나는 유주택자인가 무주택자인가
4. 주택이 있지만 무주택이래요! - (2)
[글을 시작하기 전 안내 사항]
전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기에서는 일하면서 받은 질문들을 기반으로 공공임대 혹은 분양 주택에 지원할 때 도움이 될만한 내용을 정리하여 소개하고 있습니다.
공공임대 혹은 분양 주택은 각 주택별, 국가/지방공사별 세부기준이 다를 수 있어 전반적인 내용만 다루었기 때문에, 자세한 사항은 각 주택의 담당 부처에 직접 문의하셔서 정확한 안내를 받으시기를 추천합니다. 만약 각 주택의 담당 부처를 찾는 법이 궁금하시다면 제 이야기를 따라와 주세요. 담당 부처 문의 방법도 향후 소개할 예정이에요!
[전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기]
정부가 바뀌고 집값이 좀 떨어지나 했는데, 떨어져도 비싼 집값.
공공임대주택이라도 알아보려고 여기저기 가입하고, 글도 읽고, 알람도 설정했는데 아무리 읽어도 조건은 이해가 안 가고 경쟁률이 너무 높고 지원해보면 자격이 안된다고 하지 않나요?
전직 지방 주택도시공사 직원(feat. 현직 프리랜서 부동산 컨설턴트)이 전하는 내 집 마련 이야기는 이런 분들을 위한 이야기입니다. 단, 내 집은 내가 소유한 집이 아닐 수도 있어요. 안정적으로 살 수 있는 내 집이라면 임대주택이라도 내 집이라는 생각으로 적는 글이니 혹시라도 저렴하게 주택을 매수(구입)하는 방법이 궁금하신 분들이라면, 다른 기회에 뵈어요.
이번 단계는 국토교통부령의 일부를 해석하는 내용이라 총 2부로 나누어서 진행되니 참고해주세요!
[4. 주택이 있지만 무주택이래요!] - (2)
[4. 주택이 있지만 무주택이래요!] - (1)에 이어서 주택이 있지만 무주택인 경우를 자세히 들여다볼까 해요. 이제부터 무주택 상태 중 2번 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 경우에 해당하는 경우 6~10호에 대해서 알아볼게요.
6) 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우
= 신청자의 직계존속이나 신청자의 배우자의 직계존속 중 60세 이상인 직계존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있으면 무주택으로 본다는 내용이에요. 이 항목에서 주의해야 할 부분은 공공임대주택 청약 공고에는 이 항목이 제외된 경우가 많다는 점이에요. 그 이유는 사실 "주택공급에 관한 규칙" 제53조의 시작 부분 때문이에요.
"다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라 목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대 구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다."
= 노부모 부양자 특별공급, 분양전환 공공임대주택 및 공공분양주택의 입주자 자격에서 국민주택 특별공급 중 65세 이상 직계존속(신청자 배우자 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 것으로 특별공급을 신청하는 경우는 6)의 내용은 해당되지 않아요. 다만, 이렇게 설명된 경우 외에도 대부분의 공공임대/분양주택이 65세 이상 직계존속을 일정 기간 이상 부양하고 있는 경우 일반공급에서도 가점을 주고 있어서 결국 일반공급에서도 6) 항목은 공공임대/분양주택에는 포함되지 않는 경우가 많아요. 즉, 이 항목에 해당되는 신청자는 공공임대주택에 지원할 경우 이 항목이 포함되는지 여부를 꼭!!! 공고문에서 확인한 후 지원해야 해요.
7) 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조 제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
= 건물등기부등본이나 건축물대장을 확인해보면 주택이지만, 거주가 불가능한 주택이거나 주택이 이미 없어졌거나 창고 등 주택 외 용도로 사용하고 있는 경우, 임대주택을 공급하는 기관이나 주택에서 이 상황을 설명하라고 통보한 날부터(=공문 날짜) 3개월 이내 주택을 허물어서 없애거나 건축물대장 등의 기록을 실제 사용하는 용도로 변경해야 무주택으로 인정해줘요.
건물등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장은 세움터나 정부 24에서 열람과 발급이 가능하니 미리 확인하면 좋아요. 거주가 불가능한 주택이거나 이미 주택이 없어진 경우(=멸실)는 보통 시장, 군수, 구청장 등에 멸실신고를 해야 해요.(철거가 필요한 경우 철거 전에 철거 신고도 해야 해요.) 보통 시청, 군청, 구청 등에 신고한다고 보시면 돼요. 이 멸실신고가 접수되고 처리가 완료되면 원래 있던 건물의 건축물대장이 말소된 건축물대장으로 전환되는 걸 확인할 수 있어요. 그런데, 멸실신고 후 문제가 가끔 발생하는 걸 볼 수 있어요. 이 경우는 멸실신고를 하면 보통 멸실등기(=건물등기부등본 폐쇄)를 같이 신청하거나 관공서에서 신청하도록 안내하는데 실수로 멸실등기가 빠지는 바람에 건물등기부등본이 남아있고 건물이 있는 것처럼 표시되기도 해요. 이런 문제 발생을 막기 위해 멸실 신고할 경우 꼭 멸실등기까지 같이 챙기고 처리 완료 후 건물등기부등본과 건축물대장을 모두 확인해봐야 해요.
용도변경은 어떻게 신청할까요? 용도변경도 시장, 군수, 구청장 등에 신청하는 게 맞아요. 다만, 다양한 제한이 있어요.
출처: 찾기 쉬운 생활법령정보
위에 표에서 보이는 바와 같이 1~9로 시설 종류가 구분되는데, 1에서 9방향으로 갈 때는 신고만 해도 바로 용도가 변경되지만, 9에서 1방향으로 갈 때는 시장, 군수, 구청장 등의 허가가 있어야 가능해요. 즉, 빠르게 변경이 가능한 용도가 한정적이니 이 부분을 꼭 담당 부처에 확인해 봐야 해요.
가장 중요한 문제는 이런 처리를 신청자가 입주하고자 하는 공고문이 발표가 나기 전에 했는지 혹은 발표가 난 후에 했는지에요. 모든 문서상 기록과 처리 기준은 공고문이 발표된 날짜를 기준으로 해요. 즉 2022년 10월 1일에 공고된 공공임대주택에 지원하고 싶다면, 건축물대장이나 건물등기부등본 상 서류 처리가 2022년 9월 30일까지 완료되어야 해요. 그렇지 못할 경우는 지원을 못하나요? 다행히 지원이 가능해요. 다만, 이 경우는 바로 당첨이 되지 못하고, "사업주체로부터 제52조 제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내"에 처리해야 당첨자가 될 수 있어요.
8) 무허가 건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.
= 신청자 혹은 주택세 대구 성원이 소유한 주택이 2006년 5월 8일 이전에 건축법 제8조에 따라 도시지역 외 지역 등에서 건축허가나 신고 없이 건축된 연면적 200제곱미터 미만 혹은 2층 이하 건물이고 이 건물이 주택공급에 관한 규칙 제53조 7호에 해당된다는 내용이 해당 주택 소재 지역의 지자체의 공문을 통해 확인이 가능한 경우 무주택으로 인정받을 수 있어요.
이 경우는 아주 제한적인 경우이고, 주택 소유자 본인도 모르고 있는 경우가 많아요. 기본적으로 2006년 5월 이전 건축물인데 무허가 건물이고 예전에 공공임대나 분양에서 비슷한 이유로 무주택일 수 있다고 안내받은 경험이 있다면 지자체에 확인해 보기를 추천해요. 만약 이 경우에 해당하는 것이 확인되었다면, 공공주택 청약 시에는 별도로 신경 쓸 필요가 없고, 차후에 "사업주체로부터 제52조 제3항에 따른 부적격자로 통보"를 받으면 주택 소재지의 지자체에 이유를 설명하고 공문을 요청해 받아서 지정된 기일 내에 공공주택 공급 기관이나 업체에 제출하면 돼요. 어려워 보이지만 의외로 이런 요청이 종종 있어서 지자체에서도 잘 알고 있고 설명이 어려울 경우 공공주택을 공급하는 담당자와 연결해 설명해달라고 요청할 수도 있어요. (전화 연결이 잘 안 되는 건 안 비밀 지요. 통화량이 정말 많더라고요.)
9) 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
= 민영주택 일반공급(=제28조)에 해당되는 내용으로 2 주택자만 아니면 무주택자 로보고 신청 가능하다는 내용이에요. 이 부분은 공공주택과는 관계가 없어서 이런 내용이 있다는 걸 알려드리는 용으로 적어봤어요. 공고 주택 지원 시 이 내용은 포함되지 않으니 여기 적혀있다고 헷갈려하시면 안돼요!!!!
10) 제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외한다)
= 국민주택 혹은 민영주택 일반공급 당시 1, 2 순위를 규정에 따라 정하고도 남은 주택을 선착순 공급을 통해 공급받아서 아직 주택은 없고 분양권, 입주권 혹은 두 권리에 대한 공유지분을 소유하고 있는 경우 무주택으로 보고 있어요. 선착순 분양의 경우는 어지간히 해도 공급이 완료되지 않아서 마지막 수단으로 공급한 경우이니 운으로 된 거고, 실제 주택이 없는 상태의 분양권이나 입주권은 아직 들어갈 집이 없으니 무주택으로 보는 경우라고 생각하면 편해요. 이 경우는 분양받은 주택의 입주일이 정해지면 공공임대/분양주택에 대한 권리가 박탈되는 경우도 있으니 이 부분을 공고문이나 주택공급 기관 등을 통해 확인해 미리 준비해두면 좋아요. 그리고 주의해야 할 부분은 이러한 선착순 공급으로 받은 분양권을 매수(=구입) 한 경우는 여기에 해당되지 않고, 주택 소유로 본다고 하니 조심할 필요가 있어요.
2부에 걸쳐서 주택이 있지만 무주택으로 볼 수 있는 경우, 즉 주택공급에 관한 규칙 제53조에 대한 내용을 소개했어요. 내용이 점점 어려워지고 있지만, 첫 단계부터 잘 이해한 상태로 따라오니 어려운 말도 생각보다 적지 않나요? 용어가 헷갈리는 경우, 꼭 이전 단계에서 한 번 더 확인해보는 걸 추천해요. 다음 단계는 본격적으로 공공임대/분양주택을 찾는 방법을 알아볼 예정이에요. 다음 단계 [5. 공공임대/분양주택 어떻게 찾지?]에서 또 만나요!
