락하고 있으니 발등에 불이 떨어진 상황이다.
이제 곧 입주 피크 기간이기 때문에 전세가가 일정 부분 회복할지 어떻게 될지는 두고 봐야 할 듯하다.
실제로 필자도 종종 지나가지만 상가는 물론이고 저녁에는 세대들 대부분의 불이 꺼져있었다.
이 부분을 시작으로 파장이 계속되면 강남을 비롯해 수요가 받쳐주지 못하는 주택 공급량의 문제 등으로 긍정적인 시각은 예상되지 않기 때문에 부동산 투자도 훨씬 전략적이고 신중하게 다가가야 할 시기이다. 다양한 의견들이 있지만, 앞으로 부동산 불패신화가 계속 유효할지 의문이다.
연금 지급 방식
주택연금은 시행하는 연령대 그리고 연금 종류에 따라 받는 액수의 차이가 있으며, 연금의 종류는 아래 그림이나 한국 주택금융공사 홈페이지에서 참고해보길 바란다.
출처: 한국주택금융공사지급 예상액
주택금융공사 홈페이지에 게시되어 있는 지급액 표를 참고하여 대략 본인이 해당되는 주택의 가격과 수령액을 확인해볼 수 있다.
출처: 한국 주택금융공사변경 후, 현재와 얼마나 차이가 날까?
위에 나온 표 아래 예시로 보면 70세, 3억원 주택 소유자가 매월 91만 9천원을 수령하게 되는데 3월 4일 이후에는 89만 5,780원이 될 것이라고 한다.
일단, 종신연금 기준으로 주택 가격이 1억이라고 했을 때 1억당 감소되는 예상 금액은 신청하는 연령대별로 다음과 같이 예상된다.
60세: 8300원
70세: 8000원
80세: 6000원
90세: 670원
정확한 금액은 아닐 수 있으나 대략 이 정도의 금액이 감소될 것이라고 예상하면 되겠다. 집값이 5억이라면 해당 연령대에 따른 금액에 5배를 곱하면 줄어드는 금액을 대략 예상할 수 있다.
그 외 확정 10년은 평균 2.9%, 확정 30년은 평균 5.7%가량 감소될 예정이라고 한다.
자세한 사항은 3월 4일 이후 한국 주택금융공사 홈페이지에 공시가 될 예정이다. 변경되는 시점은 3월 4일이지만, 3월 초 공휴일이 포함되어 있고 신청 과정도 며칠이 걸릴 수 있기 때문에 가입을 고려 중이라면 이번 주까지는 결단을 내리고 신청하는 것이 수월할 것이다.
주택 연금을 염두에 두고 있었던 분이라면 지금 상황을 잘 판단하여 결단이 필요한 시점이라고 보며, 앞으로 해당 지역의 매매 가격의 하락이 예상된다면 3월 전에 신청하는 것이 무조건 이득이니 잘 고려해보길 바란다.
그리고 추후 오를 수 있는 것을 예상한다면 신청 후 집값이 많이 올라도 연금액은 그 가치를 반영하지 못하며, 해약할 시에는 3년간 재가입이 불가하다는 것도 알아두길 바란다.
주택연금은 주택을 담보로 대출을 받는 개념이라고 보면 되기 때문에 금리가 낮은 상황에서는 유리한 측면이 있으며, 세금을 별도로 떼지 않고 기초연금이나 건강보험에 영향을 주지 않는다는 점도 참고해놓길 바란다.
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