고금리 시대 빌딩 투자법, 내돈내산이 대세!?
대표
사대형 오피스 빌딩을 투자하던 전문 투자자들은 요즘 같은 경제 상황이 매우 당황스럽습니다. 부동산 담보 대출의 이자율이 급격히 상승하는 가운데 투자 수익률은 이보다 더 낮아지고 있기 때문입니다. 초저금리 시대가 엊그제 같은데 갑자기 고금리 시대로 접어들어 투자 자금 모집에 난항을 겪고 있습니다. 투자하는 것보다 그냥 대출을 해주는 게 더 높은 수익을 가져다주다 보니 어떤 자산도 투자자의 입맛을 맞춰 줄 수가 없는 상황입니다.
하늘 높은 줄 모르고 올라가던 빌딩 매각가
주요 업무 권역의 빌딩 매각가는 정말 하늘 높을 줄 모르고 올라가고 있었습니다. 저금리를 활용한 레버리지와 임대 수요의 증가가 가격을 끌어올리는 주요 원동력으로 작용하였습니다. 부동산이 하방경직성이라는 특성이 있어 장기간으로 보면 물가 상승에 따라 올라가는 것도 있지만, 최근의 빌딩 매각가는 상승 폭도 큰 편이었습니다.
때마침 코로나가 종식되면서 사무실로 돌아가려는 수요가 더욱 증가하고 사옥 투자 수요도 많아지면서 빌딩 매각가는 경쟁적으로 올라갔습니다. 특히, 강남에 있는 빌딩은 거래가 될 때마다 가격이 경신되고 그마저도 돈이 있어도 구하기가 어려운 상황이 되어 버렸습니다.
빌딩 투자도 내돈내산의 시대
이자율이 급격하게 오르다 보니 이제 빌딩 투자도 내돈내산 아니면 할 수 없게 되었습니다. 그동안 전문 투자자들은 빌딩을 매입하면서 담보대출을 활용하여 대부분의 자금을 모집하는 경우가 많았습니다. 담보대출 비율이 65%~70% 수준까지 활용하여 투자 자금을 만들었습니다.
그렇지만 지금 같은 고금리 상황에서는 담보대출을 받으면 운영 수익이 나지 않는 상태에 이르렀습니다. 투자를 하고 빌딩 운영을 해서 이자만 값거나 아예 이자도 못 값을 수 있는 상태가 되는 것입니다. 이제 빌딩을 살려면 농담처럼 내돈내산, 즉 full-equity로 투자를 해야만 하는 시대로 접어들었습니다. 이말은 대출 없이 자기자본만으로 빌딩을 사야 한다는 것입니다.
빌딩을 내돈내산 하는 사례의 등장
차입을 활용하지 않고 빌딩을 사는 일은 사실 흔하지는 않지만 몇몇 고액자산가들이나 해외의 부동산 투자 사례에서 가끔씩 들어보기는 했습니다. 투자 철학이 무차입 경영인 대기업이나 남들의 잔소리(?)가 듣기 싫은 고액 자산가들이 주로 이런 방식을 활용합니다.
상업용 부동산 시장에서 대형 빌딩들에 주로 투자하는 곳들은 부동산 펀드나 리츠 등을 운영하는 자산운용사나 투자회사들이 대부분입니다. 이제 이런 투자자들은 대출을 활용할 수 없는 여건이 되었기에 시장에 참여하더라도 공격적인 투자를 할 수 없는 상황입니다. 왜냐하면 자기자본 투자자들의 수익률을 맞춰줄 수가 없기 때문입니다.
대부분 이런 투자 전문가들 간의 빌딩 거래는 제한적인 경쟁입찰 등을 통해 진행되었는데, 일반 투자자들은 이런 입찰 과정에 참여하는 데 한계가 있었습니다. 투자를 검토해야 하는 기간도 정해져 있고, 이들이 요구하는 입찰 과정에 참여하는 것 자체가 낯설고 부담스러웠기 때문입니다. 자연스럽게 그들만의 리그가 형성이 되었는데 이제는 그 리그에 참여할 수 있는 당사자들이 고금리로 인해 자연스럽게 줄어들게 되었습니다.
자금 활용 면에서 전액 자기자본 투자는 리스크 분산 측면이나 자본의 활용도가 떨어질 수 있겠지만 지금과 같은 고금리 시대에는 정말 강력한 투자자가 될 수 있습니다. 기존에 시장에 주로 참여하던 투자자들의 선택폭이 줄어들었기 때문에 자연스럽게 자산을 고를 수 있는 기회가 더 많아지게 될 것이라고 예상해 볼 수 있습니다.
얼마 전 오피스 빌딩을 매각하는 입찰 과정에 대출을 사용하지 않고 전액 자기자본으로 투자 제안을 한곳도 등장하였다고 합니다. 그럴 수도 있을 것이라는 예상이 현실이 되어 가고 있는 사례라고 할 수 있습니다.
매도자의 입장에서는 시시각각 변하는 대출금리 때문에 매각이 철회되는 사례가 실제로 나타나는 상황에서 Full-equity 투자자가 나타났다면 가격이 조금 낮더라도 매각할 가능성은 높을 수밖에 없을 것입니다.
Full equity 투자자가 활용할 수 있는 대안
이제 빌딩을 내돈내산 할 수 있는 Full-equity 투자자들의 선택권이 더 많아지는 시기가 다가오고 있습니다. 예전에는 경쟁자들인 기관투자자들이 시장에 적극적으로 참여를 했었고, 정보들도 그들이 더 많이 가지고 있었습니다.
하지만 전문투자자들의 공백을 이제는 Full-equity 투자자들이 휩쓸어갈 수 있는 경제환경과 배경이 만들어지고 있습니다. 이들은 고액자산가들일 수도 있고, 큰 자금을 투자할 수 있는 기관들이나 해외 자금들이 될 수도 있습니다.
실제로 해외전문투자자금 가운데 우리나라에 시장이 악화되기를 기다렸다가 Full-equity를 활용해 줍줍을 해가려는 전략을 가진 곳도 있습니다. 주식시장이 급락하여 사람들이 공포에 떨고 있을 때 조금씩 주식을 매수해서 시장이 좋아지기를 기다리는 것과 마찬가지입니다.
Full-equity 투자자들은 전액 자기자본으로 투자를 했다가 금리가 안정화되면 담보대출을 활용할 수 있는 옵션을 가지고 있습니다. 시장에 유연하게 대응을 할 수 있는 것입니다. 애초에 자기자본이 많았기 때문에 대출 이자에 연연하지 않고 시장을 잘 활용할 수 있는 카드를 가지고 있는 것입니다.
앞으로의 빌딩 투자 시장
최근에는 담보대출 비율을 줄이고 그나마 이자율이 낮은 변동금리를 활용하는 투자 사례들도 나오고 있습니다. 고육지책으로 불안하지만 낮은 이자율을 받을 수 있는 변동금리를 활용하고 시장이 좋아지기를 바라는 것입니다.
그리고 대형 빌딩 투자 시장에서 이제는 사옥을 매입하려는 수요자들이 대세가 될 것으로 보입니다. 급속하게 성장하면서 큰 투자를 받은 회사들이나 보유 현금이 많은 기업들이 바로 그런 곳입니다. 요즘 대형 플랫폼 회사들은 인재를 영입하기 위해 더 나은 입지에 있는 빌딩을 찾아 최고의 근무환경을 제공하고자 합니다. 대형 히트작이 있어 인지도가 높고 풍부한 현금을 보유한 게임 회사나 성장 반열에 올라간 IT 회사들이 빌딩 투자 시장에서 큰 손이 될 것으로 예상됩니다.
올라간 금리는 언젠가는 내려가겠지만 이를 예측하는 것은 쉽지 않습니다. 시장이 안정화되려면 아마도 어느 정도 시간도 필요할 것으로 보입니다. 그렇게 시장이 혼란스러울 때에 Full-equity 투자자들이라면 마음 놓고 쇼핑하듯이 빌딩 투자를 할 것으로 보입니다. 앞으로 어떤 변화가 올지는 모르겠지만 올해 하반기 까지는 이런 추세가 계속 이어질 것으로 보입니다.
여러 가지로 어렵고 변동성이 많은 상황이지만 그런 곳에서 누군가는 수익을 내고 있을 것입니다. 이 글을 읽는 여러분들이 그런 곳에 참여하여 새로운 돌파구를 찾는 분들이 되셨으면 좋겠습니다. ^^
