15. 사는 것보다 더 중요한 것은 잘 파는 것이다
물건을 찾는 매수자는 항상 선택을 해야 합니다.
‘이 물건은 평 단가가 좀 싸고 저 물건은 좀 비싼 대신 주위 상권이 좋고.’
이렇게 계속 사는 것에만 집중하여 선택하다 보면 진짜 중요한 사실을 잊게 됩니다.
부동산 투자는 내가 가진 가용 금액에 대출을 더해서 매수를 한 후 사용 수익을 충분히 보고 거기 에다가 시세 차익을 보아 매도하는 것입니다. 여기서 중요한 방점은 바로 매도입니다.
항상 매수자에게 강조합니다.
“지금 사는 것이 중요한 것이 아니고 삼 년 후에 잘 팔릴 물건을 사야 합니다.”라고.
부동산이 현금화가 힘들거나 안 된다면 그것은 투자 실패입니다.
오히려 그 부동산은 평생의 짐이 됩니다. 안 팔리는 물건을 몇 십 년 가지고 있어봐야 무슨 의미가 있겠습니까? 세금만 많이 나옵니다.
탈출을 잘 할 수 있는 물건이 중요합니다.
그래서 제대로 된 공인중개사가 필요한 것입니다. 그저 1, 2억 싸다고 싼 물건을 선택하게 하는 공인중개사는 멀리해야 합니다.
진정한 공인중개사라면 이 물건이 삼 년 후에 어떻게 될 것인가도 파악해야 하고 매수자에게 그 물건이 매도될 때까지 계속 신경 써 줘야 합니다.
매수자 중에 공동 투자를 하겠다고 물건 보여 달라는 분들이 있으면 저는 웬만하면 공동 투자는 힘들다고 말립니다.
부동산 투자 동호회 등에서 알게 된 지인들은 더욱 그렇습니다.
DNA가 섞인 엄마와 딸 등은 괜찮지만 친구 등과의 관계는 어떻게 매수는 성공했다고 하더라도 임대 관리 시부터 힘들어 집니다. 서로 책임 범위가 명확하지 않음으로 사사건건 트러블이 생길 수밖에 없습니다.
더 힘든 건 매도 시입니다.
몇 년 후는 각자의 사정이 달라짐으로 지금 반드시 팔아야 할 사람, 아닌 사람으로 나뉘고 이 가격이면 만족 하는 사람과 아닌 사람으로 구분됩니다.
팔아서 현금화 시켜야 성공인데 그 과정이 혼자 결정 하는 것보다 100배는 더 힘들어 집니다.
얼마전 합필 건물의 한쪽 건물을 팔겠다고 온 매도자가 있었습니다. 제가 얘기 했습니다.
“이 건물은 개발 하기 아주 좋은 데 이 건물만 철거 하면 옆 건물 무너집니다.”
매도자는 아버지에게 상속 받았다고 했습니다.
아마도 아버지 대는 두 분이 마음이 맞아서 합필 건물을 지었을 겁니다. 이렇게 지으면 필지 경계선 50cm를 띄고 짓지 않아도 되기에 1m의 이득을 볼 수 있습니다. 그 외에 지자체에서 주는 혜택도 있었을 겁니다.
그러나 우애 좋은 아버지와 친구는 돌아 가셨고 각자 상속받은 아들 들은 전혀 상황이 달라집니다.
한쪽은 팔고 싶은 데 나머지는 아닙니다. 이렇게 되면 이러지도 저러지도 못합니다.
이 상황을 가장 잘 이해할 수 있는 것이 바로 세대가 분리된 다세대 빌라입니다. 이렇게 필지가 쪼개진 순간 한꺼번에 하나의 필지로 매도가 불가합니다.
몇 년 전에 매수 상담을 했던 고객이 찾아와서 그때 다른 공인중개사를 통해 산 물건이 안 팔려서 어떻게 해야 하냐고 오는 분들이 있습니다.
물건을 확인해 보면 전형적으로 살 때 탈출을 생각 하지 못한 투자입니다.
매수 당시에 몇 억 원이 싸다고 혹은 수익률이 높다고 덜컥 계약해 놓고 몇 년 후 팔 것을 생각하지 못하면 크게 낭패를 볼 수도 있습니다.
좋은 공인중개사는 당장의 매매 중개가 중요한 것이 아니고 이 고객이 잘 탈출할 수 있는 물건인 지 먼저 파악해 주어야 합니다.
그러기 위해서는 상권 분석도 계속 해야 하고 정부의 발표도 놓치지 않고 파악해야 합니다.
무엇보다도 상권이 계속 활성화하여 공실이 없는 그런 곳의 물건을 추천해야 합니다.
