41. 호재는 도시기본계획에 다 있다
공인중개사 시험 공부를 할 때 제일 공부하기 힘든 과목이 공법이었습니다.
일단 범위가 상당히 넓습니다. 1945년 대한민국 건국부터 지금까지 공법은 끊임없이 바뀌었습니다.
그럴 수밖에 없었던 이유가 본인의 재산권 행사와 국가의 균형 발전 계획 사이에서 끊임없이 분쟁이 발생하게 되고 그것을 계속 법으로 개정하다 보니 누더기처럼 덕지덕지 어지럽게 되어 버렸습니다.
더군다나 재건축, 재개발 시 법의 테두리가 정해지지 않으면 조합장과 조합원 사이에 무수한 분쟁이 생길 수밖에 없는 구조이기 때문에 그 분쟁을 하나하나 해결하려고 법을 만들다 보니 조합법만 해도 4개입니다. 앞으로도 계속 개정될 것입니다.
이렇게 논리적이지도 않고 체계적이지도 않은 법을 외우고 시험까지 봐야 하는 수험생 입장에서는 힘들 수 밖에 없는 과목입니다.
절대적으로 시간이 없었던 저는 시험 공부 할 때 학원 강사가 이번해에 나올 것이라는 부문만 공부 하였습니다.
도저히 4개월 안에 공법 과목의 전 부분을 공부할 수 없었기 때문입니다.
이렇듯 시험 볼 때는 공법을 최소한으로 공부 하였지만 공인중개사로 근무하니 공법이 부동산 투자 시에 제일 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
일단 지역, 지구제에 따라 부동산 가치는 전혀 다르게 보입니다.
1종, 2종의 차이가 이렇게 큰 것인 지 현업에 와서 알게 되었습니다.
지구단위계획의 개념도 확실하게 알아야 합니다.
각종 공법 규제가 지자체별로 계속 생겨서 그때 그때 계속 확인 해야 합니다.
얼마전 지구단위계획 중에 결합 토지 규제가 새로 생겨 시장에 나온 매도 물건만 매수하여서는 아무것도 못하는 토지가 되어 계약에 성공하지 못한 경우도 있었습니다.
‘호재는 도시기본계획에 다 있다.’ 라는 것을 연남동을 예를 들어보면 지금의 연남동이 되어 전 세계인들의 연트럴 파크가 된 것은 이미 2010년 서울시 도시기본계획에서 경의선 지하화를 발표할 때부터 이미 뉴스를 통해 모든 사람이 알고 있던 사실입니다.
하지만 그 공개된 정보를 어떻게 사용하느냐는 개인의 성향에 따라 달라질 것입니다.
어떤 이는 그런 정보를 봐도 그렇구나 하고 넘어가고 어떤 이는 직접 발품을 팔아 찾아 가기도 하고 향 후 어떻게 변할 지 그 지역의 공인중개사에게 물어보기도 하며 부동산 투자의 기회를 엿볼 것입니다.
연남동도 발표 난 지 10년 동안 조용했습니다.
그러나 그때 움직였던 분들도 분명히 있습니다. 대부분의 투자가들은 연트럴 파크가 다 조성 되서야 움직였습니다. 이 둘의 차이는 엄청난 것입니다.
이제 호재가 있냐고 묻고 다니지 말기 바랍니다. 신문만 매일 봐도 티브이 뉴스만 잘 들어도 다 알 수 있습니다.
좀 더 알고 싶으면 각 지자체의 공보 발표 사이트를 보면 더 자세히 알 수 있습니다.
참고로 서울은 서울 도시 계획 포털이라는 사이트에 들어가면 앞으로 서울시가 어떤 방향으로 도시를 계획할 지 쉽게 알 수 있습니다.
[1]
서울시의 상권 분석은 서울시 상권 분석 서비스라는 사이트에서 쉽게 알 수 있게 정리 해 놓았습니다.
[2]
재건축, 재개발은 정부에서 추진 하는 것이 아니고 소유자들이 설립한 조합에서 추진하는 것이기 때문에 정확한 정보를 알기 힘듭니다. 이것은 조합을 직접 찾아가든지 해야 합니다.
지방은 공법이 더욱 중요합니다.
특정 필지에 건축물을 지울 수 있는 지 없는 지 반드시 지자체를 찾아 확인 해야 합니다.
옆 집이 건축 허가가 났다고 당연히 우리 땅도 날 것이라고 속단 하면 큰일 납니다.
지자체별로 정화조 총량제를 운영하는 곳도 있어서 그 용량이 다 찬 지역은 더 이상 건축 허가를 내주지 않기도 합니다.
공인중개사는 지역 전문가로서 이런 도시 개발 방향이나 조례로 바뀐 지구단위계획 등을 정확히 숙지 하여야 하고, 매수자들도 적극적으로 정부 발표를 확인하고 그것을 이용하는 혜안을 키우시기 바랍니다.
[1]
서울 도시계획 포털, https://urban.seoul.go.kr/view/html/m/PMNU2020000000
[2]
서울시 상권분석서비스, https://golmok.seoul.go.kr/main.do
