44. 대출 80%의 비밀

공인중개사로 일하기 전, 현장소장으로 저의 몸과 마음을 갈아 넣으며 일하던 때는 부동산 투자에 전혀 관심이 없었습니다. 

 

그리고 게스트 하우스 호스트로 일 하던 때는 그냥 하루 하루를 행복하게 보내는 데 만족 했습니다. 

 

제가 살 주택 한 채면 충분 하다고 생각했고 부동산은 죽을 때까지 팔 지 않는 것이라고 생각 했었습니다. 

 

그러다 부동산 중개업을 하는 공인중개사가 된 후 저의 가치관이 바뀌었습니다. 

 

대출 80%의 비밀을 알게 된 때 부터입니다.

 

공인중개사가 되기 전에는 부동산 투자의 기본인 80% 대출을 이용하는 것에 전혀 신경도 안 쓰고 모르고 살고 있었습니다. 

 

현업을 하며 그런 사례를 직접 목격하고 접 하다 보니 저의 생각도 변하게 되었습니다.

 

경매로 10억 미만에 빌딩을 낙찰 받은 분이 있었습니다. 

 

경매는 90%까지 대출이 되니 이 분의 실 투자액은 1억 원 정도였습니다. 그 건물을 저를 통해서 1 년 후에 30억이 넘게 매도 하였습니다.

 

이런 분도 있었습니다. 처음 저에게 오셨을 때 

“이렇게 적은 돈으로도 빌딩을 살 수 있을 까요?” 라고 조심스럽게 물어보던 매수자가 80%의 비밀을 알게 되어 매수를 하고 얼마 후 큰 시세 차익을 보고 매도에 성공하여 더 큰 물건을 찾는 경우를 무수히 보게 됩니다.

 

이런 사례를 계속 보다 보니 

‘ 아, 부동산 투자는 큰 돈으로 시작 하는 것이 아니구나. 처음에는 소자본으로 시작해서 계속 키울 수 있는 것이구나.’ 라는 사실을 깨닫게 되었습니다.

 

물론 본인 살 주택이라면 전혀 다른 얘기가 됩니다. 

 

아파트 10억원짜리를 분양 받고 대출을 80% 받았다고 치면 매달 8억에 대한 이자를 갚아야 합니다. 

연 5%로 치면 팔 때까지 한 달에 330만원씩 갚아야 합니다. 

 

근린 상가 투자는 전혀 다릅니다. 

 

똑같이 10억짜리 빌딩을 샀다면 이 경우도 대출 이자를 330만원씩 갚아야 하지만 주택과 다르게 임차인이 있습니다. 

 

사용 수익으로 충분히 대출 이자를 감당 할 수 있고 향 후 매도 시 시세 차익을 크게 볼 수 있는 것입니다.

 

아파트 월세 330만원짜리에 산다고 생각 해 보십시요. 

엄청난 손해 입니다. 

 

제가 계속 젊은 청년들에게 아파트 한 채에 올인 하지 말라고 하는 이유가 여기 있습니다. 

아파트 대출 이자를 매월 330만 원 씩 내며 사는 것보다 월세 200만원인 아파트에 살며 가용 금액으로 근린 상가 투자를 하는 것이 훨씬 이득입니다. 

 

작게 시작 할 수 있습니다. 

5억으로 시작 해도 충분합니다. 

 

5억에다 80%의 대출을 일으키면 최대 20억의 빌딩을 노려 볼 수도 있습니다.

 

 물론 이건 이론상 결과이고 보통은 15억 정도의 빌딩을 매수 할 수 있습니다. 

 

그렇게 매수 후 매도까지 성공한다면 아파트로서는 도저히 상상할 수 없는 큰 돈을 벌게 되고 그 돈으로 다시 80%의 대출을 붙여 다음에는 더 큰 빌딩을 매수 할 기회를 얻게 되는 것입니다.

 

처음 시작이 두렵기도 할 것입니다. 

그래서 믿을 만한 공인중개사를 찾아서 두려움을 극복하고 모두들 멋지게 성공 하시기 바랍니다.