상권입지분석이 이렇게 중요하다
상권과 업종의 궁합, 입지와 아이템의 궁합이 맞아야 한다.
한해 평균 120만 명 이상이 신규 사업자로 창업한다. 그리고 90만 명 이상이 폐업한다고 여러 차례 이야기 했다. 그리고 3년 이상 생존하는 비율이 41%, 5년 이상 생존하는 비율이 27% 이하라고 하니 살아남기가 얼마나 어려운지 단적으로 보여준다.
인천 부평구 장제로특히, 음식업은 생존 비율이 더 떨어져 3년 안에 폐업하는 비율이 67%, 5년 안에 망하는 비율이 80%를 넘는다는 2020년 국세청에서 발표한 2018년 기준 빅데이터 분석 자료라고 하니 요즘 같이 코로나19 사태가 장기화 되고 경기가 최악일 때는 폐업율이 훨씬 더 높아질 것으로 본다.
그렇다면 코로나19 이전에도 폐업율이 엄청나다는 것을 알 수 있는데 도대체 원인이 무엇인지 알아볼 필요가 있다. 필자가 창업 현장에서 보낸 세월이 32년 째라고 했다. 이 기간 동안 수 많은 사람들의 성공과 실패 사례를 봐왔다.
대부분의 실패요인은 창업4대요소(창업자, 창업자금, 창업아이템, 사업장)에 대해 제대로 알지 못한 데서 야기 되었다고 보면 된다. 창업자 자신의 적성과 성격이 장사하는데 맞는지 조차도 알아보지 않고 창업자금은 또 어떻게 조달하고 융통하는지도 모른채 창업에 나선다.
인천 부평구 길주로뿐만 아니라 창업아이템은 유행업종인지, 유망업종인지도 모르고 사업장도 상권과 입지가 업종과 아이템에 적합지도 모른채 창업에 나서고 있다. 이렇게 창업4대요소 중 한 요소라도 제대로 갖추지 못했거나 부족하다면 창업을 연기하거나 취소해야 한다.
하지만 우리나라는 사회안전망이 미흡하기 때문에 생계를 위해서는 어쩔 수 없이 창업에 나설 수 밖에 없다. 그렇다면 실패하지 않기 위해 창업 준비를 철저하게 해야 하는데 이 또한 그러지를 못하고 있다. 따라서 창업4대요소를 제대로 갖추어야 하고 그중에서도 사업장 부분에 좀더 신경을 써야 할 것으로 보인다.
사업장 부분에는 점포개발, 상권입지분석, 타당성분석, 인허가사항, 상가건물임대차보호법, 인테리어와 시설 등 알아야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 이중에서도 상권입지분석이 가장 중요한 요소라고 말할 수 있다. 위 사진을 잘 살펴보면 장사 안되는 상권단절요인들이 보인다. 횡단보도 없는 왕복6차선 도로, 지하터널, 2중 가로수, 화단, 인도와 차도를 분리하는 펜스, 오르막 길 등이다. 이런 입지조건이라면 왠만한 경쟁력과 차별성이 없으면 성공하기 어렵다.
첫번째 사진을 보면 역시 상권단절요인으로 인해 망할 수 밖에 없는 점포다. 여러 업종이 입점했지만 6개월을 견디지 못했다. 하지만 상권과 업종 그리고 아이템과 입지의 궁합이 맞으면 성공할 수 있다는 것을 보여준다. 이 점포는 철물공구점으로 배후에 어마어마한 공장들이 밀집되어 있어서 10년 이상을 안정적으로 장사하고 있다. 따라서 상권입지분석이 이렇게 중요하다는 것을 알아야 한다.
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