권리금 얼마나 받을 수 있나?
권리금 산정 방법이 없다.
요즘 같이 장사가 안되면 매장을 처분하려고 하는 분들이 많아 진다. 코로나19 이전에도 구조적 불황으로 인해 매장을 처분하려고 하는 분들이 많았는데 코로나19가 장기화 되자 장사 좀 된다는 매장까지도 처분을 고려하고 있다.
인천 미추홀구 주안역상권이유는 다들 아는 것처럼 언택트(Untact), 비대면이 생활 깊숙히 파고 들면서 인터넷을 통해 생필품을 구매하고 있고 코로나19 이전부터 야기된 과다한 고정비 부담 때문이다. 그리고 코로나19가 빠른 시일 내에 종식되지 않을 것 같고 고객들의 주머니 사정도 점점 더 악화될 것으로 생각하기 때문이다.
4월 기준, 전국 자영업자 수가 558만 명이 넘는다. 한해 평균 90만 명 이상이 폐업을 하는데 올해는 코로나19의 영향으로 100만 명이 넘을 것으로 예상된다. 그렇다고 폐업하는 모두가 그냥 문을 닫는 것은 아니다. 폐업하는 매장 중에는 권리양수양도계약으로 폐업하는 수도 상당하다.
그렇다면 이들은 과연 권리금을 얼마나 받는지 궁금하다. 필자가 상권현장에서 32년 째를 맞이 하다 보니 권리금에 대한 수많은 사례를 경험했다. 그리고 권리금에 대한 산정 방법이 없기 때문에 주먹구구 식 혹은 고무줄 당기기 같은 협상이 대부분이다.
ㅍ인천 미추홀구 주안역상권5년 전, 상가건물임대차보호법이 개정되면서 권리금에 대한 산정 기준을 만든다고 국토부에서 발표하고 한국감정원이 도맡기로 했다가 감정평가 기법으로는 답이 없자 지금은 거의 포기한 상태다. 그렇다 보니 권리금에 대한 산정을 할 수 가 없다.
다만, 필자의 경험에 의하면 권리금 산정 방법에는 크게 3가지 권리금을 고려한다. 상권 번성도와 입지조건에 따라 결정되는 바닥권리금과 매장의 1년 동안 벌어들인 순이익인 영업권리금 그리고 시설 잔존가액인 시설권리금이다.
하지만 바닥권리금은 임대료(보증금, 월세, 관리비)에 반영되어 있기 때문에 산정 기준에 포함하지 않는다. 그리고 영업권리금은 대부분의 양도인(매장을 파는 사람)이 주장하는 영업이익이 아닌 감가상각비와 세금 등을 뺀 순이익을 말하고 시설권리금은 보통 5년 이상 영업한 매장은 산정 방법에 포함시키지 않는다.
이렇게 산정한다고 하더라도 장사가 안되어 그만 두는 매장은 영업권리금은 고사하고 시설권리금도 포기해야 한다. 그래서 필자가 항상 강조하는 것이 점포를 선정하고 계약하기 전에 반드시 손익분석과 출점타당성 분석을 하라는 것이다. 대부분 이러한 과정을 거치지 않기 때문에 권리금에 대해 잘 이해하지 못하고 있고 아직까지도 권리금에 대한 미련을 못버리는 분들을 보면 안타깝기만 하다.
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