23. 무조건 공적 장부만 믿어야 한다

공인중개사 일을 시작하면서 습관 하나를 새로 만들었습니다. 

 

무조건 대한민국 정부에서 인정한 공적인 서류, 즉 공부만 믿는 것입니다. 

 

“이 사람은 믿을 만 한 사람이다.” 

“이 사람은 나와 인연을 맺은 지 20 년이 넘은 사람이다.” 

“이 분은 내가 잘 아는 선생님의 사돈이다.” 

 

이런 얘기들은 이제 한 귀로 듣고 한 귀로 흘립니다. 

제가 오로지 믿는 것은 정부에서 발행 한 공부입니다. 

 

심지어 공부 중 하나인 등기부 등본도 대한민국 법률에서는 등기의 공신력을 인정하고 있지 않습니다. 

 

등기관은 조작된 서류를 가져와서 등기를 요청해도 그 서류의 위조 여부를 입증 할 의무가 없습니다. 그래서 등기로 사기를 당하여도 등기관이나 정부를 상대로 소송 할 수 없습니다.

 

물론 대한민국 등기 제도가 일제 때 생겼고 6.25 사변으로 소실도 많이 되어 누락이나 오기가 남아 있을 수도 있지만 정부가 관리하는 등기는 이제는 공신력이 있는 서류로 만드는 법안을 만들든지 영미권처럼 아예 등기 제도가 아닌 공증 제도로 국민의 재산권을 확실하게 지켜 주는 방향으로 바꿔 가야 한다고 생각 합니다..

 

공신력이 있던 없던 공인중개사들의 판단 기준은 공부입니다. 

법적으로도 공인중개사는 공부를 매수자에게 정확하게 설명할 의무가 있습니다.

   

부동산 투자는 누군가의 전 재산이 이동하는 것입니다. 그걸 공인중개사는 꼼꼼하게 정리하여 안전하게 이동하게 만들어 주어야 하는 것입니다. 

 

이렇게 중요한 때에 매수자, 매도자의 말만 믿고 중개할 수는 없는 일입니다. 그럴 때 기준이 되는 것이 공부입니다. 

 

물론 토지 대장의 면적이 실제 측량 면적과 다를 수 있습니다. 

 

그래서 계약서의 특약 사항으로 

“현 시설물 상태의 중개이며 실제 면적이 공부상의 면적과 다를 시에도 매도자와 매수자는 이의를 제기하지 않는다.”라는 조항을 꼭 삽입합니다. 

    

얼마전에 매도자가 100억 대 물건을 매매하여 달라고 의뢰를 하였습니다. 현장 확인 후 사진 촬영을 하고 등기부 등본을 확인 한 후 깜짝 놀랐습니다. 

 

수 십 개의 임차권이 설정 되어있고 가압류, 가처분에 경매 등기까지 되어 있었습니다. 

 

바로 매도 물건 등록을 철회하였습니다. 

이런 경매 직전의 위험한 물건을 매수자에게 권할 수는 없는 일입니다. 

 

물론 매도자는 저에게 이런 사실을 전혀 이야기하지 않았습니다. 매도자도 그렇고 매수자도 본인에게 불리한 사항은 가급적 숨기려고 합니다. 그들의 잘못이 아닌 인간의 고유한 습성입니다. 

 

이런 경우도 있기는 합니다. 

경매를 진행하고 있는 대출 기관에서 저에게 경매 등기는 되었지만 실행 되기 전에 매수자가 나타나면 적극적으로 매도에 협조하겠다는 연락도 옵니다. 이 때는 그 매도 물건을 매수자에게 적극 권유 합니다.

 

매도자, 매수자가 언제나 모든 것을 알려 주지 않을 수 있기 때문에 공인중개사는 중심을 잘 잡아야 하고 그 중심의 기준이 되는 것이 바로 정부에서 발급하는 공부인 것입니다.

   

신축 중인 건물을 준공이 되기 전에 매도 의뢰하기도 합니다. 

빌딩인은 이런 경우에 매도 물건 등록을 가급적 거절합니다. 공사 완료 후 준공이 다 되어 건축물 대장이 발급되었을 때 다시 의뢰해 달라고 합니다. 

 

저는 제가 직접 건설 현장소장으로 25년을 일해봤기에 이런 사항을 잘 알고 있습니다. 

 

준공이 떨어지기까지 현장에서만 알 수 있는 일들이 너무나 많이 있습니다. 

 

노무자들의 임금이 밀렸을 수도 있고 밖으로는 드러나지 않는 중대한 하자를 안고 있을 수도 있습니다. 이런 경우 유치권이 행사 될 수도 있고 임금을 받아야 한다고 노무자들이 건물 앞에서 계속 시위를 벌일 수도 있습니다. 

 

설계의 중대한 잘못으로 소방법 등에 저촉되어 준공이 안 나올 수도 있습니다. 건축사가 설계 시 지구단위계획을 잘 못 파악하여 건물의 원하는 용도를 제대로 사용하지 못할 수도 있습니다.

 

이런 모든 것을 현재의 건축주, 즉 매도자는 깨끗하게 해결하고 매매를 하여야 매수자 입장에서 정확한 물건으로 매수할 수 있는 것입니다.

   

공부도 공부만의 고유한 특색이 있습니다. 각 공부만의 기준이 있습니다.

예를 들자면 등기와 토지대장의 소유자가 다를 때는 무조건 등기 기준입니다.

토지대장과 건축물대장의 대지 면적이 다를 때는 무조건 토지대장 기준입니다.

 

하루 빨리 모든 공부의 전산이 통합되어 하나의 공부만 바뀌면 전부 바뀌는 시스템으로 변하였으면 합니다. 

 

하지만 바로는 안 될 듯합니다. 

나머지 공부는 행정부 소관인데 등기부 등기는 사법부 소관이고 사법부는 절대 그 권한을 안 내놓을 것이기  때문입니다. 

이럴 때는 삼권 분립이 좀 원망 스럽기도 합니다. 

모든 정보가 행정부로 통합되면 가능성 있는 일입니다.

 

이건 조금 다른 이야기인데 유독 등기부 등본을 제 컴퓨터로 확인만 하려 해도 수수료를 내어 야 한다는 것을 알고 계십니까? 

다른 모든 공부는 무료입니다. 

왜냐하면 모든 정보는 국민들 것입니다. 서류를 띠어도 집이나 사무실에서 국민의 컴퓨터와 프린터로 인쇄합니다. 

예 전처럼 행정기관에서 띠지 않기에 공무원의 인건비도 안 듭니다. 그래서 당연히 무료입니다. 

하지만 등기부 등기만 유료이고 매년 사법부는 수수료로만 몇 백 억 씩 벌고 있습니다.

 

이 문제도 정부는 심도 있게 논의 하여 당연히 무료로 해야 합니다. 

그래야 국민들이 쉽게 등기부 등본을 언제 어디서나 확인 할 수 있고 전세 사기 등을 사전에 예방 할 수 있을 것입니다.

 

본론으로 돌아와서 다시 한번 강조합니다. 

공인중개사는 사람의 말보다 무조건 공부만 믿어야 합니다.