4년째 출근안하는 디지털노마드의 돈버는 6가지방법
수입파이프라인 1편
"디지털노마드들은 돈을 어떻게 벌어요?"
"무슨 일 하세요?"
라는 물음에 답하기 가장 애매하다. 딱 꼬집어서 하나로 정의하기 어렵기 때문이다. 주위 디지털노마드들은 정말 다양하게 돈을 번다. 강의를 하는 사람도 있고 , 스마트 스토어 등 물건을 파는 사람, 재테크를 하는 사람 등등이다. 공통점은 수입 파이프라인이 하나가 아니라는 것이다. 적어도 둘 이상 다양하게 가지고 있다.
4년째 출근을 안 하는 내가 돈을 벌기 위해 하는 일은 크게,
1. 부동산 투자
2. 주식 투자
3. 주식 및 코인 데이트레이딩
4. 블로그 및 카페 활동<플랫폼활동>
5. 강의 및 코칭
6. 글쓰기 및 책 쓰기
부동산은 처음 다가구 건물 매입으로 시작하여 지금은 아파트, 생활 숙박시설 등 다양하게 투자를 하고 있다.
내가 살고 있는 다가구는 주인세대와 1.5룸과 투룸 등 9개로 구성이 되어 있어 전세와 월세로 나의 수입원이 된다. 전세의 경우 세입자가 바뀌거나 계약을 갱신할 때 2년마다 목돈이 들어와서 좋고 월세의 경우 매월 꾸준히 일정한 금액이 들어와 좋다.
흔히들 아파트 투자를 많이 선택한다. 가장 시세가 형성이 잘 되어 있어 투명하고 거래가 활발하기 때문이다. 내가 겪어본 다가구 주택투자의 가장 좋은 점은 내가 이 건물에 살면서 전월세 현금흐름을 만들기 좋다는 것이다.
보통 아파트의 경우 내가 그 집에 들어가서 살면 시간에 투자하는 수밖에 없다. 지금 당장 현금흐름이 나오지 않는다. 내가 사는 곳 외 다른 아파트에 투자하면 나는 2 주택이 된다. 다가구주택은 주택 보유는 1개로 된다. 하지만 현금흐름을 만드는 투자는 각 방마다 나온다. 1개가 아닌 여러 개의 방이 있기에 세입자가 바뀌는 시기도 다르다. 그때마다 적절한 가격에 부동산에 내어 놓고 운용을 하면 된다.
단점은 시세 형성이 잘 되어 있지 않다 보니 일정한 값어치를 매기기가 애매하다는 점이다. 부르는 게 값 일수 있다. 내가 이 다가구 주택을 매입했을 때 전 주인은 오히려 6500만 원을 손해보고 팔았다. 급하게 이사를 가려려하는데 아파트보다 매수하는 사람들은 적기 때문이다. 그러니 상대적으로 사고 파는 게 어려운 셈이다. 입지와 건물 형태를 많이 공부하고 더 잘 봐야 한다.
또 다른 큰 단점으로는 대출이 아파트에 비해 적고 잘 되지 않는다는 것이다. 아파트는 kb시세 등과 최근 실거래가 명확하다 보니 은행에서도 대출금액을 산정하기가 편하다. 하지만 초기에 언급했듯이 다가구의 경우 시세예측이 다소 애매하다 보니 대출되는 금액이 상대적으로 적다. 은행은 신용도, 건물의 연도, 각 세입자들의 보증금등 ' 방공제'등을 총망라하여 대출금액과 대출여부를 결정한다. 결과적으로 아파트보다 빌릴수 있는 금액이 적게 된다. 내 자금이 많이 준비되어 있어야 할 수도 있다.
자금을 많이 투입하지 않고 나만의 다가구주택 투자를 하는 몇 가지 꿀팁은 다음 편에 소개를 하겠다.
아파트 투자는 부동산 중 가장 거래하기 쉬운 투자방법이다. 시세가 명확하고 대출도 가장 많이 나오기에 대출 레버리지를 만들기 좋기 때문이다. 거래 역시 활발하고 명확하게 도표로 볼 수 있는 이점이 있어 초보자도 쉽게 접근할 수 있다. 내 경우 제주도 및 거제도, 강릉 등 다양하게 지방 투자를 하였다. 부동산의 이점은 매매 또는 계약할 때 목돈이 나온다는 것이다.
예를 들어 나의 블로그에도 언급했지만 강릉의 아파트는 시기를 잘 타 3년 만에 2배 이상의 차익을 내었다. 초기 자금은 6천만 원 정도가 들었으나 두 달 만에 전세를 새로 맞추어 5천만 원을 회수하였다. 결국 최종 천만 원으로 투자를 2년 정도 한셈이다. 그렇게 시간에 투자한 뒤 전세가가 많이 올라 다음엔 7500만 원의 플러스 수익을 내었다. 두 달 뒤 나는 이 아파트를 2배의 가격에 매도했다.
가장 큰 단점은 눈치챘겠지만 세금이다. 부동산은 초기에 취득세, 팔 때 양도세, 보유하고 있는 동안 종합부동산세 및 재산세 등 다양한 명목으로 세금을 낸다. 1개 보유와 여러 개를 보유한 사람의 세금 구간도 차이가 크다. 특히 이전 정부 시절 부동산에 대해 크게 세금을 여러 차례 매기다 보니 애국자가 되신 분들도 많다.
생활형 숙박시설은 위탁을 주고 운영할 수 있다. 나는 부동산을 제공하고 업체에 용역을 주어 청소와 관리를 담당하게 한 후 매월 수익금이 정산이 되어 통장에 들어오는 구조이다.
부동산 투자는 이처럼 다양하게 할 수 있는 매력적인 투자이다. 하지만 처음에 목돈이 들어간다는 점이 쉽게 접근하기 힘들다. 요즘 부동산 돈이 없어도 할 수 있다는 강의들과 책들도 있는데 재테크 수단으로는 어찌 되어도 가장 목돈이 많이 든다. 거기에 대출 레버리지가 들어가므로 단위는 더 크게 된다. 공부를 하지 않으면 가장 크게 손해 볼 수도 있고 돈의 단위가 크다 보니 초보자들은 겁이 나기도 한다.
신축 아파트의 경우 훗날 그 가치를 시간에 비례하여 수익을 얻긴 가장 좋다. 건물자체가 새것이라 트렌드 및 현재의 소비자 needs를 가장 잘 담고 있는 물건이다. 즉, 시간에 투자하면 자연스레 물건의 가치가 올라가갈 가능성이 매우 높다. 단,장기적으로는 핑크빛이지만 가장 힘든 부분은 '입주장'을 치러야 한다는 고통이 있다.
신축 아파트의 경우 입주를 할 시기가 오면 시세가 아직 형성되지 않았다. 매수자들은 대부분 자신들이 입주를 할게 아니면 전세나 월세를 내놓으려고 한다. 이때 입주시기에 한꺼번에 전월세 매물이 시장에 쏟아지게 된다. 대부분 위치가 좋고 싸게 내놓은 물건부터 빠지는데 그 물건들이 하나둘씩 소진이 되기까지 짧게는 6개월 길게는 1~2년까지 가기도 한다. 이 기간동안 공실인 상태의 대출이자를 고스란히 내야하는 고통이 있다.
내가 보유한 부동산을 빨리 거래시키려면 방법은 딱 2가지다.
1. 할인하여 싸게 시장에 내놓기
2. 내가 정한 가격을 받을 때까지 그냥 시간에 버티기
입주장은 전략을 잘 짜야한다. 내가 현금과 일정한 수입원이 있으면 2번 전략, 내가 자금을 빨리 순환시켜야 한다면 1번이 답이다. 또는 급하게 되면 그냥 매도하는 출구전략도 있다. 솔직히 뭐가 맞는지 답은 없는 것 같다. 가장 중요한 것은 내 호주머니 사정이 아닐까? 나도 1번과 2번을 그때 시장 상황과 내 현금흐름에 맞게 운용하는 편이다. 개인적으로 내가 정한 가격을 받을 때까지 시간에 투자하는 것을 좀 힘들어도 선택하는 편이다.
예전 제주도 아파트의 경우 1번 전략이 가능했다. 왜냐하면 전세가격대가 형성이 아직 되어 있지 않은 상태에서 빠르게 승부수를 던졌기 때문이다. 1번 전략을 하려면 남보다 빨라야한다. 그렇지 않으면 남이 정한 기준가를 기준으로 매물이 계속쌓이면서 가격이 떨어질 가능성이 많다.
2번 전략을 하려면 버틸 깡과 현금이 있어야한다. 내가 정한 가격에 값을 제대로 받기 위한 일종의 고통이다. 다시 말했지만 가장 중요한 것은 ' 개개인이 호주머니 사정'이다. 급하면 싸게 파는게 맞고 덜 급하면 기다리는게 맞다. 이러한 고통의 순간을 잘 인내하고 시간에 잘 투자하면 단비가 내리는게 부동산의 메리트이다.
다음편 수입파이프라인 2편
