부동산 냉각기의 거래량은?

거래량, 미래가치, 그리고 시세

제가 실거주 겸 투자용으로 보유하고 있는 수도권 아파트의 거래량이 작년 12월 이후 뚝 끊겼다가 3월 들어 2건이 거래된 걸 확인했습니다. 작년 가을 신고가를 갱신했던 가격에 비하면 1억이나 낮게 거래된 것이죠.

이 현상을 가지고 제가 생각해 본 부동산 인사이트는 다음과 같습니다.

첫째, 거래량이 끊기면 급매 위주 거래밖에 발생하지 않는다.

아파트를 보유한 부류는 투자자와 실수요자로 나눌 수 있습니다. 실수요자에는 전세로 거주 중인 분들, 매매해서 자가로 거주 중인 분들이 포함됩니다. 반면 투자자는 거주는 다른 곳에 하면서 세를 주고 있는 분들일 것입니다.

급매는 주로 투자자(다주택자)에 의해서 일어납니다. 현금흐름이 부족하거나 또 다른 투자처를 찾은 분들, 그리고 인내심이 적은 분들은 장기보유에 큰 미련이 없습니다. 이들은 빠져나가야 할 상황이 오면 수익률을 고려해 재빠르게 움직입니다. 이번에 발생한 2건의 저가 거래는 이들의 거래 결과일 가능성이 매우 큽니다.

물론 1주택자의 상급지 갈아타기일 가능성도 배제할 수 없습니다. 그런데 상급지는 하급지보다 가격 하락폭이 적습니다. 지금 이 아파트를 하급지라고 가정하면 1억이나 싸게 팔고 상급지 아파트로 갈아타기 할 수 있을까요? 현실적으로 합리적이지 않다고 생각합니다.

둘째, 투자자(다주택자)는 미래가치를 생각한다.

반대로 이번에 2건의 저가 거래를 통해 아파트를 보유하게 된 이들은 미래가치를 상상해봤을 것입니다. 확정됐지만 가시화되지 않은 의왕역 GTX와 3기 신도시 개발은 분명 꽤 먼 미래가 될 수 있습니다. 그러나 신설 GTX역과 3기 신도시 개발을 위한 절차가 하나씩 통과되고 지도에 개발예정지구 경계가 그려지며 신규 역사의 조감도가 나오면 지금 가격은 찾아볼 수 없게 되겠지요. 결론적으로 최근 1억 이상 할인된 가격으로 아파트를 구매한 분들은 좋은 선택을 한 것 같습니다.

셋째, 시세를 결정하는 것은 결국 시장이다.

어떤 분들은 투기꾼들이 담합해 부동산 시장이 왜곡된다며 다주택자만을 비난하지만, 결국 부동산 시세는 다주택자와 실수요자들의 참여로 결정됩니다. 이번 2건의 거래만 봐도 투자자가 매도했을 가능성이 높으며 이를 실거주자 또는 다른 투자자가 매수했을 가능성이 높습니다.

이들이 할인된 가격에 매수한 물건을 얼마나 보유하게 될까요? 부동산 매도에 이런 법칙이 있습니다. ‘다음 매수인이 얻을 수 있는 이익은 남겨둬라’ 그렇다면 이들의 다음 매도 시기는 구체적인 호재가 가시화된 이후가 될 것 같습니다. 보유가 감당 가능한 분들은 더 오래 보유하게 될 수도 있겠지만요.

앞으로 곧 이어질 4월과 5월의 거래량이 어떻게 될지, 궁금해지는 순간입니다.