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by 명문식 Aug 21. 2020

부동산 공화국

요즘 부동산에 관한 많은 책이나 블로그, 유튜브에서 재테크를 해야 하는 이유와 노후대비를 언급하고 부동산 임대업에 관한 이야기가 나온다. 최악의 시나리오와 최상의 시나리오가 엇갈리며 소개된다. 부동산 시장의 전망에는 언제나 값이 오른다는 측과 내린다는 측이 있다. 부동산의 분야가 많아서 어떤 분야에 주목하느냐에 따라 각기 다른 생각을 하게 된다. 경매, 분양권, 정부 정책, 시장 흐름에 따라 때가 다르다는 것을 알 수 있다.

노후에는 부동산 임대업이 좋지만, 여건이 허락하지 않는다. 지금까지 부동산의 흐름을 보면 정권이 부동산 시장을 좌우한다. 보수와 진보정권으로 나누어보면 전자는 시장경제 논리에 충실한 수단을 사용하는 반면, 후자는 정부 개입의 정당성을 주장한다. 과거 부동산 시장의 상승과 하락 주기는 10년이라는 시간이 걸렸다면 현재는 5년 정도로 단축되어 부동산 시장의 주기가 더욱 짧아졌다. 이렇게 부동산 시장의 등락 주기가 짧아지면서 매수, 매도 적기를 잡기가 힘들어졌다.

시장을 이기는 정부도 없고, 정책을 이기는 투자자도 없다. 굳이 정부 정책을 피하지 말고 잘 대응하는 것이 현명한 일이다. 전세제도에서 월세 제도로 전환하는 것은 자연스러운 현상이다. 전 세계에서 유일한 임대차 제도인 우리나라의 전세제도는 언젠가 소멸하겠지만 오래된 관행으로 쉽게 없어지지 않을 것이다.

부동산의 양극화는 거스를 수 없는 대세다. 기존 역세권의 중요성은 더욱 커지고, 간판 아파트를 분양받거나 사들이는 것이 가장 좋고 안전한 투자다. 부동산은 정부에서 규제를 강하게 하면 조정의 폭은 줄어들고 다시 상승할 때에 더 빨리 오른다.

일본은 2033년에 전체 주택의 30% 이상이 빈집이 된다는 전망이 나와도 임대 물건의 건설이 계속 이어진다. 일본에서는 투자금액 대비 주택 자산 가치가 감소하여 상속을 포기하는 사람들이 많아지고 소유자를 모르는 빈집이 늘어나고 있다. 주택의 가치가 높으면 집주인이 죽더라도 빈집이 되지 않고 상속인이 살거나 매각한다. 그러나 지방의 주택은 그곳에서 살 사람이 없을 때는 빈집이 된다. 나대지로 변경하려고 해도 변경 자체가 안 되거나 비용이 들고 철거할 수 없어 내버려 두는 경우도 많다. 일본에서는 지방에 있는 개인의 토지와 건물이 무가치해지고 상속받고 싶지 않은 애물단지가 되기도 한다.

우리나라도 농어촌에 가면 빈집이 늘어나고 있는 것을 눈으로 확인할 수 있다. 일본만 빈집이 늘어난 것이 아니고 우리나라도 빈집이 늘어나고 있다. 통계청에 따르면 전국 빈집 수는 1995년 35만 가구에 불과했지만 2019년 148만 가구로 전년보다 17%나 늘었다. 전국적으로 보면 23년 사이에 빈집이 5배 가까이 증가한 셈이다. 국내 주택 수가 1,496만 가구인 것을 고려하면 전체 주택의 9.9%, 10채 중 1채는 사람이 살지 않는다. 비선호 지역에 빈집이 장기간 방치될 경우 슬럼화, 우범지대 등 사회 문제로 확대될 우려가 나온다. 특히 노령인구 증가율과 노후주택 증가율이 매우 높아 향후 폭발적으로 빈집이 증가할 것이고, 빈집을 장기적으로 내버려 두면 많은 문제가 발생할 것이다. 우리나라도 빈집을 주택소유자가 내버려 둬도 사업성이 낮은 지역은 빈집 정비 사업이 힘들다. 인구는 줄고, 신규 분양은 늘어나고 주거 문제는 심각한 상황에서 빈집 수만 증가한다. 더구나 지역에 빈집이 많이 발생하게 되면 부동산가격 하락으로 이어지고 그렇게 되면 지역 경제도 나빠진다. 토지는 부자로 만들어 주기도 하고, 불편한 존재가 되기도 한다. 개발지에 땅이 있어 졸부가 된 사람들도 있다. 그러나 토지나 주택은 구매하고자 하는 사람이 없으면 처분할 방법도 없다.

아파트는 거주하는 사람들이 혈연관계도 아니고, 어린 시절을 공유한 사람들도 아니고, 모르는 사람들끼리 모여 사는 곳이다. 그래도 아파트에 살고 싶은 사람들이 많고, 돈벌이 수단이 되었다. 사람들이 일자리, 교육 기회, 부동산, 높은 수준의 소비 등 돈에 얽힌 기회를 찾아서 도시로 모여든다. 아파트는 우리나라 사람들의 60% 이상이 사는 재테크 상품이 되었다. 앞으로 인구가 줄어들면 비선호 지역의 아파트값이 떨어지고 빈집이 늘어날 것으로 전망하는 사람도 있다.

아파트값은 오르고 내리는 것이 정상이다. 그러나 너무 올라도 아니면 너무 내려도 국가 경제에 영향을 미치고 국민의 삶을 좌지우지한다. 아파트값이 너무 오르면 정부에서는 정부 정책으로 수요공급정책을 동원한다. 아파트값은 오르기는 쉽지만, 너무 비싸다고 갑자기 50%로 폭락하기는 거의 불가능하다. 사실 그렇게 되면 나라 경제가 휘청한다. 아파트 투자 유망지역은 교통과 교육과 환경을 고루 갖춘 곳이다.

역세권은 지하철역에서 500m 안에 있어야 하고, 교육환경으로는 학원이나 학군이 좋아 모여드는 곳이어야 하며, 관공서나 생활 시설이 갖추어져 있어야 한다. 투자하고 싶은 지역에 공급물량이 적으면 더 좋고, 규제가 강한 지역일수록 향후 부동산가격이 더 오른다. 외곽 지역이 값이 싸다고 선호하거나 투자에 망설임이 많으면 투자 기회를 얻을 수 없다.

무리한 대출을 끼고 집을 사기보다는 감당할 수 있을 만한 수준의 대출을 받아 집을 사고, 대출을 다 갚으면 넓혀 나가는 것이 건전한 방법이다. 아파트값은 오르고 내릴 수 있다. 집 한 채에 대한 상대적인 가치는 변하지 않는다. 내 집의 가격이 내려가면 남의 집값도 내려간다. 가족이 먹고 자는 주거공간이 유지될 뿐이다. 1주택자 입장에서는 집값이 오르거나 내리거나 별다른 변화가 없다. 그들에게 아파트는 투기하는 곳이 아니라 거주하는 곳이다. 만약 전세를 살고 있다가 집값이 폭락한다면 어떻게 될까? 전세 세입자는 전세금 일부를 떼인다. 물론 집주인이 다른 재산이 있다면 소송을 통해 받아낼 수도 있겠지만 만일 재산이 없다면 전세 세입자는 다시 집값이 오를 때까지 그 집에 살거나 혹시 그 집이 경매에 들어간다면 1순위 임에도 불구하고 전세금을 모두 받기가 힘들어진다. 전세자금 대출까지 받았다면 깡통 전세가 될 수도 있다. 집값이 폭락하면 시중은행도 타격을 입고, 금리는 올라갈 것이고, 기업은 더 큰 타격을 입고, 서민은 더 힘들어진다. 부동산 시장은 인기 지역이 폭락하면 비인기 지역의 집값은 더 내려가리라는 것이 정설이고, 시장이 몰락할 때는 우량 자산보다 불량 자산이 더 큰 충격을 받는다.

집값이 폭락하면 담보 가치의 폭락으로 이어져 금융권의 부실채권도 눈덩이처럼 불어날 것이고, 담보대출을 받아 사업을 하는 자영업자와 중소기업가들의 자금난이 악화하여 금융권 부실이 더 늘어나는 악순환으로 이어질 것이다. 집값 폭락은 경제가 위기임을 보여주는 대표적인 지표다. 부동산의 안정이 우리의 삶을 안정시켜준다.