90년대초 아파트들의 재건축 쓰나미

서울올림픽을 성공적으로 끝낸 우리나라는 1989년 부동산 가격이 급등하여 강남의 경우 한 해에만 23%가 올랐다.

3저(低)현상, 저유가, 저금리, 저달러로 인해 풍부해진 유동성을 바탕으로 주택가격이 급등했었고 이를 잡기 위해서 당시 노태우 전 대통령의 주택 전략은 공급확대 정책이였다.

그것은 바로 이름도 유명한 ‘주택  200백만호 건설' 이였고 결국 핵심은 공급을 늘려 부동산 가격을 잡는 것이였다.

이로 인해 탄생한 동네가 바로 서울엔 개포, 목동, 고덕, 상계이고 경기도는 1기 신도시 격인 분당, 일산, 평촌 등이 대표적이다.

지방엔 대전 둔촌, 부산 해운대 신시가지 등이 있다.

그리고 실제로 공약대로 200만호 가까운 주택을 지어 시장을 안정시키는데 큰 역할을 했고 김영삼 전 대통령 시절  

주택 시장을 안정시키는 데에 큰 역할을 했다는 점은 부인할 수 없다.   

당시 공급(입주) 물량을 한번 보자.

1990년 75만
1991년 61만
1992년 69만
1993년 63만,

이후에도 90년대 후반까진 꾸준히 60만가구 전국적으로 공급되었다.

그리고 조만간 이들의 아파트가 2년뒤부터 순차적으로 재건축 연한(30년)이 도래한다.  

이는 뭘 의미하는가?

바로 재건축 추진으로 인한 멸실이 급증할 것이 예측된다는 점이다.

나는 상당한 단지들이 재건축을 추진할 것으로 본다..

녹물이 나오고, 주차공간이 부족하여 2중, 3중으로 주차하며, 단열이 제대로 되지 않아 난방을 해도해도 집안이 추운 그런 환경에서 사는 것이 얼마나 삶의 질을 떨어트리는 것인지 사람들은 잘 안다.  

그렇기 때문에 최근 신축이 급등을 하는 것이 아닐까.  

게다가 당시 너무 많은 주택을 무리하게 공급하다 보니 건설자재 부족으로 급기야 염분을 제거 하지 않은 바다 모래를 가져다 쓰는 경우도 발생했다.

게다가 저품질 시멘트를 사용한 불량 레미콘 사태도 있었다. 전부는 아니겠지만 튼튼하게 지었을리 만무하다.  

그리고 뭐니뭐니 해도 중요한 것은 재건축 이야기만 나와도 가격이 급등하는 과거의 경험이 있다.

입지가 좋은 곳에 법적으로 추진할 수 있는데도 재건축에 반대를 하는 이는 일부를 제외하곤 거의 없을 것이다.  

재초환, 입주권 양도 금지 등 규제가 많다?

만에 하나 각 종 규제로 재건축이 어렵다고 치자.

그렇다면 대안으로 리모델링도 있다.  

이들 지역은 서울에 있거나, 서울 접근성이 좋은 지역이 수두룩 하다.

즉, 사업성이 어느정도 나오기 때문에 결국 재건축이든 리모델링이든 추진될 가능성이 높다.

그리고 반드시 멸실 주택이 기하급주적으로 증가할 것이다.  

이들이 멸실 되는 시점, 그때 큰 장이 한번 더 서지 않을까

20년 이후엔 멸실에 대한 이슈가 시장을 움직이게 만드는 원동력이 될 것 같은 느낌이 든다.