투자와 투기의 차이는 생산에 달려있다

경제를 잘 모르는 1인의 개인적 메모

모두가 아는 이야기를 정리해 보자면, 생산을 발생시키지 않지만 단지 사고파는 과정에서 발생하는 시세차익을 노리는 것은 부동산 "투기"가 맞다. 경제 및 사회에 아무런 이득을 가져오지 않기 때문이다. 반대로 노후화되어 가치가 떨어져 가는 건물을 리모델링하여 가치를 올리고, 임차인에게 더 나은 공간을 제공하여 가치에 맞는 가격을 받으려는 임대업은 서비스업으로서 투자가 맞다.

이론적으로는 생산(주거환경정비, 도시 재생)을 가져오는 개인 임대 사업자들의 투자에는 세금을 낮게 부과하고, 생산 없는 투기에는 무거운 세금을 물리는 것이 맞다고 생각한다. 다만 우리나라와 같이 주택이 노후화되기 이전에 빠르게 대형 건설사에 의해 재개발이 진행되는 경우에는 투자와 투기를 구분하기 어려워진다. 기업들이 거대 자본과 정보력을 바탕으로 토지의 잠재적 가치를 새로운 건물의 개발을 통해 실제 수익으로 실현하려 하기 때문이다.

갭 투자자들의 경우에는 아무리 리모델링 같은 투자를 한다고 하더라도 결국은 매매가와 전세가 사이의 갭을 높여 시세차익을 노린다는 점에서 투기꾼들이다. 그리고 이들은 생산자본(부동산과 유지보수 및 운영을 위한 노동력)을 소유할 실질적인 경제적 능력이 되지 않음에도 불구하고, 전세제도의 허점을 이용하여 소유권만 가지고 있는 상태다. 따라서 이들의 불완전한 소유는 부동산 시장의 변동성이 커질 경우 전세거래의 리스크와 긴장을 극도로 높인다.   

다시 말해, 투자를 통해 생산수단(부동산)의 생산성을 높이고 그만큼의 생산 수익을 통해 절대가치를 높인다면 투자가 맞고, 수요가 높아지는 타이밍을 노려 가격이 높아지는 순간에 매도를 통해 차익(교환가치)을 노린다면 투기다. 결국, 투자자는 생산수단을 향상시킴으로써 얻게 되는 생산 수익의 미래 가치(예를 들어, 벤처투자는 기술혁신의 가능성)에 투자하는 것이지만, 투기꾼들은 실제 가치보다 높아질 일시적 버블 그 자체에 집중한다.