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by 똘똘한 부동산 펀드매니저 Aug 25. 2021

세상은 넓고, 투자할 부동산은 많다

리츠/펀드/P2P/블록체인? 투자 대상과 운영 전략을 보자

일반인에게 있어서 가장 익숙한 "부동산 투자"는 아파트로 대변되는 주택에 대한 투자가 아닐까 싶어. 주택은 어느 누구든 필요로 하는 필수재에 가까우므로, 모든 사람이 나름 "전문가"로서의 안목을 가질 수 있는 영역인 것 같아. 반면에, 다른 부동산의 영역 (토지, 상업용 건물 등)은 보편적으로는 매물 건당 가격도 높은 편이고, 해당 분야에 관심이 있는 사람이 아니면 쉽게 접근하기 어렵기도 하고, 부동산을 이용하는 주체도 단순 개인보다는 최소한 소상공인, 또는 기업들일 것이니 일반인들이 소위 건물주 로서 임대운영 하는데 있어서 손이 많이 가는 부분이 분명히 있지.

그런데 이렇게 일반인에게 가장 친숙했던 투자상품 으로서의 "주택"이, 금번 정부의 난도질 수준의 부동산 정책 때문에, 만만한 투자상품으로서의 입지를 잃어 가고 있어. 다주택자에게 부과되는 취득세, 보유세, 그리고 양도소득세 등이 만만치 않기 때문이지.

그렇게 해서 주택에 대한 기대수익률이 많이 떨어지게 될 수밖에 없고, 그러면 사람들은 본래 부동산에 투자하고 싶었던 여유자산을 어떻게 하고 있을까? 주식에 투자하는 사람도 있고, 코인에 투자하는 사람도 있고, 금/원자재/외화 등에 투자하는 사람도 있겠지?

그런데, 한번 부동산의 맛을 본 일반인들이 다른 자산군을 부동산과 유사하게 생각할 수 있을까? 예컨대 사실 부동산은 내 전재산에 가까운 돈을 투자한다고 해도, 특수한 상황 또는 물건이 아닌 경우 손실을 볼 수는 있어도 상당히 하방 경직성이 존재하고, 엄청난 대박을 노리기는 어려우나 적어도 안정적으로 나름 매력적인 수익을 낼 수 있는 속성이 있어.

이러한 속성을 들으면 조금 투자 Universe를 잘 이해하는 사람은 "인프라 상품"까지 유사한 분류로 생각할 수 있는데, 사실 인프라 상품의 많은 것들은 투자기간 중 운영수익의 배당으로 모든 수익률이 구성되고 부동산에서 흔히 알고 있는 "시세 차익"이라는 것이 없는 경우가 많아,

그런 점에서 보자면 부동산은 하방 경직성도 있고 나름 수익 잠재력도 충분한 매력적인 자산군으로 볼 수 있겠지?

당초 부동산에 투자한 사람들은 다 이러한 부동산의 수익과 위험적인 특성을 고려해서 판단했을 거라 생각하니, 사람들이 이번 정부의 부동산 정책으로 인하여 주택시장에 대한 접근이 다소 힘들어졌다고 해서 부동산이 아닌 다른 영역으로 자산 배분을 이동하는 것에 대한 의사결정도 쉽게 하지 못할 것이라 생각해. 그러면 만약 이렇게 주택시장에 가지 못한 여유자금들에게 있어서 어떤 대안의 옵션이 있을까?

주택이 아닌 부동산을 생각나는 대로 나열해 보면, 토지(나대지), 공장/창고, 판매시설/식음시설, 업무시설, 숙박시설 등이 있을 것이고, 나열된 모든 자산을 매입하여 소위 말해 "수익"을 창출하기 위한 활동들을 하는데 있어서 상당한 전문성 및 치밀함이 요구되는 것 같아.

그 동안 수많은 개인들에게 있어서 부동산은 그저 사놓고, 임대는 부동산이 알아서 맞춰주고, 큰 문제 없으면 그냥 내가 가지고 있는지도 모를 정도로 조용히 들고 있다가 매각한 경우가 많을 텐데, 손이 많이 가게 되면 아무래도 부담스러울 수밖에 없을 것 같아.

물론, 전문성이 있거나 경험이 있는, 그리고 시간적인 여유도 어느정도 되는 사람들은 부담이 덜할테니 다른 유형의 부동산도 접근이 가능할 것이고, 이들은 오히려 부동산을 매입해서 임대운영하는 모든 것들이 본인 통제 안에 있는 것들을 좋아할테니 기존의 방식대로 부동산에 직접 투자할 것 같아.

그런데 전문성이 없거나 시간이 없는 사람들은 어떨까? 주택 정도는 대단한 지식이 없어도 관리할 시간이 없어도, 충분히 매입 후 임대운영하는데 불편함이 없었을건데, 다주택자가 되기 어려운 상황이니 그들에게 있어서 괜찮은 대안은 "간접투자상품"이지 않을까 싶어.

부동산 관련 간접투자상품은 뭐가 있을까?

일반인들 입장에서 접근 가능한 상품들을 생각해보면, (i) 리츠/회사형펀드의 주식, (ii) 신탁형펀드/일반 신탁의 수익권, (iii) 부동산 관련 대출투자 등이 있을거 같아

이런 것들에 투자하면, 설사 내가 투자한 간접투자상품 내 주택이 포함되어 있더라도 내 주택수에 반영되지 않고, 어느 유형의 부동산을 담고 있든 내가 직접 관리하지 않아도 되니 손이 덜 가서 편안할거 같아. (물론, 소위 말해 전문가들이 임대운영을 대신해줌에도 불구하고 그들이 하는 것보다 내가 더 잘할수 있는데! 라고 하면서 임대운영을 직접 통제하지 못해 아쉬워하는 사람도 있겠지만, 그런 부류의 사람들은 위에 말한대로 여전히 직접투자를 고수할거야)

마지막 한가지 이슈라면 언제든 내가 원할때 매입하고 처분을 할수 있는 정도의 통제권 아닐까?

이와 관련해서, 두가지 용어가 등장하는데 "공모" 그리고 "상장"에 대한 개념을 알면 좋을거 같아

(1) 공모는 영어로 Public Offering이라 하고 실제로 풀어서 이야기 하자면 일반 대중들에게 청약의 기회를 제공한다는 것이야. 그러니, 회사가 새로이 발행하는 주식에 대해 누구에게 청약의 기회를 제공할 것이냐에 대한 이야기이고, 공모를 한다는 이야기는 우리들이 청약해서 주식을 교부받을 수가 있다는 것이지.

그런데 주식을 받았으면? 당연히 처분할 수 있을까? 대부분의 사람들이 알고 있는 "공모주 청약"으로 대표되는 것들은 주로 주식시장에 상장되는 주식의 청약일 것인데, 사실은 모든 공모 주식들이 상장되는 것은 아니므로, 청약을 통해 교부받은 주식은 언제든지 장내에서 매도가 가능하다 라고 볼수는 없어.

일례로, 리츠의 경우, 법의 취지 자체가 일반인에게 부동산에 대한 투자기회를 널리 제공하자는 것에 있으므로, 특별히 예외적인 케이스가 아니면 전체 발행주식수의 30% 이상을 공모, 즉 일반인에 청약기회를 제공해야 하는데, 그렇다고 해서 상장이 의무이지는 않으므로, 이러한 경우 청약해서 주식을 인수한 주주는 내 주식을 특별히 사주겠다는 상대방을 발견하지 않는 이상 내가 주식받은 리츠에서 투자한 부동산을 운영하다가 매각 후 청산해서 수익을 돌려주기까지 기다려야 하는 경우가 대부분 일거야.

(2) 상장은 Public Listing이라고 하는건데 영문에서 볼수도 있듯이 주식시장 내 거래되는 주식의 리스트에 등록한다는 것이야. 그러면 여러 주식투자자들이 참여하는 장에 내 주식이 상품으로 등록될 수 있다는 것이고, 그에 따라 참여하는 투자자들 간 자유로운 거래가 가능하여 유동화가 매우 용이하게 돼.

여기서 사실 상장서 내포하는 주식시장이란 좁은 의미로는 코스피 또는 코스닥으로 일컫어지는 주식시장으로 볼 수 있기는 한데, 최근에는 카사코리아 등의 업체에서 블록체인을 통한 수익증권 또는 주식 유동화 플랫폼을 내놓고 있어. 이러한 플랫폼은 우리가 흔히 이야기하는 주식시장만큼 참여자가 많지는 않지만, 적어도 내가 수익증권 또는 주식을 매입했을 때 그것을 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람이 거래할 수 있는 환경을 만들어 줬으니, 그 트래픽만 충분히 나온다면 비교적 원하는 시기에 매수 매도가 가능할 수 있게 될거 같아. 그래서 넓은 의미로 이런 것들은 유동화 가능성 관점에서 볼 때 상장에 준하는 위치가 되었다고 볼 수 있지 않나 싶어.

한편, 대출상품은 어떨까? 약 5-6년전 부터 우리나라에도 P2P 대출 플랫폼들이 많이 등장하기 시작했고, 그들 중 가장 규모를 빠르게 확장할 수 있었던 플랫폼들은 부동산 관련 대출 플랫폼이었던 것 같아. 위에서 이야기한 공모와 상장 관점에서 이런 상품들을 해석해 보자면, 대출을 최초 취급할때 그 상품에 일반 개인들이 투자할 수 있도록 열어놨다는 점에서 "공모"를 한다고 볼 수 있고, 다만, 한번 투자한 대출상품은 플랫폼에서 제3자에게 팔수 있게 하거나 아니면 플랫폼이 중간에 사준다거나 하는 조건은 못 봤던거 같아. 그러니 내가 투자한 대출상품의 만기가 도래할 때까지 유동화의 자유가 제한되는 것이니, "상장"은 되지 못했다고 볼 수 있겠지?

그렇게 공모와 상장을 둘다 진행한 간접투자상품이면 언제든지 매입 매도가 가능해서 일반 투자자들이 접근하기에 좋은 "틀"이 마련된 거 같아.

여기서 내가 "틀"이라고 표현한 것은, 사실 위에 이야기한 것들은 테크니컬한 조건인 것이지 그것만으로 좋은 "상품"이라고 간주할 수는 없기 때문이야

예컨대 P2P를 통한 투자가 핫하다, 블록체인이라는 최신 기술을 활용한 수익증권이 핫하다 이렇게 이야기 할수가 없고, 결국은 그건 어떤 껍데기를 입히냐에 대한 이야기일 뿐이고 그것을 통해 "무엇"에 투자해서 "어떻게" 운영하는지가 핵심인거 같아.

그러니 한때 유행했거나, 지금 유행하는 어떤 투자방식이라고 혹할 필요는 없고, 결국 본질을 보자! 라는 거.. 요새는 공모주 청약이 인기지? 공모주 라고 해서 모든 주식이 상장 첫날 "따상"을 하지 않고 일부는 떨어지기도 하는 것처럼, "방법" 보다는 "본질"을 파악하는 투자자가 되길 바래.

그럼~!

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