전문가가 알려주는 제대로 돈 버는 방법-2

부동산의 덫

끊이지 않는 논란을 일으키는 '가상화폐'란 것이 있습니다.

나이 드신 어르신들로서는 '어디 쓰는 물건'인지 알 길 없는 이 요상스런 물건에 때돈을 번 사람도 폭망을 했다는 젊은이도 출몰하고 있습니다. 이런 세상을 살아가자니 하루 하루가 지뢰밭을 지나다닌다고 해도 과언이 아닙니다.

물론, 전통적인 농경사회처럼 이른 새벽부터 해질녘까지 성실하기만 해도 최소한의 삶이 보장된다면 모르되 쏟아지는 정보의 홍수속에서 '열심히' 보다는 '제대로'하지 않으면 어느새 '루저'로 전락하는 살벌한 도심정글에서 목숨을 부지하는 것은 그리 쉬운 일은 아닙니다  

저는 (1)편에서 도심 곳곳에는 열심히 살아왔던 소박한 소시민을 노리는 승냥이떼들이 어슬렁거린다고 표현했습니다.
그들을 '부동산 브로커'라고도 하고 '부동산 개발업자'라고도 합니다. 예전에는 '시행사'라 불리던 규모 큰 회사들이 부동산붐을 타고 나름의 성공신화를 썼는데, PF(project financing ) 하는 사업자금 대출이 어려워진데다 돈이 될 만한 넓은 땅들이 더 이상 남아있지않는 등 여러 사회적 환경변화에 따라 해체되고 분산되어 새로운 사업영역을 개척합니다.

그들 중에는 그야말로 새로운 트랜드와 참신한 아이디어로 업계를 선도하는 제대로 된 부동산 개발자들도 있지만, 아직은 편중된 정보를 활용하고, 상술로 현혹해서 단발성으로 사업을 펼치는 이들이 많습니다. 그렇게  가격 상승의 소재가 있는 도심 이곳 저곳에 '덫'을 설치하고 '사냥감'을 노립니다. 이런 '사냥감'은  의도하든 하지않았든 언론과 매스컴이 '부동산 정보'라는 허울좋은 제목으로 기사와 프로그램으로 '떡밥'을 던져 특정지역으로 모으는 역할을 해줍니다.                                                                                                                           

그런데, 왜 하필 도심에 이런 승냥이들이 많을까요? 만약 제가 자랐던 시골이나 작은 지방도시라면 누구나 그곳에서 오랫동안 터를 잡고 살아왔기에 '업자'로서는 그릇된 욕심을 품기도 어렵거니와 옆집 숟가락 숫자까지 아는 그들보다 더 많은 정보를 가진 원주민'터줏대감'들이 드글대는 그곳에서 높은'사업성'을 도모하기가 수월하지 않기 때문입니다.
그에 비하면 도심은 그것도 '핫 플레이스'인 중심가는 그야말로 정글이고 밀림입니다.
언제 해가 뜨고 지는 지, 바로 옆에서 어떤 일이 벌어지는지 알 수 없는 소통부재의 사회이고 단절된 세상입니다. 아파트와 시골농가를 비교하면 쉽습니다.                                                   

어찌보면 도시인이야 말로 '헛똑똑이'입니다. 공개된 숫자와 제공되는 데이터에만 의존하니 실체와는 다른 판단을 하기 십상인 경우가 많은 겁니다.

제가 2002년부터 한 자리에서 사무실을 운영하고 있는 '홍대 주변 상권'이 그렇습니다. 내년이면 대형 호재도 있는데다 지속적인 '상업 부동산 가격상승'으로 매스컴을 달구는 지역이기도 합니다.저는 누구에게나 이 지역 부동산중개소의 80%이상은 사기꾼이라고 다소 과격한 표현을 쓰며 경계를 당부합니다.

'부동산'에 관련해서 아주 상식적인 사실인데 일반인들이 간과하는 점이 있습니다.
부동산 거래를 중개하는 입장에서는 가격이 급락하거나 급등하는 상황이 아주 좋습니다. 가격이 안정되면 오히려 일감이 떨어지니 그런 상황은 의도적으로 만들지 않습니다.
높든 낮든 계약이 자꾸 일어나야만 하는 그들이다 보니, 그들의 이익에 따라 약자인 임대인의 사정도 봐주지 않고, 강자인 건물주를 부추키는 것도 서슴치않습니다.
그렇게해서 '젠트리피케이션'을 일으키고'공실 사태'가 발생한다해도 그들에겐 하등 책임을 물을 수도 그런 장치도 없습니다.

요즘 부동산 매매에 있어서는 여기에 주로 막강한 '물주'가 몰려있는 강남권의 '부동산 중개소'가 결탁을 하게 되면서 더 '아사리'판이 되어버렸습니다.
좋은 '재료'라면 매수자를 찾지 않고 그들이 합심해서 '물건'을 만들기도 합니다.제 경험으로는 임대료로 생활비를 충당하려는 일반인들의 경우 대략 20~30억정도를 말씀하시는 분들이 많습니다. 그렇다보니 당연히 이런 가격대 건물이 인기도 많고 귀하기도 합니다.                                                   

이럴때 십시일반으로 서너명의 부동산중개인들이 자금을 모아  건평 30평내외에 3~4층 정도 규모의 아주 오래된 작은 건물을 '작업'해서 싼값에 직접 매입합니다.
그리고선 내구성이나 실용성과는 무관하게(어차피 단기간에 매각할 계획이므로) 겉만 번지르하게 화장하듯 '리모델링'을 해놓고 높은 임대료를 책정해서 우선순위로 임차인부터 유치시킵니다.(이게 가능한 이유는 첫 입주임차인들은 '권리금'이 없으니 비싼 임대료를 내더라도 보장된 임대기간을 보낸 후 높은 '권리금'만 받고 다음 임차인에게 넘겨도 결코 손해가 아니기 때문입니다)
이런 이해관계가 성립되니 임대수익률은 주변 건물보다 높습니다. 이런 상황을 만들고  그 지역이나 부동산을 잘 모르는 매수자를 찾는 과정을 저는 '덫'을 놨다고 표현한겁니다.

원래 오래된 건물이니 그들이 땅값만으로 인수한 건물은 주변 시세보다 훨씬 비싼 값에 나와있지만 높은 임대수익에 현혹된 어리숙한 매수자들은 그들과 오랜 협력관계인 또 다른 부동산 중개인의 온갖 감언이설에 현혹되어 턱도 없이 높은 가격에 계약부터 합니다.
일견 오래된 건물을 매입해서 리모델링을 통해 그 재산가치를 올리고 임대수익까지 최대한으로 끌어 올리는 수고를 했으니 자본주의 국가에서는 정당한 이윤추구를 한 것이 아닌가 싶기도 합니다.