‘공시지가 1억 미만 주택 투자’
부동산 투자에 관심을 두고 있는 분들은 최소한 한 번쯤은 들어봤을 주제입니다. 정부가 취득세를 강화하면서 예외를 둔 ‘공시지가 1억 미만 투자처’는 그야말로 틈새시장이죠.
취득세 규제가 과도한 가운데에도, 공시지가가 1억 미만인 주택은 취득세가 1.1%입니다. 그래서 많은 투자자가 최근까지도 공시지가가 낮은 지방의 질 낮은 주택에 취득세 혜택을 보기 위해 투자금을 밀어 넣는 경우가 꽤 있습니다.
주택 수를 늘려 자산 규모를 키우고 흐름이 온 지역의 공시지가 1억 미만 주택을 다른 이에게 파는 것이 지속 가능하다면 이러한 방식은 꽤 괜찮은 투자법입니다. 왜냐하면, 저가 주택이라고 할지라도 누군가는 그런 형태의 주택을 선택하며, 결국 전세금과 매매가의 차이를 이용해 적은 투자금으로 소유권을 취득할 수 있기 때문입니다.
하지만 공시지가가 1억이 되지 않는 주택은 거주하기가 썩 좋은 경우가 많지 않습니다. 결국, 장기 보유하기에는 위험성이 따르기 때문에, 언젠가 시세차익을 얻기 위해서는 추후 누군가에게 매도해야 하는데, 이런 형태의 주택을 매도하기 위해서는 ‘지금과 비슷한 환경’이 전제되어야 합니다.
그런데 ‘지금과 비슷한 환경’이 무엇일까요? 바로 지금처럼, 규제가 강하게 이뤄지는 부동산 시장입니다. 현 문재인 정권에서는 강도 높은 부동산 정책으로 다주택자들의 숨통을 조이고, 실수요자들의 수요까지 억누르는 강한 압박정책을 펼쳤는데, 결과는 어땠나요? 모두가 알다시피, 현 정부의 부동산 정책은 ‘부동산 시장 안정화’라는 소기의 성과를 얻지 못했습니다.
규제가 강했을 때 성과를 얻지 못했으니, 앞으로는 이보다 강한 대책이 나오기는 어렵다는 생각이 듭니다. 즉, 부동산 시장의 규제는 지금보다는 완화될 확률이 매우 높겠죠.
이런 상황이 오면, 규제 일변도의 시장에서 탄생한 블루오션, ‘공시지가 1억 미만’ 투자처는 투자자로부터 계속 관심을 받을 수 있을까요?
아마 외면받을 가능성이 더 클 것입니다. 공시지가 1억 미만 투자처의 장점이 ‘취득세’인데, 취득세가 완화된다면 많은 투자자는 그동안 시장에서 외면받았던 ‘공시지가 1억 이상’ 아파트에 집중하게 될 것입니다.
그러면 지금 적은 투자금 때문에, 취득세 부담이 적어서, 5백만 원 또는 1천만 원이라도 벌기 위해 투자금을 밀어 넣었던 투자자는 불안감에 휩싸일 수 있겠죠.
물론, 소수의 투자 고수들은 다를 것입니다. 이들은 법인을 통해 이러한 주택들을 ‘매집’하면서 어떻게든 이익을 얻겠지만, 그렇지 못한 투자자는 예기치 못하게 ‘공시지가 1억 미만’ 주택들을 장기 보유하게 될 수 있습니다.
그래서 저는 ‘공시지가 1억 미만’ 투자처는 고려하고 있지 않습니다.
예를 들어 누군가 투자금으로 1천만 원을 모았는데 지금 당장 투자할 수 있는 물건이 ‘공시지가 1억 미만’ 밖에 없다면, 지금은 투자할 시기가 아닌 겁니다.
종잣돈을 더 모으고, 모으는 시간에 부동산 공부를 더 해 나가면, 시야도 넓어지고 추후 더 좋은 물건을 고르게 될 것입니다.