2019년 2월, 주목받는 아파트 단지
오스카의 부동산 에세이
2019년 2월,
뜨는 아파트 바로 여기!
<주목받는 아파트 단지> 매거진은 많은 관심을 모으는 아파트를 주관적 판단으로 선정합니다
1. 고덕 래미안 힐스테이트
고덕 래미안 힐스테이트(고래힐)은 강동구 재건축 시장을 이끌며 2017년 상반기에는 전국 전월세 거래량 1위를 기록하기도 했던 단지인데요, 입주 3년 차로 여전히 신축 효과가 존재하고 있는 이 단지를 갑자기 매거진에 담게 된 이유는 강동구가 2022년까지 약 3만 가구의 입주 물량이 예정돼 있기 때문입니다. 강동구 쪽에 매매나 전세 입주 니즈가 있으신 분들은 2019년 하반기에 예정된 고덕 그라시움 입주를 시작으로 기존 단지의 시세 조정이 나타날 수 있으므로 반드시 눈여겨볼 (현재) 대장주 중 하나입니다. 자산이 있다면, 기존 단지들은 적정 가격에 입주할 기회가 제공될 수 있습니다.
신축 효과가 있지만 주변 신축 물량으로 향방이 궁금한 고래힐 (출처: 호갱노노)대부분의 평형대(82㎡~263㎡)를 커버하는 3,658세대 대단지로 물량 쏟아질 시 큰 가격 조정이 예상
5호선 고덕역 역세권(아주 살짝 아쉬운 부분)이며, 학군, 자연 환경 등이 우세해 자녀 있는 신혼부부에 적합
하남시 상권(스타필드, 이케아 등)과 송파구 상권(롯데백화점, 롯데월드타워) 공유가 가능한 입지
이미 헬리오시티 등의 대단지 입주 여파로 시세가 조정되고 있는 단지
솔직히 9호선 4단계 완공이 고래힐에 영향을 줄 수 있냐고 하면 '줍니다'라고 대답할 수 있겠으나, 긍정적인 영향일지는 모르겠습니다. 9호선 역세권이라고 하기엔 약간 무리가 있기 때문이죠. 오히려 그라시움과 아르테온을 필두로 2020년 전후 신축 입주 물량이 대거 진행되는 이 지역에서 대장주였던 고래힐은 반사 이익보다는 조정 시기를 겪을 가능성이 있습니다. 2020년이라고 해 봐야 입주 4년 차인데 조정을 통해 적정 가격이 형성될 수 있다면 실거주자 입장에서 이보다 호재는 없습니다. 따라서 고덕 그라시움 입주(2019년 11월 경)와 고덕 아르테온 입주(2020년 2월 경) 기간에 걸쳐 고래힐과 더불어 기존 고덕 신축 아파트들의 매매가, 전월세 거래가를 살펴본다면 좋은 기회가 생길 수 있습니다.
2. 잠실 엘스
송파구 신천동에 위치한 잠실 엘스는 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트처럼 이 지역 대표 아파트 단지로 최근 몇 년 가장 많이 언급된 곳 중 하나입니다. 잠실 엘스는 대규모 입주 물량이 예정된 강동구의 영향도를 간접적으로 느낄 수 있는 단지이기도 하지만, 대규모 개발 진행 여부가 관심을 모으고 있는 현대차 신사옥(GBC) 이슈가 존재해 과연 이 단지의 시세가 폭발적으로 우상향 할 수 있을지가 더 큰 관심사입니다. 기본적인 엘스의 입지적 장점은 다음과 같습니다.
교통, 학군, 자연, 상권에 호재까지 최고의 단지 중 하나인 잠실 엘스송파구 5 총사 중 대표 단지로 거듭난 단지 이미지가 가장 호재
직주 근접뿐만 아니라, 학군과 상권, 한강 프리미엄 등 모든 요소를 지닌 최고 수준 단지
약간의 층간 소음을 빼면 높은 실거주 만족도, 이를 상회하는 높은 투자 가치
9호선 3단계 개통은 완료, GBC 개발 등 좋을 일만 남은 단지
2008년 입주한 엘스는 이제 막 10년 차 신축 효과에서 벗어나고 있는 단지인만큼, 상품성으로만 놓고 보면 조정기를 겪기 시작할 단지여야 하지만, 유례없는 대규모 개발 이슈에 직접적으로 영향받는 몇 안 되는 대단지이기 때문에 송파구의 '압구정 현대아파트' 같은 존재가 될 수 있습니다. 닷 말해, 장기적인 안목에서 보유 가치가 대단히 높은 단지가 될 수 있다는 의미입니다. 현재 적지 않은 조정기를 겪는 것으로 보이는데, 오히려 매수자 입장에서는 최적의 매수 타이밍이 도달하고 있는 단지입니다.
전례 없는 개발 사례로 남을 GBC, 우측 끝에 위치한 잠실 엘스3. e편한세상 광진그랜드파크
지난달에는 매력적인 적정 분양가로 e편한세상 청계센트럴포레를 언급했는데요, 오늘은 e편한세상 광진그랜드파크를 가져왔습니다. 청계센트럴포레와 마찬가지로 모르시는 분들이 간혹 있을 정도로 홍보가 미진했는데, 미분양이 나버렸습니다. 이유는 정확히 짚기 어렵지만 이만한 입지에 미분양은 다소 안타깝습니다. 현금이 충분한 무주택자였다면 무조건 청약을 걸었어야 하는 단지였습니다. 아마 그런 무주택자가 적었다는 의미일 수도 있겠네요. 분양가가 약간 높은 수준이긴 했거든요. 하지만, 입주한다면 만족할 수 있는 단지였음에는 분명합니다.
분양가 책정이 다소 아쉬웠던 e편한세상 광진그랜드파크7호선 어린이대공원 역세권 단지 및 어린이대공원, 건대 감일호 등을 이용 가능한 입지
건대 상권(먹거리, 백화점, 쇼핑센터)을 직간접적으로 이용할 수 있는 단지
강남 접근성 또한 우수하며, 동부간선도로 및 강변북로 등의 접근성이 우수한 단지
초등학교, 중학교, 고등학교에 대학교까지 위치해 학군 안정성이 높은 단지
이번 미분양은 중도금 대출이 어려운 9억 원 이상 분양가가 다수 있었다는 것이 이유로 지목되고 있는데요, 그래서인지 115㎡ 평형대 이상 분양 상품들이 거의 다 미분양이 나버렸습니다. 현금만 충분하다면 대형 평수 청약이 전략 중에 하나인 최근 부동산 시장인데요, 아마도 '줍줍'하려는 분들이 추가적인 관심을 모을 수도 있겠습니다.
오늘은 기존 단지를 중심으로 관심받는 아파트를 선정해 봤는데요, 시장이 어수선한 만큼 신축 물량이 들어서는 지역의 구축 단지 시세 변화에 초점을 맞춰 상황을 파악하는 시기로 가져가는 것이 좋겠습니다.
