27. 현금화 안 되는 부동산은 오히려 짐이다
매수자 상담 시 제일 강조하는 말이 있습니다.
“부동산은 살 때가 중요한 것이 아니고 팔 때가 중요한 것입니다. 탈출을 어떻게 잘 해야 하는 가가 제일 중요합니다.”
저에게 많은 분들이 건물주가 되려고 찾아옵니다.
그리고 다른 공인중개사들에게 듣지 못한 이야기들을 많이 듣고 갑니다. 그 중에 가장 중요한 말이 이 것입니다.
대부분의 공인중개사들은 무조건 중개 계약만 하려고 애씁니다.
당장 사면 모든 게 다 해결될 것처럼 말합니다. 굉장히 위험한 중개입니다.
물론 공인중개사는 계약 만 성사되면 맡은 바 임무는 끝나지만 매수자가 다시 매도자가 되어 다시 잘 팔 수 있는 물건을 소개해야 합니다.
“현금화 안되는 부동산은 오히려 짐이 됩니다.”
당장 오늘 몇 개의 물건을 임장 해보고 최종 선택 시 단순히 평당 단가가 싸다고 혹은 현재 수익률이 높다고 덜컥 계약했다가 평생 짐으로 남을 부동산을 보유하게 될 지도 모를 일입니다.
지금 당장 사는 것에만 집중하지 말고 삼 년 후에 내가 이 물건을 시장에 매도 물건으로 내 놓았을 때 제때 잘 팔 것인 지를 먼저 생각 해야 합니다.
제가 삼 년 후 매도라고 이야기 하는 이유도 양도소득세 부과 시 삼 년 보유부터 장기 특별 공제가 시작되기 때문입니다. 물론 그 전에 매도 하여도 되지만 그럴 때는 양도세 계산도 미리 해 보시기 바랍니다.
다시 본론으로 돌아와서 이 년 전 연남동의 구옥을 매수 후 개발하려던 분이 결국 결정을 못하고 연락이 끊겼었는데 얼마 전 연락이 왔습니다.
구하던 연남동보다 평당 단가가 낮은 지역의 구옥을 사셨다고 했습니다. 그 후 구옥을 철거하고 새로 건물을 올리려고 설계를 마쳤고 허가까지 끝냈는데 덜컥 겁이 나셨다고 저를 찾아왔습니다.
평당 단가가 연남동보다 500만 원 싼 것이 이 년 전이었는데 현재 그 지역은 그 금액 그대로이고 연남동은 2년 사이 평단 단가가 2,000만 원이 더 올랐습니다. 그것을 보며 여기를 개발 해야 할 지 고민 하고 있었습니다.
일단 설계부터 보정해 주었습니다. 근린 상가의 설계는 설계자의 영혼이 그렇게 많이 들어갈 필요가 없습니다. 이 내용은 후에 자세히 설명하겠습니다.
항상 얘기하듯이 건물은 지금 살 때 조금 저렴하다고 혹은 좋은 임차인이 현재 있다고 지금 수익률이 높다고 바로 결정하지 말기 바랍니다.
여기 저기 본인에게 등기된 토지가 많다고 자랑할 일도 아닙니다. 그 토지로 개발 이익을 가질 때, 그리고 그 토지를 시세 차익을 많이 보고 매도 하였을 때 그 때가 자랑할 때입니다.
공인중개사는 매수자에게 삼 년 후 그 건물의 상권이 어떻게 변할 지, 그래서 가격은 얼마 오를 지를 계산 하여서 권유 하시고 매수자는 지금보다 삼 년 후를 생각하시기 바랍니다.
