어디까지가 운이고 어디까지가 실력일까?
도널드 트럼프는 앞으로 이 사진이 대표 소개 이미지가 되지 않을까요
도널드 트럼프 아시죠?
워낙 언론에서 많이 다뤄지는 인물이기도 하고 그의 저돌적인(?) 언행은 사람들의 입방아에 오르기 딱 좋은 표본이기도 하죠. 더욱이 그는 미국의 45대 대통령이기도 합니다.
그는 대통령이 되기 전에도 유명했는데 바로 성공한 부동산 사업가로도 잘 알려져 있습니다. 한국에서도 트럼프 타워가 있고, 글로벌하게도 트럼프라는 명칭의 부동산 건물을 종종 볼 수 있습니다. 이 덕분인지 미국 역대 대통령 중 가장 많은 자산을 보유한 사람이기도 합니다. (비즈니스맨이자 대통령이기도 한 독특한 이력이네요.) 또한 태어날 때부터 그의 집안은 부동산 부호이기도 했기 때문에 그의 성공은 어느 정도(?) 보장 되었다고 생각할 수도 있습니다. 그렇다면 트럼프의 부동산 사업은 재벌이었기 때문에 성공할 수 있었을까요?
한 논문에 따르면 트럼프의 부동산 사업은 나름의 독창적인 방식으로 인해 성공할 수 있었다고 말합니다.
<트럼프의 개발사업 분석 - 황세진>
먼저 트럼프는 건축공학 측면에서 트럼프 타워를 통해 유래 없던 시공법이었던 부분발주 방식을 통해 현대건축의 근간이 되는 선례를 제시하였다. 이에 덧붙여, 그는 결합건축을 통해 합법적인 범위 내에서 독창적인 생각으로 건물 가치를 증대함으로써 독보적인 건물을 구축하였다. 결합건축은 한국에서는 2016년에 도입이 되었는데, 본 사례 연구는 결합건축의 대표적인 예로 향후 한국의 도심권 고밀개발 시 유기적인 용적률 이양에 있어 참고자료로 활용될 수 있다. 특히 트럼프 타워 사례와 같이 재건축 동기가 없는 일반건축물이 있는 필지에 주차장으로 이용되고 있는 필지와 건축 허가가 불가능한 미접도 필지(맹지)에 잠재된 미사용 용적을 이전 거래하는 경우 상호 개발 수익의 향상을 도모할 수 있다. 또한, 트럼프는 부동산업계에서 그간 독보적인 마케팅 기법을 선보이며 수익성을 증대시켰다. 그는 자신을 브랜드화하여 ‘최고’라는 이미지 구축하고 해당 브랜드를 가진 건물 또한 이러한 특성을 갖추고 있음을 알렸다. 그리고 트럼프는 베블런 효과, 스놉 효과 등을 활용하며 트럼프 타워를 당대 최고의 건물로 포지셔닝 했고, 이는 경쟁 건물과의 가격 차별화를 통해 더욱 공고히 되었다.
트럼프가 개발한 일명 트럼프 타워(국내에도 트럼트 타워가 있죠)들은 당시에 유래 없던 시공법인 부분발주와 결합 건축을 통해 독보적인 건물을 구축했다는 점과 트럼프라는 브랜딩을 통해 최고 건물이라는 포지셔닝을 성공했다. 라는 점을 주된 내용으로 담고 있습니다. 그 중에서 그의 성공을 견인한 하나의 사레로 **‘뉴욕의 그랜드 하얏트’**를 손에 꼽습니다.
뉴욕 그랜드 하얏트 호텔의 모습. 중앙의 커튼월 형식의 유리 파사드로 된 건물.
도널드 트럼프가 개발한 부동산의 그랜드 하얏트는 1980년 9월에 오픈을 했습니다.
개장 첫날부터 연신 사람들로 북적였고 연간 총 영업수익은 3,000만 달러를 초과 했다고 합니다. 그랜드하얏트를 만들게 된 과정을 한번 살펴볼까요?
트럼프는 맨하튼 허드슨 강변의 부지 매입을 위해 눈 여겨 보고 있었습니다. 당시에 자동차, 도로의 이용이 많아지면서 철도 회사들의 운영의 어려움을 겪고 있었습니다. 그 중 코모도어 호텔을 보유하고 있던 펜센트럴이라는 철도회사 또한 파산한 상태였습니다. 트럼프는 이 코모도어 호텔을 매입하기 시작합니다.
코모도어 호텔 과거 사진. 규모가 상당하죠
당시의 코모도어 호텔은 그랜드센트럴 옆 동쪽에 위치해 입지적으로는 탁월한 선택이었습니다. 하지만 뉴욕시의 재정적인 문제가 큰 상황이었고, 그랜드센트럴 옆 인근으로 슬럼화가 진행되던 상황이었습니다.
Unemployment Rate in New York
위 그래프는 1976년부터 1990년대까지 뉴욕의 실업률을 나타낸 그래프입니다. 그래프에서 알 수 있듯이 1976년도에 약 10% 의 실업률 최고치를 찍었으며 그 후로도 꾸준히 높은 실업률을 유지하다 1979년에 들어서 7%에 들어선 것을 알 수 있습니다.
실업률이 높아져서 뉴욕시의 소득세 수입이 낮아졌고, 많아진 실업자들을 위해 복지 서비스에 대한 수요가 높아졌습니다. 따라서 이를 서포트하는 뉴욕시의 재정이 악화될 수 밖에 없었죠.
트럼프가 맨하튼 허드슨 강변의 부지 매입을 고려할 시점, 뉴욕시의 재정 상태는 바닥을 치고 있었고, 바로 이러한 시장 상황에서 트럼프는 기회를 발견한 것입니다.
“트럼프는 적자 호텔을 사는 유일한 부동산 개발업자라는 점을 강조 했습니다. 이를 통해 대대적인 세금 감면 혜택을 이끌어 낼 수 있었습니다. 실제 그랜드 센트럴 일대가 슬럼화 되면서 뉴욕시는 트럼프에게 40년간 재산세 완전 면제를 조건으로 이익금 일부를 뉴욕시에 지불한다는 계약에 합의했습니다. 이후 트럼프는 1달러에 호텔을 뉴욕시에 팔고 뉴욕시는 다시 그것을 99년 임대 조건으로 트럼프에게 넘긴 후 재산세 대신 임대료로 매년 25만달러를 40년간 지불하는 계약을 체결하게 됩니다.”
또한 1975년 5월, 트럼프는 하얏트호텔 체인의 지배 주주인 제이 프리츠커를 찾아 갑니다. 그리고 설득 끝에 코모도어 호텔을 공동 매입한다는 약정을 끌어냅니다. 뉴욕시의 재정 상태가 어려웠다는 천운(?)과 더불어 하얏트의 공동매입 약정은 본 부동산개발에 박차를 가하게 만들었습니다. 결국 트럼프가 만들려고 했던 것은 ‘호텔’이었고 그렇다면 가장 중요한 것은 ‘어떤 호텔이 운영을 하느냐’ 였을 것입니다. 실제로 호텔 개발을 할때는 어떤 호텔 체인과 어떤 구조의 계약을 맺느냐가 중요합니다. 당시에 힐튼, 라마다, 쉐라톤 등 유명 체인들이 있었지만 하얏트만이 뉴욕에 호텔 체인을 운영하지 못한 상황이었다고 합니다. 그리고 뉴욕 그랜드하얏트 오픈과 함께 하얏트의 성장도 가속화되었죠.
그리고 시간이 흘러 도널드 트럼프는 1996년도에 $140m 에 그랜드 하얏트 지분을 Hyatt Corp에 매각하게 이릅니다.
All Transactions House Price Index for New York
그렇다면 트럼프가 코모도어 호텔을 매수할 당시부터의 뉴욕 주택가격지수는 어떨까요?
위의 표를 보면 장기적 관점에서는 우상향한 것을 알 수 있습니다. 하지만 1980년도 까지는 아주 더딘 국면을 맞이하다가 1985년 이후 가파른 성장세를 거쳐 1990년은 다시 정체기를 겪게 되죠. 그리고 2000년도 상승 국면을 맞이할 시기에 도널드 트럼프가 그랜드 하얏트 지분을 매각한 것입니다. 물론, 그래프로만 보면 2000년 이후 가파른 상승이 트럼프 입장에선 다소 아쉬울 수도 있겠네요. 하지만 결과론적으로는 처음 그랜드하얏트를 개발할 당시보다 주택가격지수가 최고점일때 매도했다는 것은 알 수 있습니다.
정리해보자면,
트럼프가 코모도어라는 재정이 악화된 호텔을 매수를 결정할 수 있었던 이유에는 뉴욕시의 높은 실업률처럼 재정악화라는 시장 환경적인 요소와 하얏트 호텔 체인의 뉴욕 진출에 대한 바램이 저변에 깔려 있었습니다. 그리고 지속적인 주택가격지수의 상승 즉, 부동산 시장이 살아난 후 지분 매각을 성공할 수 있었던 것이죠.
