"새집에 물이 줄줄"..하자보수 안해주는 前주인
[알쓸신법]"새집에 물이 줄줄"..하자보수 안해주는 前주인, 어떻게 할까
Q 결혼 6년 만에 처음으로 내 집을 마련했습니다. 부동산 계약을 진행하면서 집주인과 세입자, 중개인을 통해 구두로 누수와 같은 다른 하자가 없음을 확인했습니다. 그러나 계약 직후 아이 방 인테리어를 맡은 업체가 바닥재를 뜯어보니 물이 흐른 자국과 심한 곰팡이가 발견돼 당장 누수 공사를 해야할 상황입니다.
전(前) 집주인에게 수리해달라고 요청하고 불응 시 저희가 수리한 뒤 비용을 청구하겠다고 했습니다. 그런데 전 주인은 이미 집을 팔았으니 관계없는 일이라며 알아서 하란 식입니다. 현재 인테리어 공사가 중단되고 입주 날짜도 늦어지면서 당장 저희 가족은 머물 곳을 새로 마련해야 하는 등 손해가 막심한데요.
이렇게 하자담보책임에 불응하는 전 집주인에게 손해배상을 청구할 때 천장 수리, 인테리어 중단 피해보상, 입주 지연 등 모든 피해 비용을 포함할 수 있을까요? 또 이런 상황을 알면서도 중개료만 챙기고 나 몰라라 하는 중개인에게도 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.
A 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임이라고 해서 빌라나 아파트와 같은 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인(매매계약에 있어서 목적물을 파는 쪽 당사자∙전 집주인)의 손해배상 책임에 대해 규정하고 있습니다.
매수인(매매계약에 있어서 사는 쪽 당사자)이 하자가 있는 것을 알고 매수했거나 과실로 알지 못한 경우가 아니라면 하자 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다. 다만 배상의 범위는 하자보수에 드는 비용 수준으로 제한됩니다.
질문자의 상황을 다시 짚어보면, 전 집주인에게 누수 공사에 쓰인 비용(하자보수비)은 받을 수 있으나, 그 외 추가적인 인테리어 비용, 입주 지연으로 인해 발생한 손해를 보상받긴 어려울 것으로 보입니다. 하자보수비 외 비용은 하자로 인한 직접적인 손해가 아닌 특별손해에 해당하기 때문인데요. 질문자가 아파트 매매를 한 후 인테리어를 할 것이라는 등의 사정을 전 집주인이 알았거나 알 수 있었을 것이라는 점과 구체적인 손해액에 대한 명백한 입증이 어렵다면 그 배상청구도 쉽지 않아 보입니다.
여기서 한 가지 의문이 생기실 겁니다. 질문자의 경우처럼 전 집주인이 계속해서 보상을 회피해 하자담보책임 권리행사기간(6개월)을 넘겨버리면 더 전 집주인에게 하자보수를 요구할 수 없는지 궁금하실 텐데요.
하자담보책임 권리행사기간 내에 반드시 소송을 제기해야 한다거나, 보상 절차를 마무리 지어야 하는 것은 아닙니다. 위 기간 내에 적당한 방법으로 매도인에게 누수가 있음을 알리고 수리 요청 혹은 손해배상을 청구하는 뜻을 전달했다면 권리행사기간을 지킨 것이 되므로, 그 기간 이후에도 매도인에게 배상요구를 할 수 있습니다.
*6개월 내에 하자보수청구를 했다는 점을 객관적으로 입증할 수 있도록 내용증명우편으로 발송하는 것이 가장 적절하고도 일반적인 방법입니다.
참고로 하자담보책임의 권리행사기간 기산점(만료점에 대해 기간의 계산이 시작되는 시점)은 '하자가 있다는 점을 안 날'로부터 6개월입니다. 다만 현실적으로는 매수인이 하자가 있다는 사실을 언제 알았는지를 객관적으로 입증하기가 곤란한 경우가 상당합니다. 그러므로 하자보수청구권의 행사기간이 지나지 않을 수 있도록 잔금지급일부터 6개월 이내에서는 일단 하자보수청구를 명확히 해 두는 것이 가장 안전할 것입니다.
그렇다면 부동산 중개인에게도 전 집주인과 같은 이유를 들어 보상을 요구할 수 있을까요. 부동산 중개인은 의뢰인에게 중개 대상물의 하자 여부를 확인하고 설명해줘야 할 의무가 있습니다. 이를 고의 또는 과실로 이행하지 않으면 의뢰인에게 손해배상 책임을 지게 됩니다.
하지만 이 같은 확인과 설명 의무의 범위는 전 집주인의 설명에 기초, 중개인이 눈으로 확인할 수 있는 수준 정보까지라고 봐야 합니다. 벽지를 제거하거나 천장을 뜯어보지 않고는 확인할 길이 없는 문제까지는 중개인에게 확인 및 설명해야 할 의무가 있다고 보이지는 않습니다. 따라서 중개인이 누수 사실을 알고 있으면서도 이를 속이고 중개를 진행했다는 등의 사정이 없는 한 중개인을 상대로 책임을 묻기 어렵습니다.
도움말=윤문희·황수정 법무법인 상상 변호사
임지혜 기자 limjh@olivenote.co.kr
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