아파트 언제 오를까요?
투자는 합리적으로 접근할 수 없어요.
아파트를 가진 사람이 집 값이 오르기를 바라는 것은 당연해요.
아파트가 없는 사람이 집 값의 하락을 바라는 것도 당연하죠.
그럼, 하락을 기대하는 사람이 많아서 가격이 떨어질까요?
부동산 가격의 상승은 새로운 참여자가 반드시 증가해야 합니다. 그래서, 가격상승을 원하는 ‘집을 가진 사람’들은 자기가 더 많은 집을 사면서 가격 상승을 주도할 수도 있죠. 새로운 참여자들이 비용을 지불하면서 참여하고 싶어질만큼의 상승을 만드는 것은 투자의 관점에서 자연스러운 일입니다. 내가 소유한 자산의 가치가 떨어지길 바라는 사람은 없으니까요.
재화의 증가와 수요의 증가가 비슷해도 다주택자들로 인해서 주택의 가격은 상승합니다.금리가 오른 지금도 집을 가진 사람들은 여전히 집 값이 오르기를 바랍니다. 하지만, 그들의 기대와 달리 집 값이 떨어졌어요. 그렇다고 이것이 '집이 없는 사람'들의 기대가 더 커서 일어나는 것은 아니에요. 집이 없는 사람은 가격 하락을 이끌어갈 능력이 없어요.
집 값의 하락은 누군가의 바람과 상관없이 새로운 참여자가 만들어지지 않기 때문이죠.
금리가 오른다고 갑자기 사람들이 집을 사면 안 되겠다고 생각한 것도 아니에요. 새로 참여하고 싶어도 대출의 크기도 작고 이자의 부담도 커서 자기 의지와 상관없이 참여할 수 없게 됐어요. 아파트 가격 하락의 주된 이유는 새로운 참여자가 생길 수 없는 비용의 부담이에요.
기존의 참여자들도 추가적인 참여를 하기에 이자 부담이 높아졌죠. 누구나 하고 싶지만, 어쩔 수 없이 참여할 수 없게 된 것이죠. 그래서 이자만 감당할 수 있다면, 다시 아파트의 가격은 오를 거예요. 그리고, 감당은 실질적인 금액이 아니라 감정적으로 감당할 수 있다면 얼마든지 참여를 하게 될 거예요.
저는 집이 거주가 아닌 투자의 대상이 되는 것은 합리적이지 않다고 생각해요. 하지만, 투자의 합리성은 매수 수요의 감소와 아무 상관이 없죠. 그래서, 아파트 가격이 떨어지는 지금도 많은 사람들이 아파트를 투자의 대상으로 바라보는 것은 변함이 없어요.
물론, 과거 네덜란드의 튤립도 투자의 대상이 되었던 것이나 서브프라임채권이나 원유의 마이너스 가격도, 코인의 가격도 합리적이지 않았어요. 그리고, 합리적이지 않아도 그 안에서 투자로 돈을 버는 기회가 있기 때문에 투자에 참여하는 사람들을 비난할 수도 없죠.
투자는 항상 비이성적 사고들이 모여서 만들어 내는 시장이에요. 우리가 지금의 손절을 하는 것보다 다시 상승하기를 바라면서 팔지 못하는 주식처럼 말이죠.
그리고, 투자는 불합리한 시장이라도 편승할 수 있어야 해요. 정의나 합리성으로 투자로 접근하면, 코인의 대박이나 집 값의 대박을 쟁취하지 못해요. 다만, 투자의 불합리를 자연스럽거나 합리적이라는 착각은 하면 결국 우리가 그 투자의 가장 약한 계층이 되어서 치명적인 손해를 보게 돼요.
아파트 가격 상승이 합리적이고 자연스러운 흐름이라던 2021년에 대출을 해서 집을 사라고 권장했던 언론이나 정당은 아무도 사과하지 않아요. 그리고, 그 손해는 가장 약한 계층부터 겪고 있죠. 그리고, 머지않아 금리인상이 잦아든다는 식으로 여론은 다시 약한 계층을 시장 참여를 독려할 거예요. 이런 것이 언제 대중이 참여하는 효과를 나타낼지는 모르지만, 부동산 가격은 그때 오릅니다. 서민들이 이자의 부담을 감정적으로 감당할 수 있을 때입니다.
아파트를 원하는 가격에 팔기도 어렵지만, 사려는 사람도 최근 실거래가로 구하려고 하면 그 가격의 집은 없어요. 팔려는 사람은 가격(호가)을 낮추기 어렵고, 사려는 사람은 실거래가 보다 비싸게 사기 싫은 것이죠.
그래서 아파트 가격이 오르려면, 호가와 실거래가가 비슷해져야 합니다. 그것은 각종 뉴스에서 말하기 전에 일어납니다.
실거래가(국토부 https://rt.molit.go.kr )와 호가(부동산뱅크 https://www.neonet.co.kr ) 를 확인하면서 추이를 보면 뉴스보다 먼저 알 수 있어요.
