단독주택을 지으려면 가장 기본이 되는 것은 땅이다. 땅이라고 다 같은 땅이 아니고, 대지라고 다 같은 대지가 아니기 때문에 건축주가 알아야 할 아주 기본적인 땅에 대한 이야기를 해보려고 한다.
대지에만 집을 지을 수 있을까?
보통 집을 지을 수 있는 땅을 대지라고 한다. 하지만 인터넷 부동산에서 땅을 찾아보면 전, 답, 임야인 경우도 전원주택부지라고 소개하는 땅을 보게 된다. 이런 경우는 어떤 경우일까?
주택을 지을 수 있는 땅은 "대지"이다.
전, 답, 임야와 같은 경우는 지목변경을 하여 "대지"로 만든 후에 집을 지을 수 있다. 그것이 바로 대지가 비싼 이유이다.
도심에 있는 단독주택지 같은 경우는 이미 대지인 경우가 많지만, 시골에 전원주택을 짓고 살고자 한다면 땅의 종류에 대해서 먼저 알아야 한다. 모든 땅이 대지로 지목변경이 가능한 것이 아니기 때문에 대지가 아닌 땅을 구입하기 전에는 반드시 그 땅이 대지로 변경이 가능한지를 먼저 확인해봐야 한다.
두 번째로 확인할 사항은 대지가 전답보다 더 비싸다고 하더라도 지목변경에는 추가 비용이 들어가기 때문에 그 비용이 합당한 지를 봐야 한다.
세 번째로는 지목변경을 하고 나서는 집을 지어야 하는 허가기간 내에 집을 지어야 지목변경허가가 취소되지 않기 때문에 기간 내에 집을 지어야 한다. 즉, 지목변경은 정말로 집을 지으려고 할 때 해야 한다는 것이다.
대지라면 따져봐야 할 것!
대지라고 다 같은 땅이 아니다.
어떤 땅에는 다세대주택을 지을 수 있고, 어떤 땅에는 집을 크게 지을 수도 있다. 이건 어떻게 결정되는 걸까?
땅을 찾아볼 때 가장 기본적인 것. 바로 용적률과건폐율이다.
건폐율이란?
대지면적 가운데 건축할 수 있는 면적의 비율.
대지면적이 100이라고 했을 때 건물 바닥이 차지할 수 있는 면적의비율.
예를 들어, 건폐율이 50%인 60평 크기의 대지라면, 건물의 바닥면적을 30평까지 할 수 있다.
도심에 있는 단독주택지는 대부분 제1종 혹은 제2종 전용 주거지역이라고 하는데 이런 경우는 건폐율이 50% 이하이다. 보전녹지지역이나 자연녹지지역, 보전관리지역과 같은 곳은 20%이기도 하기 때문에 땅을 사기 전에 건폐율을 체크해보는 것은 매우 중요하다.
어떤 분이 그다지 변두리도 아닌 곳에 있는 100평짜리 땅을 매수하고 나서 알아보니 건폐율이 20%여서 집을 짓기에 땅이 너무 작았다는 이야기를 들은 적이 있다. 꼭 땅을 매수하기 전에 건폐율이 얼마인지는 확인해봐야 한다.
건폐율이 높으면 땅의 활용도가 높아서 좋은 장점도 있지만, 이웃집과의 간격이 그만큼 좁아지고 밀도가 높아진다는 단점이 있을 수 있다. 다만, 건폐율이 낮은 경우에는 건축면적이 부족해질 수 있으니 필요한 공간을 계산하여 그만큼 큰 땅을 사야 한다는 부담이 있다.
용적률이란?
대지면적에대한 연면적의 비율.
보통 지상층의 바닥면적의 합이 연면적이라고 하여 지하층의 면적은 연면적에서 제외하는 것 같은데 집을 지을 때 건축사무소에서 계산하는 것을 보니 지하라고 하더라도 지하주차장이 아닌 실내공간에 대해서는 지하층도 연면적에 포함시키는 것 같았다.
보통은 50% 이상 100% 이하인 경우가 많고, 간혹 100% 이상 150% 이하인 경우도 있다.
Tip.발코니 확장 시, 건폐율과 용적률은 어떻게 될까?
발코니 확장이라고 하면 주로 아파트에서 발코니 확장을 통해 면적을 넓히는 것을 생각한다. 아파트 모델하우스에 가보면 바닥에 점선으로 발코니 확장 부분을 표시해두었는데 발코니 확장을 미리 염두에 두고 설계해서인지 발코니 확장을 하기 전의 집을 상상하기 어려울 만큼 그 효과는 극대화되어 있어 보인다. 하지만 이것은 아파트에만 해당되는 것은 아니다. 집의 면적에 따라 세금도 달라지고 시공할 수 있는 회사도 달라지기 때문에 요즘에는 단독주택을 설계할 때에도 발코니 확장을 미리 넣어둔다. 단독주택은 용적률이 전용면적 200제곱미터를 넘으면 일반 시공사가 아닌 종합건설회사에서 시공해야 하고 그런 경우에는 시공비가 단순히 면적 증가에 대한 것만이 아니라 훨씬 많이 증가하기 때문에 발코니 확장을 통해 용적률을 제한하면서 실 사용 공간을 늘릴 수 있다. 즉, 발코니 확장을 하면 용적률에는 영향을 미치지 않는다. 다만 건폐율에는 산입 되기 때문에 이 점은 주의해야 하고 발코니 확장을 악용하는 사례를 예방하기 위해 가능한 면과 크기가 정해져 있는데 그것이 매우 복잡하기 때문에 설계사무실에서 꼼꼼히 체크해서 발코니 확장을 적용해야 한다.
건폐율과 용적률 이외에도 대지에 대해 체크해야 할 사항이 또 있다.
한 가지는 대지에 지을 수 있는 집의 종류이다. 어떤 땅은 2가구 주택을 지을 수 있고, 어떤 땅은 3가구 이상 다가구주택을 지을 수도 있다. 반면, 1가구 주택만 지을 수 있는 땅도 있다.
어떤 땅이 좋은지는 개인의 취향이다. 투자목적이라면 당연히 많은 가구수를 허용하는 땅이 좋다고 하겠지만, 땅을 결정할 때 단독주택을 지어 살고자 하는 목적을 잘 생각해봤으면 한다.
마음에 드는 위치에 땅이 나왔다고 해서 보러 간 적이 있는데 3가구 이상 다가구주택을 지을 수 있는 땅이었다. 동네에 지어진 집을 보니 대부분 여러 가구가 한 집에 모여사는 형태를 띠고 있었다. 개인적으로 아파트의 복잡함이 싫어 단독주택에 살고자 했기 때문에 우리가 아무리 1가구 주택만 짓는다고 하더라도 그 동네는 이미 밀집도가 너무 높아질 것 같았다.
첫 번째 집을 지었던 동네도 2가구를 지을 수 있었기에 많은 분들이 소위 땅콩집이라고 말하는 2가구 주택을 지었다. 2가구 주택을 지으면, 주차 2대를 할 수 있는 공간을 확보해야 하는 1가구와 달리 주차 3대를 할 수 있는 공간을 마련해야 한다. 하지만 준공받을 때만 주차공간을 확보할 뿐, 대부분의 집은 그 공간을 막아 마당으로 사용했고 동네는 곧 길가에 주차한 차들로 혼잡해졌다. 지하주차공간을 마련한 동네는 이런 문제가 없었기 때문에 이것은 비단 2가구를 지을 수 있는 땅의 문제는 아니지만, 지하가 나오지 않는 땅이라면 한 번쯤 고민해볼 만한 문제라고 생각한다.
땅콩집이 많은 동네는 아이가 있는 집이 더 많다. 일단, 땅콩집으로 지으면 한 가구는 전세를 놓는 경우가 많은데 그러다 보니 단독주택을 경험하고 싶은 젊은 사람들이나 혹은 층간소음을 피해 이사 온 아이 있는 가족이 많이 살기 때문이다. 그래서 아이들이 친구들을 사귀기 쉽고, 동네 분위기가 좀 더 활기찬 것 같기도 하다.
두 번째 집을 지은 동네는 1가구만 지을 수 있는 땅인데 그래서인지 연령대도 조금 더 높고 그러다 보니 동네도 참 조용하다.
꼭 그런 것은 아니겠지만, 집의 종류에 따라 동네 분위기가 달라지기도 하기 때문에 우리 가족에게 맞는 형태의 집이 어떤지 그리고 동네 분위기는 어떤지에 대해 생각해볼 필요는 있다.
또 다른 한 가지는 중요한 문제는 아니지만, 알고는 있어야 하는 문제라서 짚고 넘어가기로 했다. 단독주택지를 분양하는 주체에 따라서도 조금 상황이 달라진다. 첫 번째 집을 지은 땅은 LH에서 분양하는 땅이었기 때문에 땅을 매매할 때 도로 지분이라는 것이 없었다. 집 앞의 도로는 개인 소유가 아니었기 때문이다. 반면 두 번째 집을 지은 땅은 어떤 법인이 택지를 개발하여 분양을 한 땅이라서 우리 집을 지을 땅 이외에도 도로 지분이라는 것이 있었다. 우리 집을 지을 땅을 사려면 그 법인에서 개발한 택지 내부에 있는 도로의 지분도 땅의 크기에 비례하여 사야 하는 것이었다. 예를 들어, 100평의 땅을 매수하기로 했다면 그중에 내가 실제로 집을 지을 수 있는 땅은 80평이고 20평은 다른 토지주와 공동으로 갖게 되는 도로 지분인 것이다. 그러니 이런 땅을 살 때는 내가 실제로 쓸 수 없는 도로 지분은 빼고 실제로 집을 지을 수 있는 땅의 크기로 평단가를 비교하는 것이 옳다. 또 하나 찜찜했던 것은 도로는 사용하다 보면 파손될 텐데 이런 경우 도로가 국가의 책임이 아닌 사유재산이기 때문에 보수공사를 도로 지분을 가진 토지주들이 십시일반 하여 해야 하는가 하는 의문이었다.
이런 찜찜함에도 불구하고 도로 지분이 있는 땅을 살 수밖에 없는 것은 LH와 같은 공공기관에서 분양하는 단독주택지보다 이렇게 어떤 회사에서 분양하는 단독주택지가 더 흔하기 때문이다.
