A씨는 2017년 6월, 3억5000만원에 서울 아파트를 구매했다. 본격적인 부동산 규제가 시작되기 전이었다. 그 당시 한국주택금융공사 보금자리론을 통해 주택자금을 빌리면서 적용된 lTV(주택담보인정비율)는 70%. A씨는 주택담보대출(주담대)로 약 2억원을 빌렸다. 여기에 모아둔 돈 1억원과 신용대출 5000만원을 더해 아파트를 살 수 있었다.
집값은 꾸준히 올랐다. 3년 만에 2억원 정도 오른 아파트 시세는 5억5000만원이 됐다. 하지만 A씨가 '쓸 수 있는 돈'은 항상 부족했다. 직장인 월급으로는 생활비를 쓰고 원리금을 갚기에 빠듯했기 때문이다. 그러던중 목돈이 필요한 일이 생겼다. 당장 1억원이 필요한데 마땅히 돈을 구할 곳이 없었다. 신용대출 한도는 이미 꽉 차 있었다.
집을 팔까도 고민했다. 지인에게 고민을 상담한 결과 '방법'이 생겼다. 보금자리론 '갈아타기'를 하면 단번에 목돈을 구할 수 있었다. 집값이 오르면 추가로 돈을 빌릴 수 있다는 걸 알게 됐다.
더구나 보금자리론에 적용되는 LTV는 부동산 규제 이전, A씨가 집을 계약한 시점의 비율 그대로다. 새로운 주택을 구입하는 게 아닌 대환이 목적이라면 강화된 LTV 규제를 적용받지 않는다.
알아본 결과 A씨는 3년 전 산 이집을 담보로 현 시점에 최대 3억원을 빌릴 수 있는 것으로 나왔다. 집값이 오른 덕에 한도가 늘었다.
3년 전에 비해 1억원을 더 빌릴 수 있게 된 셈이다. 여기에 3년간 갚은 원금을 추가로 더 빌릴 수 있었다. 보금자리론 '갈아타기'로 새로운 대출계약이 설정되기 때문이다.
A씨는 새 계약으로 약 1억원을 추가로 빌렸다. 3년 전 투자한 본인 자금 1억원을 회수한 셈이다. 이제 이자만 지불하면 서울 집을 자기 돈 '0원'으로 유지할 수 있게 됐다.
☆이자는 '덤'
그 사이 이자도 내렸다. 매월 상환하는 이자가 기존 계약에 비해 오히려 더 줄었다. 3년 새 금리가 내린 덕이다.
기존 계약은 연 3.3% 30년 고정금리를 적용받았다. 새 계약에 적용되는 금리는 2.3%대까지 떨어졌다. 기준금리가 사상 처음 0.5%까지 떨어지는 등 '제로금리' 시대가 현실화되면서다.
현재 보금자리론 금리는 조건에 따라 연 2.2~2.55%다. 올 4월부터 계속 동결됐다. 시중은행 주택담보대출 금리와 큰 차이는 없지만 '갈아타기' 측면에선 확실히 유리하다. 시중은행 대출은 강화된 LTV 규제가 적용되기 때문이다.
금리 1%p 차이는 무시할 수 없다. 3억원을 빌린 경우 대환대출 덕에 이자를 연간 300만원, 매월 25만원씩 덜 내는 셈이다. 30년 간 금리가 오를 걱정을 할 필요가 없는 고정금리라는 점에서도 안정적이다.
☆보금자리론 3년 지나면, 중도상환수수료 '0원'
주담대 대환대출은 기존에 빌린 돈을 다 갚고, 새로 빌리는 형식이다. 은행 입장에선 돈을 빌린 사람이 예상보다 빨리 갚아버리면 기대했던 수익을 챙길 수 없어 중도상환 수수료를 부과한다.
수수료는 은행별, 기간별로 1.2%~1.4% 수준이다. 보통 3년이 지나면 중도상환 수수료는 사라진다. 기존에 보금자리론으로 돈을 빌리고 3년이 지났으면 중도상환 수수료는 걱정하지 않아도 된다는 뜻이다.
☆보금자리론 받으려면?
보금자리론은 무주택 실수요자가 많이 찾는 정책대출이다. 서민용이라는 정책 취지에 따라 가격 6억원 이하 주택을 구입할 때만 신청할 수 있다. '서민'이라면 그 조건은 크게 까다롭지 않다.
서울 지역 집값이 많이 올랐지만 아직 '살만한' 집은 있다. 부동산114에 따르면 서울의 6억원 이하 아파트는 올 5월 기준 38만2643가구다. 전체 가구 중 차지하는 비중은 30.6%로 2017년 5월 62.7%(78만7277가구)에서 대폭 줄었다.
보금자리론의 대출한도는 최대 3억원이다. 미성년 자녀가 3명인 가구의 경우에만 최대 4억원까지 빌릴 수 있다.
