20. 주택 임대보다 상가 임대를

똑 같은 필지를 한 사람은 원룸으로 개발하고 한 사람은 상가로 개발했을 때 장기적으로 어떤 임대인이 더 많은 수익과 유지 보수가 쉬울까요? 

 

당연히 상가 임대인입니다.  

 

주택은 준공되는 시점부터 가치 하락이 시작됩니다. 

 

주택이 낡아가면 임차인들은 당연히 주위의 신축 빌라로 옮겨 가게 됩니다. 오피스텔도 마찬가지입니다. 임대인이 제일 힘들어하는 것이 공실임으로 임대인에 스트레스로 다가옵니다. 

 

더 큰 문제는 임대인의 끊임 없는 요구 사항입니다. 

크게는 방수 문제일 수도 있고 사소한 변기 막힘도 임대인이 바로바로 해결해 주어야 합니다. 

 

이런 사소한 문제를 주변의 공인중개사에게 맡기는 분들도 많습니다. 대신 그 곳의 임대차 중개를 모두 맡기는 조건으로 합니다.

    

상가는 다릅니다. 상가의 임차인들은 새로 시작할 때마다 대부분은 인테리어를 하고 영업을 시작합니다. 

 

임차인을 바꿀 때 마다 건물이 새로워지는 효과를 보게 됩니다. 혹여 스타벅스 같은 파워 임차인이 입점 했을 때는 시간이 갈수록 오히려 건물 가치가 상승하기도 합니다. 매도 시 유리합니다.

 

상가 임차인은 주택 임차인처럼 자잘한 요구 사항도 상대적으로 적은 편입니다. 대개는 임대인에게 얘기도 안 하고 임차인 스스로 해결 합니다. 

 

상권이 형성되어 있거나 상권이 형성될 곳이라면 주택보다는 근린 상가 개발을 적극적으로 하기를 바랍니다.

 

임대 수익으로 대출 이자를 갚으며 시세 차익을 노리는 투자자라면 주택 임대 사업보다는 상권이 잘 형성 된 곳에서의 근린 상가 임대 사업이 훨씬 유리합니다.

 

또 다른 이유가 있는 데 바로 주택 매도 시입니다. 

 

원룸 빌라를 통매각하기는 쉽지 않습니다. 

수익률도 얼마 나지 않을 뿐더러 유지 보수 비용이 많이 들 것을 알기 때문에 매수자들이 찾지 않습니다. 

원룸 빌라를 철거한 후 개발하려는 토지로 매수 하는 경우가 더 많습니다,

 

원룸 빌라의 매도를 힘들게 하는 요인이 또 있습니다.

최우선 변제금이라고 들어 보셨나요?

대부분은 평생 한번도 듣지 못 할 단어일 것입니다. 

 

최우선 변제금이란 정부가 소액 주택 임차인들을 위해 마련한 제도 입니다. 

경매가 시작 되면 대부분의 소액 임차인들은 당황하고 최소한의 본인의 권리를 찾지 못합니다. 그래서 경락인에게 임대 보증금도 못 받고 쫓겨 납니다.

 

그래서 정부는 임대 보증금도 못 받고 쫓겨나는 임차인들에게 최소한의 금액을 주어 주거 안정성을 보장 해 주자라는 취지로 만든 것입니다. 매년 그리고 도시냐 농촌이냐 따라 기준액이 달라 집니다.

 

은행 입장에서 보면 최우선 변제금으로 담보 가치가 줄어 들게 됩니다. 

그래서 은행은 대출 시 방 하나당 2023년 서울 기준으로 5,000만원 씩 무조건 대출금을 줄입니다.  

모두 알고 있듯이 은행은 조금도 손해 보려 하지 않습니다.

 

얼마 전 매수자가 탁감을 하여 대출을 알아보는 데 고시원을 하던 곳이라 방이 26개였고 대출금에서 26 * 5,000만원 = 13억 원이 대출금에서 삭감되었습니다. 

은행은 무조건 방문 하나에 5,000만원을 제합니다.

경매 후 방어권을 위해 방문을 걸어 잠그고 안 나오는 임차인에게 5,000만원을 줘야 나오게 할 수 있다는 계산입니다.

 

반면 근린상가의 매도 시 최우선 변제금을 걱정하지 않아도 됩니다.

 

더 큰 문제는 2023년 현재 주택은 대출이 거의 안 나온다는 점입니다. 이것이 가장 큰 문제입니다. 

 

근린 상가는 다릅니다. 매수자가 사업자 대출 80%를 받을 수 있기 때문에 훨씬 매력적으로 봅니다.

 

이런 이유로 주택 임대 사업을 하던 분들이 많이 찾아옵니다. 그동안 관리 하던 모든 주택을 매도하고 큰 규모의 빌딩을 사고 싶어 합니다. 

하지만 대부분의 주택 임대 사업자들은 위의 이유로 매도에 성공하기 힘듭니다.

 

지금은 임대하고 있는 주택이 있다면 어떻게 하든 지 매도 하여 근린 상가로 갈아 타기를 권유합니다.