부동산 투자의 꽃, 경매

Chapter 05_친숙하지만 어려운 부동산 투자

어려운 투자일수록 수익률이 높은 건 당연하다. 그만큼 경쟁자가 적기 때문이다. 부동산 투자 중에 경매는 어렵다는 인식이 뿌리 깊다. 그도 그럴 것이 바로 '법'과 관련된 요소가 많기 때문이다. 그리고 제한된 정보를 바탕으로 투자 의사결정을 해야 한다. 그리고 매입한 이후에도 처리해야 할 문제들은 많다.

1단계: 경매 절차에 익숙해지기

경매 투자를 시작하기로 했다면 먼저 '경매를 읽는 법'에 익숙해져야 한다. 감정가, 최저가, 보증금, 청구금액, 채권자, 채무자, 대지권, 감정평가서, 매각물건명세서, 임대차/점유관계 등 수많은 용어가 우리를 기다리고 있다.

처음부터 모든 걸 알고 갈 수는 없다. 그렇다면 처음에는 무엇에 신경을 써야 할까? 다음 세 가지에 집중해보도록 하자.

얼마에 살 수 있을까?

낙찰을 받은 후 추가로 돈이 필요할까?

건물의 수익성은 어떤가?

감정가는 법원에서 정한 감정평가사가 메긴 부동산의 가격이다. 해당 부동산의 위치와 종류, 그리고 비슷한 부동산의 과거 거래 가격 등을 바탕으로 가격은 결정된다. 그리고 이 가격은 최저입찰가격의 역할을 한다.

유찰되면, 즉 최저입찰가격 이상으로 사겠다는 사람이 없으면, 부동산의 최저입찰가격은 20% (30%인 경우도 있다) 낮아진다. 가령 10억 원이었던 최저입찰가격이 8억 원으로 낮아진다. 그리고 이 가격으로 다시 한 번 경매가 진행된다. 두 번째 경매에서 나올 수 있는 가격은 8억 원과 10억 원 사이인 셈이다. 다시 유찰된다면 가격은 다시 20% 낮아진다.

통상 최종 낙찰 가격은 감정평가액 밑으로 떨어지는 경우가 많다. 하지만 지역에 따라서 감정평가액보다 높은 금액으로 낙찰되기도 한다. 최근에는 제주도 지역의 부동산이 감정평가액보다 높게 거래가 진행되고 있다.

낙찰을 받았다고 해서 딱 내가 써낸 금액만 내는 것은 아니다. 경매자보다 앞서 그 부동산에 대한 권리(선순위)를 가진 사람이 있다면, 낙찰자가 그 사람의 몫을 되돌려줘야 한다. 이를테면 대항력이 있는 전세입자가 있다면, 경매는 좀 더 복잡해진다. 물론 세금도 추가적으로 부담해야 하는 비용이다. 대략 세금 이슈로 낙찰가의 10% 정도는 생각해야 한다.

부동산이 노후화돼 있다면 추가적인 투자도 반드시 생각해야 한다. 경매 물건으로는 매우 낡은 것들이 많이 나온다. 그렇기 때문에 리모델링, 신축 등이 필요한 경우가 많다. 특히, 신축의 경우 평당 300만 원에서 700만 원까지 대규모 자금이 필요하다.

전체적으로 들어가는 비용을 감안해 과연 그 부동산의 수익성이 괜찮은지 체크해야 한다. 부동산도 다른 투자와 마찬가지로 두 가지로 나눠 수익성을 판단할 수 있다. 첫째는 매년 얼마를 벌어들일 수 있느냐고, 둘째는 향후 그 가치가 얼마나 올라갈 수 있느냐다. 

앞서 언급한 제주도의 부동산은 대부분 미래가치에 큰 점수를 주고 있기 때문에 높은 가격으로 거래되고 있다. 막상 매년 임대료 등으로 벌어들일 수 있는 돈은 그리 많지 않다. 만약 미래가치가 없다고 가정할 경우 총 5억 원을 투자해 매년 1000만 원의 임대 수익(보증금 없다고 가정)을 낸다면, 당신은 투자할 것인가? 이 경우 수익률은 고작 2%밖에 되지 않는다.

2단계. 가상 투자하기

경매는 주식이나 채권처럼 소액의 투자가 불가능하다. 그렇기 때문에 시뮬레이션 투자는 필수적이다. 여러 경매 사이트를 통해 물건을 접하기는 쉽다. 그렇기 때문에 자신만의 투자 검토 매물 리스트를 만들기도 쉽다.

이제 리스트를 만들어보자. 리스트를 만들 때에는 (1) 투자할 부동산의 종류 (2) 자금 동원력 (3) 지역 등을 반영하면 된다. 오피스텔/1억 원/경기 등을 키워드로 정했다면, 해당 부동산으로 리스트를 만든다. 그리고 그 부동산들의 낙찰가는 얼마이고, 각각의 임대료는 얼마인지, 그리고 대출을 반영한 수익률은 얼마인지 계산해 도표로 정리하면 된다.

'나라면 얼마를 써냈을까?'를 고민하면서 해당 경매 건들을 관찰해보자. 이 과정을 6개월 정도 거치다 보면 대략 시세에 대한 감이 온다.

3단계. 현지 탐방하기

발품 파는 게 경매만큼 중요한 투자는 없다. 아무리 좋은 위치에 싸게 경매 물건이 나왔다고 하더라도 방심은 금물이다. 나에게 싼 물건은 남에게도 싸다. 그렇다면 분명 다른 사유가 있을 터이다.

현지 탐장을 갈 때는 걷도록 해야 한다. 그래야 주위의 환경이 눈에 들어온다. 가령 상가라면 유동인구가 얼마나 되는지, 그리고 주로 어느 나이대의 사람들이 주변에 거주하는지 파악해야 한다. 주택이나 아파트라면 주차 문제는 없는지, 접근성은 좋은지를 반드시 확인해야 한다.

주위의 부동산에 들리는 것도 반드시 거쳐야 하는 단계다. 가서 이것저것 묻도록 하자. 그 지역의 부동산 이슈는 무엇인지, 최근 임대료는 어떤지, 거래는 활발한 지에 대해 알수록 우리는 좀 더 명확하게 경매 물건에 대해 알 수 있다.

경매에 연습은 없다

더 어려운 투자는 더 높은 수익을 낼 가능성이 높은 것도 사실이다. 최근 경매 붐이 일면서 수많은 사람들이 경매에 대해 알고자 한다. 노후가 불안하니 월세로 노후를 챙기려는 사람도 많다.

경매에 연습은 없다. 한 번 투자하면, 최소 몇 년은 그 부동산을 관리해야 하고, 수익 혹은 손실을 감내해야 한다. 당신이 경매에 대해 깊은 이해가 생기고, 다른 사람보다 더 많은 시간을 투자한다면, 경매는 분명 좋은 재테크 수단 중 하나가 될 수 있다.