민주당계 정권은 사람과 시장을 모른다
'긁어 부스럼' 만드는 부동산정책의 귀결
[단독] 서울 집값 안정 위해 당정, 그린벨트 해제 검토 - 뉴스1
정부와 더불어민주당이 그린벨트(개발제한구역) 해제를 검토 중이라고 한다.
한편으로 수요를 누르면서 다른 한편으로 공급을 늘리겠다는 뜻이 된다.
그러나 이는 이론적으로만 가격을 하락시키고 실질적으로는 누구에게도 이로움이 없다고 봐야 하지 않은가 싶다.
부동산 관련 구매력과 수요를 금융과 거래허가제 등으로 제약하면 시장이 왜곡된다.
비록 차등 규제하더라도, DSR(총부채원리금상환비율)의 경우 은행에서 스트레스 금리 즉 더 높은 가정 금리를 적용해 원리금을 계산해 한도를 산정하므로 최대한도가 낮아지고 LTV(담보인정비율)가 낮아지면서 첫 집이라도 규제지역(포괄적인 수도권)에서 자기자본이 과중해진다.
무주택자 입장에서 보면 정책적으로는 아니더라도 실무적으로는 포괄적으로 수요를 규제하는 것과 마찬가지의 효과를 가지게 된다.
또 면적이나 지역에 따라 거래허가제에 차이가 있다고 하는데 이에 따라 주상복합이 이득을 보거나 같은 동네에서도 규제에 해당되는 지역이 있고 아니게 되는 지역이 있게 되는 등의 혼란이 발생한다.
시장 거래는 주어진 법제, 금융 등의 조건의 안정에 대한 신뢰가 있어야 합리적이고 효율적인 결정이 가능한데 이러한 변동은 기본적으로 자기의 거래 조건들이 변동 시 뭐가 달라지는지를 다시 확인해야 하므로 민간에 불필요한 비용을 떠넘기게 된다.
단기적으로 볼 때 기관이나 현금 매수자만 시장에 잔류할 텐데 그러면 상급지나 신축 중심으로 평균 거래 가격이 왜곡되고, 매수 지연 수요가 전월세로 유입되면서 전세난이 심화된다.
한국은행은 전세난을 감수하고서라도 가계부채의 증가를 억제하기 위해 현재 상태에서 금리 인하 기조로 전환할 생각은 없다는 것 같고 이러한 기조는 기본적인 통화정책의 목표가 물가를 비롯한 금융의 안정에 있기 때문이므로 이해 못 할 것은 아니다.
하지만 이러한 기조가 이어지는 경우 전세보증금 반환의 부담이 증가하는 한 요인이 되고, 그러면 임대인들은 전세보다는 월세를 택하게 된다.
중장기적으로 보면 대출 규제로 인한 매수 지연과 전월세로의 이전은 공급 기대로 인해 심화되고 전세의 수요는 증가하나 공급은 전세금 반환 부담, 회전율의 하락 등으로 인해 증가 요인이 별로 없는 상황이 이어지는 경우 전세난은 계속 심화된다.
수요가 포괄적으로 계속 통제되는 상황에서 공급이 완료되더라도 극단적으로는 물량은 많은데 미분양 리스크가 발생할 수도 있다.
또 공급 속도를 증가시키고 원가 절감을 하기 위해 부실 건설 등이 성행할 가능성도 있다.
규제는 톰과 제리의 시합이므로 차명거래나 우회계약 등의 전략이 확대 및 심화될 가능성이 상당한데 이는 결국 차악과 최악 중 최악을 택하는 결과로 귀결된 셈이 된다.
이러한 전체적인 맥락을 보면 결국 정책의 일관성 저하와 자체적 문제 등으로 인하여 실질적으로는 주택의 매수자나 임차인 중 누구에게도 좋은 결과로 귀결되기 힘들다고 볼 수 있다.
정부가 직접 개입하는 것은 그럴만한 명분이 있고 또 시장에 불필요한 부담을 가중하지 않을 때만 가능하다.
그러나 민주당계 정권은 문화나 구조의 문제를 정책으로 무리하게 바꾸려고 하면서 실질적으로는 누구에게도 이롭지 않은 결과를 내왔고 동시에 이는 기본적으로 투기적 수요와 실수요의 구분이라는 이론적으로만 가능하거나 유의미한 가정에서 출발하는 무리한 전제 때문도 있었다. (예컨대 한 수요자가 부동산을 재테크 차원과 거주 차원을 오가면서 다룰 수도 있다)
결과적으로 민주당계 정부 때마다 같은 신호가 반복되면서 부동산시장이 불필요하게 과열되는 경향을 보인다고 보는 것이 타당하다.
거시적으로 가계와 기업에 대한 지원을 통해 경기를 활성화하고 특히 최소한 내 집 마련이 요원한 꿈만은 아니게 되는 중산층들을 보다 두텁게 하면서 미시적으로 첫 주택 구매자를 위한 지원이나 임대주택 공급 확대 및 역전세와 같은 전세 물건 공급의 리스크 완화 등의 대책을 내놓을 필요가 있다.
