집 사야 될까요? 말까요?
이 길이 맞는지 알려주실래요?
이 길이 맞는지 알려주실래요?
저와 여러분이 삶을 살아가면서 느낄만한 고민, 걱정들에 대해 이야기하고 함께 공감할 수 있었으면 좋겠습니다. 제 부족한 지식과 식견에 여러분의 고견을 들려 주시면 함께 살아가는데 큰 힘이 되지 않을까요?
Q. 집 사야할까요?
저는 34세 남자입니다. 2년전쯤부터 집을 사려고 마음 먹었습니다. 호갱노노, 네이버 부동산을 항상 보면서 아파트 시세를 파악했고 이때까진 집을 사야지라는 막역한 생각을 하곤 했습니다. 하지만 누구나 그렇듯 처음은 어려운 법이죠. 전세 기간이 남아서, 어디에 있는 집을 사야 될지 몰라서, 대출을 어떻게 받아야 할지 몰라서 등의 여러 변명을 핑계 삼아 결국 집을 사지 않았습니다. (인생 최악의 선택이죠.)
그리고 부동산에 관심이 있는 분이라면 누구나 알법한 역대급 상승장이 찾아 왔습니다. 2022년 초반까지만 해도 집값은 떨어질 기미가 보이지 않았고 저도 지속된 상승에 피곤함을 느끼며 부동산 관련 뉴스나 사이트는 아예 들춰보지도 않았습니다. 점점 인생에서 부동산이 멀어지는 기분이었습니다. 하늘로 떠오르는 열기구가 떨어질 줄 모르고 계속해서 올라가는 기분이었습니다. 더 이상 손에 닿을 수 없는 우주로, 다른 세상으로 떠나가 버리는 기분이었죠. 그 시점에 결혼한 친구, 지인들은 집을 샀습니다. 대출을 받아 서울, 수도권에 대단지 아파트를 매입한 사람들은 얼굴이 평온해 보였습니다. 이미 몇억 올라버린 아파트 시세가 입꼬리를 함께 올려주는 것 마냥, 그들의 미소는 단단하고 힘쎄 보였습니다. 심지어 그 당시에 결혼한 사실까지 부러울 정도였습니다.
저는 20세에 서울로 올라와 자취생활을 오래 했습니다. 그러다보니 1~2년마다 집을 옮기는 것이 꽤나 번거로운 일임을 몸소 알고 있습니다. 새로운 집을 찾아봐야되고 검색해야되며, 임장도 다녀야 합니다. 대출을 하게 되면 은행에 문을 두드려야되고 대출 시점, 입금 시점, 입주 시점 등을 고려하는 귀찮은 일도 매년 벌어졌습니다. (지금 생각만해도 하기 싫은 일임에 분명합니다.)
이런 환경에 처해있다보니 집을 사고 싶은 욕망은 점점 커져만 갔는데 떠올라가는 열기구를 나만 놓친 기분이 올해까지 계속 되었습니다. 하지만 최근 아파트 거래가 끊겼다고 합니다.
멈춘 부동산 거래
금리인상, 아파트 가격 상승, 경제 위기 기조 등 여러 악조건들이 겹치면서 아파트, 부동산 거래 시상이 멈췄다고 합니다. 실제로 여러 부동산 컨텐츠 내용만 보더라도 몇달전까진 아직 모른다. 아직 부정확하다. 등의 의견이 많았지만 시간이 지날수록 경제위기를 논하고 부동산 하락을 언급하는 기사, 영상, 컨텐츠가 늘어나고 있습니다. 저와 비슷한 처지의 30대 남성, 신혼부부, 집을 사고 싶은 사람들은 열기구가 내려오는 기분을 느끼고 있습니다.
아마도 2022년 말이나 2023년초까지는 아파트 가격이 하락하거나 거래가 많이 발생하지 않을 것 같습니다. 제가 이 분야의 전문가는 아니지만 저 또한 소비자의 한명으로, 분위기에 휩쓸리는 사람이라고 할 수 있겠죠. 그렇다면 지금 집을 사면 안될 것 같다. 라는 느낌은 저 뿐만 아니라 누구나 갖고 있는 생각일 것 같습니다. 심지어 눈 여겨 보던 집들의 가격이 조금씩 떨어지고 있는 것도 사실입니다. (눈치게임 시작-)
눈치 게임
지금은 눈치게임 중인것 같습니다. 오징어게임마냥 술래가 뒤돌아섰을때 누가 먼저 발을 떼어 뛰어가냐. 의 문제입니다. 계속 떨어질것만 같은 아파트 시장 속에서 어떤 투자자가, 어떤 실거주 수요인이 먼저 스타트를 끊어 아파트 매수를 할까요. 전문가들은 하나 같이 말합니다. 저점을 잡을 수는 없다고. (항상 저점을 놓친 1인으로 공감합니다.)
대신 실수요에 맞게 올해를 지켜보다가 내년쯤엔 발걸음을 떼보면 어떨까라는 생각을 갖고 있습니다.
대출 문제
아파트 가격은 워낙 높기 때문에 대출을 받을 수 밖에 없습니다. 아직 무주택인 상태이기에 생애첫주택으로 구입시 LTV 80% 의 혜택을 최대한 이용하는게 옳은 길이라 생각 됩니다. 물론, DSR 40%의 제약이 있지만 올해 연봉이 높게 책정이 된다면 대출도 그만큼 수월하게 받을 수 있을 것 같습니다. 물론 지금의 금리 상황으로는 이자가 너무 높게 책정 될테니, 빅스텝이건 울트라스텝이건 댑스텝이건 좀 잠잠해지면 대출의 문을 두드려야 되지 않을까요?
참고로 현 부동산 정책으로 생애첫주택의 경우 LTV, DSR 규제를 최대한 활용하면 6억까지 가능하다고 합니다. (그에 상응하는 연봉 수준일 경우) 하지만 서울에 24평대 집값이 오래된 곳이 8-9억, 그나마 20년 안으로 들어오는 곳들이 10억 이상인지라 6억의 대출이 가능해도 최소 2억에서 4억 정도의 금액이 필요한게 사실입니다. 이밖에 취득세, 중개수수료, 이사비, 공사비 등을 포함하면 여유자금이 더 있어야겠죠?
결국, 현 정책이 올해 안에 바뀐다는 희망으로 대출 규제의 변화를 기대려 봐야될것만 같습니다.
어디서 살것인가
사실 이 부분은 가격에 큰 영향을 받는 것 같습니다. 살고 싶은 곳이야 당연히 강남이건 대단지건 학군이 좋건 등의 여러 요소들이 필요하겠지만, 현실적인 금액의 장벽을 넘을 수 없다면 몇가지 필요 요소들을 선택 기준을 세워 포기해야겠죠? 그때, 저의 기준이라면 다음과 같을 것 같습니다.
아직 미혼이지만 신혼집의 기능을 하면 좋겠다. 따라서 미래 와이프의 출퇴근이 용이한 지역 통상적으로 강남과 대중교통이 수월한 곳. 다음으로 평생집의 개념이 아니니 학군 등의 요소가 받쳐줘서 집값을 지지해줬으면 좋겠다. 그리고 단지수가 많아 거주 여건이 잘 조성되어 있으면 좋겠다. 오르막길이 아니어서 집의 접근성이 용이하면 좋겠다 등.(인간의 욕심은 끝이 없습니다.)
적어도 위와 같은 요소들을 우선 순위로 매겨두고 선택의 순간이 왔을 때 적용하면 어떨까요?
꼭 서울이어야 하나?
원래는 무조건 서울이 정답이다. 라는 생각이었습니다. 아파트가 노후 되더라도 교통이 불편해도 서울이어야 한다. 는 생각이 강했습니다. 하지만 어깨 너머로 간간히 보던 부동산 컨텐츠에서는 되려 서울이 꼭 정답은 아니라는 의견도 다수였습니다. 실제로 방화동과 경기도 특정 지역을 비교했을때, 방화동 아파트 가격 상승이 더 저주한 경우도 있었습니다. 결국 거주 요건이 잘 갖춰진 경기도라면 거주와 투자의 관점 모두 충족시킬 수 있지 않을까요? 예를 들면 분당..? 물론 분당도 높은 가격이겠지만요.
집 언제 사야될까요?
질문이 조금 바뀌었습니다. '언제' 사야될까요? 사실 저는 집을 무조건 살 예정입니다. 가장 중요한 요인은 거주입니다. 외지인이다보니 전세로 전전긍긍하는게 꽤나 불편하고 번거로운 일이기 때문입니다. 하지만 '타이밍' 의 문제인것 같습니다. 과연 언제가 적정기일까요. 정확한 시기는 아무도 못 맞추겠죠. 저의 자금 등의 준비가 되는 시점도 중요하겠죠?
