나는 유주택자인가 무주택자인가
4. 주택이 있지만 무주택이래요! - (1)
[글을 시작하기 전 안내 사항]
전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기에서는 일하면서 받은 질문들을 기반으로 공공임대 혹은 분양 주택에 지원할 때 도움이 될만한 내용을 정리하여 소개하고 있습니다.
공공임대 혹은 분양 주택은 각 주택별, 국가/지방공사별 세부기준이 다를 수 있어 전반적인 내용만 다루었기 때문에, 자세한 사항은 각 주택의 담당 부처에 직접 문의하셔서 정확한 안내를 받으시기를 추천합니다. 만약 각 주택의 담당 부처를 찾는 법이 궁금하시다면 제 이야기를 따라와 주세요. 담당 부처 문의 방법도 향후 소개할 예정이에요!
[전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기]
정부가 바뀌고 집값이 좀 떨어지나 했는데, 떨어져도 비싼 집값.
공공임대주택이라도 알아보려고 여기저기 가입하고, 글도 읽고, 알람도 설정했는데 아무리 읽어도 조건은 이해가 안 가고 경쟁률이 너무 높고 지원해보면 자격이 안된다고 하지 않나요?
전직 지방 주택도시공사 직원(feat. 현직 프리랜서 부동산 컨설턴트)이 전하는 내 집 마련 이야기는 이런 분들을 위한 이야기입니다. 단, 내 집은 내가 소유한 집이 아닐 수도 있어요. 안정적으로 살 수 있는 내 집이라면 임대주택이라도 내 집이라는 생각으로 적는 글이니 혹시라도 저렴하게 주택을 매수(구입)하는 방법이 궁금하신 분들이라면, 다른 기회에 뵈어요.
이번 단계는 국토교통부령의 일부를 해석하는 내용이라 총 2부로 나누어서 진행되니 참고해주세요!
[4. 주택이 있지만 무주택이래요!] - (1)
심사 대상이 되는 부동산과 주택의 전반적인 차이점에 대해서 이해가 되었다면, 이번에는 지원하기 전에 무주택인지 확인해 보는 게 좋아요. 본인 명의 혹은 주민등록등본상 직계존비속(이제 안 헷갈리는 표현 맞죠?)의 명의로 등록된 주택이 없다면 이번 단계는 가볍게 넘어가도 될 것 같아요. 단, 분명히 무슨 주택이 있긴 한데, 전에 다른 공공임대나 공공분양에 지원했더니 무주택으로 본다고 했던 거 같기도 하고, 아닌 거 같기도 하다면!!! 이번 단계를 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
우선 공공임대나 공공분양은 기본적으로 무주택은 주택세 대구 성원 전원이 무주택 이어야 하는 경우가 대다수예요. 주택세 대구 성원 전원의 정의는 [1. 우선 주소지를 옮기세요.]에서 자세히 살펴봤으니 기억이 나지 않거나 헷갈린다면 꼭 다시 한번 자세히 읽어보기를 추천해요. 이번 단계에서는 국가나 공공기관에서 무주택 여부를 심사하는 기준이 되는 규칙을 살펴볼게요.
무주택이란 어떤 상태일까요?
1. 오피스텔이지만 주거용으로 사용되는 경우를 포함한 모든 주택(다가구, 단독, 빌라, 아파트 등등)이 없는 경우 = 무주택이에요. 일반적으로 우리가 알고 무주택 상태라고 보시면 돼요. 부동산 등본을 대한민국 어느 주소로 발급받아도 신청자와 그 주택세 대구 성원 전원의 이름이 소유자로 나오지 않으면 되는 거죠.
2. "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 경우에 해당하는 경우 = 무주택이에요. 이번 단계에서 자세하게 다룰 부분은 이 경우에 해당하는 무주택이에요.
출처: 국가법령정보센터
원문이 궁금하실 경우 위에 링크나 그림을 클릭해 보시면 확인할 수 있어요. 우선 위 그림과 같이 깨알 같은 항목을 하나하나 따져볼게요.
1) 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조 제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
= 공급기관(업체)에서 조사한 결과 주택이 있다고 확인되어 신청자에게 통보한 날짜(=공문 날짜예요.)로부터 3개월 이내 상속으로 받은 지분을 팔거나 다른 가족에게 주는 경우를 말해요. 조금 풀어서 설명했지만 여전히 복잡하죠?
상속 내용은 조금 길어지니 간단한 부분부터 보자면, 우선 "제52조 제3항"은 공공임대/분양주택을 공급하는 기관이나 업체의 조사 결과 신청한 사람과 그 주택세 대구 성원이 주택을 가지고 있다고 나올 경우 바로 탈락시키지 말고 무주택인지 유주택인지 사실을 증명할 기회를 주라는 규정이에요.
두 번째로 "부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내"는 위에서 기관이나 업체가 유주택자라고 나왔는데, 아니면 자료 보내라고 통보한 것을 받은 날로부터 3개월 이내를 말해요. 이때 일반적으로 통보를 받은 날은 공문에 표시된 날짜부터 시작되니 주의해야 해요. 아니! 편지를 받은 날부터로 해야 하는 거 아닐까요?라는 의문이 드시죠? 하지만 정해진 기한 내 주택이 공급되어야 하는 상황과 다수의 신청자가 있는 주택의 경우 무작정 서면 통보가 도착하기만을 기다리긴 어려워서 어쩔 수 없다고 하더라고요. 이런 기간 문제 때문에 최근에는 통보를 받은 날에 대한 다툼을 줄이기 위해 등기 등 우편으로 서면 통보하면서 공문에 표시된 날짜에 문자나 전화 통보를 같이하는 경우가 많아요. 문자나 전화 안내를 제대로 받기 위해서는 지원한 주택을 담당하는 기관이나 업체의 콜센터 번호와 공고문 상 대표 번호에 대한 웹 발신 핸드폰 문자 스팸 설정을 미리 확인해둬야 해요!
세 번째 "상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명"되는 경우는 일반적으로 상속으로 주택을 받았는데, 상속인(=상속받는 사람)이 여러 명이어서 한 주택을 여럿이 함께 상속받은 것이 확인되는 경우를 말해요. 공유지분은 상속받은 주택에 대한 권리가 되는 부분을 말하는 데 일반적으로는 부모에서 자녀로 상속되는 경우가 많아 사람 숫자만큼 균등하게(똑같이) 비율이 나눠져서 상속되곤 해요.(상속 관련 자세한 부분은 상속 전문 변호사님께 상담을!!!) 상속은 최종 마무리까지 시간이 꽤 걸리는 경우가 많아서 신청자가 지원할 당시에는 서류상으로 표시되지 않다가 당첨 후 표시되는 경우도 있어요. 공공임대 주택의 경우 주기적으로 무주택 여부를 확인하기 때문에 재계약이나 무주택 여부 확인 시기에 이와 관련된 내용을 증명하라고 연락을 받을 수도 있다는 점!! 잊지 마세요!
마지막으로 "상속지분을 처분한 경우"는 이미 설명한 바와 같이 타인에게 주택 혹은 상속받은 지분을 팔거나, 공동으로 상속받은 상속인에게 본인의 지분을 팔거나 넘기는 경우를 말해요. 일반적으로 타인에게 파는 경우, 일부 지분만 팔게 되는 경우는 드믈고, 공동으로 상속한 상속인 전원이 동의해서 주택 자체를 파는 경우가 많아요. 하지만 요즘처럼 부동산 시장이 침체된 경우에는 공동으로 상속받은 상속인에게 지분을 양보하거나, 파는 경우가 많다고 해요. 그래도 3개월의 유예 기간을 주기 때문에 이 기간 내에만 정리하면 되니 여유를 가지고 차분히 계산해 보는 것이 중요해요! 상속과 관련된 부분은 세금과도 연관이 있으니 꼭! 꼭! 꼭! 전문가(상속 전문 변호사 등)와 상담해 보시기를 추천해요!
2) 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
= 도시가 아닌 곳이나 수도권 아닌 곳이지만 면에 있고, 공식적으로 20년 전에 지었거나, 작거나, 신청자의 최초 등록 기준지인데 상속받았거나 한 단독주택 중에 주택 소유자로 등록된 사람이 살다가 현재 다른 데로 이주해 사는 경우는 무주택으로 보고 있어요.
이게 도대체 무슨 소릴까요? 맨 앞의 "도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)"부터 큰 걸림돌이에요. 우선 이 표현 중 도시지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에서 나오는 도시지역을 말해요. 이걸 어떻게 알 수 있을 까요? 사실 일일이 확인하려면 좀 번거롭기는 하지만, 예전처럼 어디 찾아갈 필요 없는 인터넷이 자유로운 세상이니 인터넷으로 한 번 찾아보면 불안감을 줄일 수 있어요. 토지 이음이라는 사이트가 있어요. 이 사이트에 들어가면 토지이용계획에서 토지이용계획 열람이 가능한데, 이곳에 주소를 넣고 열람하면 지역지구 등 지정여부에 도시지역인지가 표시되어 있어요. 도시지역이 아닌 경우는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 표시되어 있어요.
수도권은 어디일까요? 수도권은 "수도권정비계획법 시행령"에 나와 있어요. 제2조에 보면 서울, 인천, 경기도를 의미한다고 해요. 그리고 면의 행정구역은 면 아래로 있는 행정구역 모두를 말하는 것인데, 문제는 도시지역도 빼고 수도권도 빼야 해요. 결국, 토지 이음에서 토지이용계획 열람으로 확인했을 때 도시지역이 아니거나 또는 서울, 인천, 경기에 소재하지 않는 면의 행정구역 내 있어야 하는 것이 기본 조건이 되는 거죠.
두 번째로 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택에서 다음 각목은 "가, 나, 다"를 의미하고 어느 하나에 해당하는 주택이라 했으니 "가, 나, 다" 중 하나에만 해당되면 된다는 뜻이에요.
세 번째로 "주택의 소유자가 거주했다 이주"한 경우는 주택의 소유자의 주민등록 초본을 통해 거주와 이주를 증명할 수 있어요. 다만 "상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다"는 부분은 주택 소유자가 거주하지 않았다고 해도 상속 전에 피상속인(=고인, 상속해주는 사람)이 거주한 기록이 있다면 상속인(=상속받는 사람, 주택 소유자)이 거주한 것으로 보겠다는 의미예요. 즉, 상속은 예외적으로 기존에 거주하지 않았어도 무주택으로 판단할 수 있는 여지가 있어요.
그럼 무주택으로 보는 경우를 하나씩 살펴볼게요. 가목에서 말하는 사용승인일은 건축물대장에서 확인할 수 있어요. 요즘은 인터넷으로 세움터나 정부 24에서 건축물대장 열람이나 발급이 가능하니 해당 사이트에서 확인하면 좋아요. 참고로 굳이 출력해서 제출할 필요가 없는 경우라면 열람이 발급보다 저렴하니 열람을 추천해요. 여기서 확인된 날짜로부터 20년이 지난 단독주택이라면? 무주택으로 볼 수 있어요!(단, 위에 첫 번째~세 번째 조건은 모두 만족해야 해요!!!)
나목에서 말하는 주택면적도 건축물대장에서 확인이 가능해요! 가목처럼 위의 첫 번째~세 번째 조건은 모두 만족한 상태여야 겠죠?
다목에서 말하는 최초 등록기준지는 일반적으로 가족관계 증명서상 등록기준지를 의미해요. 예전에는 본적으라고 불렀고 이 경우는 주택을 소유한 것으로 표시된 신청자 혹은 주택세 대구 성원의 가족관계 증명서상 표시되는 등록기준지의 주소 = 주택을 의미해요. 다목은 조건이 이중으로 되어 있어요. 우선 가족관계 증명서 상 등록기준지인 주택이라도 주택 소유자 본인의 직계존속이나 배우자로부터 상속 등으로 이전받아야 해요. 우선 직계존속과 배우자 외 그 외의 사람으로부터 받는 경우는 해당되지 않고, 상속 등으로 이전이라는 의미는 상속은 확실히 가능하지만 그 외의 경우는 다툼의 여지가 있다는 걸 의미해요. 즉, 증여 등의 경우 인정되는지는 꼭 전문가와 확인이 필요해요! 여기서 주의할 점 상속을 언급되었으니 일반적인 매매로 거래된 주택은 인정이 되지 않는 것으로 보는 것이 좋아요!
3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조 제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
= 주택을 건설해서 분양하는 주택사업자라서 주택이 본인 명의로 되어 있는 신청자 혹은 주택세 대구 성원이 공공임대/분양 주택을 공급하는 기관/업체에 이 주택을 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분(=매매 등)하거나 분양 완료한 경우 무주택으로 인정돼요. 너무 당연한 경우긴 하지만 1)과 같이 유예기간이 3개월인 점에 주의해야 해요.
4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조 제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
= 사업자로 세금을 내는 개인사업자가 회사를 위해 일하는 직원의 숙소로 사용하는 주택을 건설하거나 소유하는 경우 또는 정부에서 정책의 일환으로 공급한 직원 숙소용 주택을 소유하고 있는 경우는 무주택인 것으로 봐요. 이 경우도 3)처럼 너무나 당연한 경우예요. 주택소유자는 사업자지만 결국 직원들을 위해 소유하고 사용하고 있으니 이 경우는 무주택으로 보는 것이 맞는 거죠. 다만, 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자에 소속된 근로자의 숙소인 점은 미리 확인과 주의가 필요해요!
5) 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.
= 20제곱미터(=6평 정도) 이하인 아주 작은 주택이나 그런 주택의 분양권을 하나만 가지고 있으면 무주택으로 본다고 해요. 다만, 2호는 아파트나 빌라 등의 1, 2, 3 호 등의 호이고 세대는 다가구 등의 1, 2, 3 세대를 의미해요. 즉, 1개가 아니면 무주택으로 인정을 안 해주는 거죠. 사실 이 정도 평형의 주택은 국민주택의 규모로 알려진 85제곱미터보다도 작은 원룸 정도의 주택이라서 무주택으로 인정해주는 것으로 보여요. 다만, 이 경우는 주택 전체 면적(=전용 면적)이 20제곱미터 이하여야지 1)에 나온 상속받은 지분이 20제곱미터 이하인 경우는 해당되지 않아요. 주택 일부의 평수가 아닌 점에 주의해야 해요.
차근차근 주택이 있지만 무주택인 경우를 알아보고 있어요. 지금까지 "주택공급에 관한 규칙" 제53조의 1~5호에 대해서 알아봤어요. 내용이 너무 길어져 2부로 나눠서 진행 중이니 이 단계를 잘 마무리할 수 있도록 다음 글[4. 주택이 있지만 무주택이래요] - (2)에서도 다시 만나요!
