"이것"모르면 부동산 투자 못합니다.
전세 재계약을 앞둔 분들을 위한 편지
부동산 투자에 대한 편견을 제거하는 일은 매우 어렵습니다. 자본주의에 대한 잘못된 시선을 거두는 일은 실전 경험 없이는 불가능합니다. 많은 분들께서 부동산 투자를 결심하면 통장 잔고와 대출액부터 확인합니다. 그리고 곧 포기합니다.
"돈"의 총액을 만드는 방식부터 시작해야 합니다.
"뭔 소리야? 돈의 총액이 모자라니까 포기하는 거 아냐?"
오늘 제가 전해드릴 이 단어에 대한 개념은 무주택으로 재계약을 앞둔 전세 사시는 분, 1주택인데 자산 증식한 사람들 보고 짜증 나시는 분들이 부동산 투자로 전환하실 수 있는 리스크를 감당하는 방법입니다. 이것 모르면 부동산 투자 절대 시작 못합니다.
이 개념은 바로 “월세”입니다.
포기하기 전에 반드시 확인해야 하는 요소는 거주방식입니다. 깔고 앉는 돈을 얼마나 줄일 수 있을지가 투자의 관건입니다.
1. 해외 주재원으로 나가면서 서울 강남의 요지의 34평형의 아파트를 하락에 베팅하여 12억 원에 판 분이 계십니다. 한국으로 돌아올 때가 되자 그 아파트는 30억을 육박하는 가격이 되었고 전세가 12억이 되었습니다. 12억으로 전세계약을 했고 재계약하는 시점이 돌아오고 있습니다.
2. 경기도에 10년 동안 오르지 않는 아파트 때문에 짜증나서 3억에 팔아버리고 전세 선택을 했는데 팔고나서 1년만에 가격이 딱 2배인 6억이 되었습니다.
부부싸움은 물론이고 곧 다가올 전세재계약을 걱정합니다. 이미 전세가격은 임대차법 이후 폭등했기 때문에 이미4억대 후반으로 올라갔습니다.
여러분이라면 이 상황에 어떻게 하시겠습니까?
부동산 투자의 길을 막는 3가지 요소가 있습니다.
1. 타인의 시선(쪽 팔리지 않기 원함)
2. 자본주의 활용방식 거부(안정이라고 생각하는 방식 고수)
3. 좌절 극복과 부부간의 의견 조율의 실패(많이 싸우고 포기하는 단계)
대부분 전세와 자가 거주를 필수라고 생각합니다. 이유는 간단합니다. 월세에 대한 편견입니다. 월세를 살면 뭔가 실패(?)했다는 인식이 있죠. 그러나 월세는 많은 자산가들이 선택하는 자산증식방법 중
레버리지 비율을 극대화할 수 있는 방법 중 하나입니다. 연봉이 높아 현금흐름이 감당이 된다면 월세를 통해 레버리지를 극대화하는 선택으로 역전의 용사가 될 수 있습니다.
"월세 살면 들어가는 금액이 얼마인데 말도 안 되는 소리를 하고 있어?"라고 말합니다.
"계산해보셨습니까?" 저는 되묻습니다.
자산가가 되기 위해서 반드시 필요한 일은 자가 거주를 확보한 이후에 투자처를 찾아서 돈을 시간에 묻는 여정입니다. 그런데 자가 거주가 신봉하는 주거형태가 된 이유는 무엇일까요?
1. 타인의 시선 2. 집주인의 간섭에서 벗어나고 싶음 마음 때문입니다. 만약 자가거주에 만족하신다면 굳이 월세 선택의 이유가 없습니다.
그러나 상위입지로 갈아타기를 시도한다면 소유와 주거를 분리하는 모험을 감행해야하는 왜곡된 시장이 되었습니다.
경제적 자유를 향한 여정에서 누군가의 간섭은 단호하게 거부해야 하는 요소입니다. 그러나 자산을 불리기를 원한다면 안정의 개념을 재정의할 필요가 있습니다.
현재 부동산 함정에 빠진 대부분의 분들과 대화를 나눠보면 공통점이 있습니다.
"많은 돈을 깔고 앉아있다.”
대출 없이 전세를 살거나 대출을 일부 받아 자가 거주를 하고 있습니다. 대출 없이 전세를 사시는 분들은 화폐가치가 타락하는 시점에서 최악의 선택이라고 생각합니다.
월세의 개념을 새롭게 해야 합니다.
그리고 기간을 정한 뒤 계산을 해야 합니다.
1. 월세와 보증금, 소유권을 취득한 자산으로 가능한 대출 이자금까지 4년간(갱신청구권 기한)의 비용 계산
2. 자본총액을 투자했을 때의 예상 수익률 & 소유권 확보의 가치 계산
3. 자녀들의 학군과 친구 커뮤니티 조성을 해치지 않는 입지선정
4. 가용금액에서 움직일 수 있는 현금흐름의 정도로 생활수준 정립
부동산 투자는 돈으로 하는 것입니다. 그런데 내가 움직일 수 있는 총액의 범위를 거주형태의 변화까지 확장시키지 못한다면 돈을 만들 수 없습니다.
풀 대출로 자가를 선택하는 거주 겸 투자의 방식은 저는 추천하지 않습니다. 수익률도 낮을뿐더러 다른 곳에 투자해서 전세 재계약시점에서 투자금 회수의 방법을 사용할 수 없기 때문입니다.
월세를 선택하면 거주를 해결하고 투자에 나서기 때문에 1 주택 취득으로 취득세를 낮출 수 있고 상대적으로 상위 입지를 선택할 수 있습니다. 더불어 소유 아파트에 대해 주담대대출과 세입자의 전세금으로 레버리지를 활용할 수 있습니다.
전세대출을 활용할 수는 없습니다. 주택을 취득하는 순간 은행에서 전세금 회수가 들어오기 때문입니다.
자본주의에 대한 이해가 없는 정부가 만들어놓은 덫이 곳곳에 널려있지만 덕분에 월세에 대한 개념이 투자자가 선택할 수 있는 안성맞춤인 시장이 되었습니다. 시장은 자신의 길을 찾습니다. 시장은 사람들이 생존을 위한 몸부림으로 만들어지는 공간이기 때문입니다.
월세에 대한 개념을 새롭게 해야 부동산 투자의 첫걸음을 뗄 수 있습니다.
기회는 항상 편견을 깨는 작업부터 시작됩니다.
바로 내가 깔고 앉은 돈이 얼마인지 확인해보세요.
그 금액을 종잣돈 삼아 투자할 곳을 찾아보세요. 놀라실 겁니다.
마지막 관문은 월세를 선택하는 용기입니다.
놀라움이 두근두근 무서운 선택의 순간으로 여러분을 내밀기 시작합니다.
투자자의 길이 열리는 경험 꼭 누리시기 바랍니다.
