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by 도시계획실무노트 Jan 01. 2018

베이비부머 은퇴시대 부동산 동향

부동산시장 전망의 요인을 대략 4가지로 정리 할 수 있다. 첫째, 경제경기 좋은지 여부. 두 번째는 정책적인 영향으로 세제 및 대출규제 등을 들 수 있다. 세 번째, 베이비부머의 은퇴에 의한 인구동태의 변화이다. 네 번째, 지역 내부의 이유로 부동산시장이 영향을 받는다는 것인데 예컨대 수도권처럼 계속적인 주택공급이 되거나 대기업 입주 등이 시장에 영향을 미치는 원인이라는 것이다.

이번 글에서는 세번째 요인인 베이비부머 은퇴 영향도를 살펴보고자 한다.

2010년 2월의 통계청 가계금융조사결과에 따르면 전체 가구의 자산은 부동산 비중 75.8%이며, 이 가운데 거주하고 있는 주택의 자산 비중이 42.4%라고 한다. 노후대책이 되어 있지 않은 고령자가 부동산을 활용하여 노후소득 창출 마련 수단으로 이용하기 위해 집을 내놓는다면 집값이 하락할 수밖에 없는 것 아니냐는 우려가 이런 통계에서 비롯된다. 은퇴 준비가 미흡하기 때문에 자산을 팔아서 생활비를 마련하는 본격화 될 경우 집값이 추가적으로 하락할 수밖에 없다는 우려를 많은 전문가들이 하고 있다.

하지만 삼성경제연구소 연구보고서에서는 연령별 주택보유율이 40대에서 69%, 50대 81%, 60대 이상에서 77%로 나타나 50대 중반에 은퇴를 하더라도 곧바로 주택을 처분할 가능성은 낮다는 내용이 있다. 이를 유추해본다면 베이비부머의 본격적인 은퇴로 집값이 하락하고 있다고 보기는 어렵다는 얘기다. 다시 말해 지금과 같은 집값 하락세는 인구동태보다는 경기나 정책에 그 영향을 받을 수 있다는 걸 유추할 수 도 있다

은퇴 이후 가구가 주택을 계속 보유하고 있는지를 확인할 수 있는 '계속 보유율'이 낮아진다면 이 역시 집값 하락의 원인이 될 수 있다고 가정하고 분석한 한 연구자료에 의하면 대형평형 유지율은 83%에 이르고 중대형 유지율은 92%이었다. 하지만 65세 이후 대형 및 중대형 유지율은 크게 낮아져 중장기적으로는 소형주택의 수요가 이동할 가능성이 높다고 볼 수 있다. 이는 가구원 수 변화요인이 작동했다고 볼 수 있다

점유형태의 변화를 보여주는 분석에서도 은퇴 연령대의 자가가구 10가구 중 8~9가구는 10년 가까이 계속 자가점유을 유지하고 있고 75세 이후 집단에서도 87%의 자가점유율을 보이고 있어 은퇴 이후 연령대에서 소유 주택을 처분해 전세나 월세로 이동하는 패턴이 흔치 않다. 때문에 결과적으로는 은퇴 가구가 늘고 고령화가 빠르게 진행되더라도 집을 다소 줄이는 한이 있어도 집을 포기하지는 않는 경향이 있다고 본다.

퇴직연금 통계를 봤을 때 연금을 목돈으로 찾아가는 사람이 훨씬 많고 (5,866명 vs 266,389명) 중도인출자도 2016년에 비해 40%나 늘어나 4만 명에 달하고 있다. 이 돈을 활용도를 살펴보면 50% 가까이(45.7%)가 부동산 구입에 투입된 것으로 보여 이들이 새로운 부동산 수요층으로 유추해 볼수 있다.

또 여윳돈이 생기면 부동산을 사겠다고 했는데 '내 집 마련'이라는 이유는 작년보다 줄고, 노후대책, 임대수입을 위해서라는 대답이 늘었습니다.

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