16. 목보다 가슴까지 차는 물건을

근본적인 질문입니다. 

“우리는 왜 건물주가 되려고 하는가? 왜 빌딩을 사려고 하고 왜 건물을 사서 임대인이 되려 하는가?” 

 

답은 건물주가 되어 노후를 편하게 보내고 싶어서도 있고 자식에게 부를 물려주기 위해서 일 수도 있지만 결국은 행복해지기 위해서 입니다. 

 

내 이름으로 부동산이 등기가 된 순간 어느 누구에게도 뺏길 수 없는 나만의 것이 되면서 사용 수익과 시세 차익을 얻을 수 있는 재산이 되는 것입니다. 

 

또 부동산은 다른 유가 증권 등과 다르게 세금 등의 문제로 바로 현금화 하기 힘듭니다. 이런 점 때문에 좀 더 오래 보유하게 되고 결국은 자식 대까지 대대로 부를 일으킬 수 있는 자산이 되는 것입니다.

 

그럼 빌딩을 사서 건물주만 되면 그때부터 무조건 행복한 사람이 되는 걸까요? 미안하지만 아닙니다. 

 

물론 잔금을 처리하고 나에게 등기가 이전되면 며칠 동안은 붕 뜨듯이 행복할 수도 있지만 바로 일상이 되고 어쩌면 그 건물로 인한 스트레스가 더 커질 수도 있습니다. 

 

건물주가 되었다고 아무런 리스크 없이 매달 임대료만 받는 삶이 되지는 않습니다. 건물 노후화에 따른 비용도 계속 들어갈 것이고 임차인과의 생각지도 않은 소송에 휩싸일 수도 있습니다. 

 

갑자기 나간다는 임차인과 채워지지 않는 공실을 보며 안타까워할 수도 있습니다.

 

방수 등 건물의 하자로 예상하지 못한 큰 돈이 들 수 있고 건물 내의 안전 사고도 건물주의 몫입니다.

 

너무 안 좋은 이야기만 한 것 같습니다. 하지만 건물주만 되면 매일 해외 여행만 다니고 신 나게 살 것이라는 착각은 하지 말자고 썼습니다.

 

그래서 가용 금액에 비해 너무 큰 규모의 건물을 사려고 하면 제가 먼저 말립니다. 

 

“가슴까지 차는 물건을 매수 하십시요. 너무 목까지 차는 물건을 매수하면 나중에 힘들 수 있습니다.” 

 

이렇게 이야기합니다.

 

매도가 대비 80%까지 대출이 나오는 것으로 산정해서 물건을 찾는 분들이 많이 있습니다. 

 

예를 들자면 10억의 가용 금액으로 40억의 물건만 보시는 경우입니다.

 

이렇게 유도하는 공인중개사도 있습니다. 위험한 생각입니다. 

이론적으로는 가능하지만 현실은 그렇지 않습니다.

빌딩 매매는 여러가지 변수가 많습니다. 

 

생각지도 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있고 체크하지도 못한 건물의 하자로 많은 금액을 지출할 수도 있고 개발 허가의 지연이나 공사의 지연으로 임대도 못하고 은행 이자만 계속 나갈 수도 있습니다. 

 

 매가의 80%를 레버리지로 계산하는 것은 이론적으로는 맞지만 처음부터 너무 무리한 투자 방법입니다.

 

저는 보수적으로 가용 금액의 두배, 그러니까 매가의 50%는 적어도 자기 자본이 있는 상태의 물건을 소개합니다. 이 정도부터 시작해야 후에 뒤 탈이 적어집니다.

 

앞에서 말했지만 빌딩을 사는 것은 행복해지자고 사는 것인데 하루하루 은행 이자에 임차인, 건축 시공비 걱정 등에 밤에 잠도 못 자는 건물주라면 무슨 의미가 있겠습니까? 

 

본인의 성향에 맞고 본인의 가용 금액에서 넘치지 않는 그런 건물을 사서 모두 행복한 건물주가 되기를 바랍니다.