부린이를 위한 단순한 해결책

보통 사람의 최선의 부동산 투자

Hi! 

그 동안 다양한 방법으로 부동산에 대한 투자를 직접 실행하고, 회수하고, 고민하면서 느낀 것 중 한가지를 공유하고자 해.

현행 정부의 부동산 정책은 (일반적으로 볼 때) 다주택자들이 시장의 건전한 흐름을 방해한다고 보는 것이 저변에 깔려 있어. 다주택자들이 줄어들어야 실수요자들이 시장에 남는 물건들을 매입할 수 있고, 그에 따라 더 많은 국민들이 주거 안정을 찾을 수 있겠지?

그렇기 때문에 양도소득세의 체계는 다들 잘 알겠지만 1세대 1주택일 경우 실거주 요건을 채우면 양도소득세를 9억 미만까지는 비과세 해주고 있고, 9억 이상도 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용해 주고 있지.

[소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)]를 참고하면 좋아.

- 비과세 충족을 위해서는 조정대상지역의 경우 보유/거주 모두 2년 이상, 그외 지역(및 조정대상지역의 경우에도 2017년 8월 2일 이전 취득한 물건의 경우에도 해당)의 경우 보유 2년으로 보면 돼

그리고 부득이하게 일시적으로 다주택이 되는 경우에도 요건에 따라 "2개 주택 모두에 대해" 1세대 1주택 처럼 과세혜택을 적용해 주고 있고, 이부분은 [소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)]를 참고하면 돼.

나는 그동안 내가 살 집은 전세로 살고, 그 전세에 대한 전세자금대출을 최대한도로 받고, 그렇게 해서 융통한 자금은 온통 투자를 하는데 활용해 왔어. 이렇게 된 이유에는 첫번째로 1) 내가 (여러가지 여건 상) 살고 싶은 집과 유망한 투자처로서의 집이 괴리가 있었고 2) 살고 싶은 집과 투자하고 싶은 곳이 일치했던 시점에는 그 가격이 너무 높고 대출정책으로 인해 레버리지가 제약이 있어서 투자로 돈을 한번 더 벌고 나서야 접근이 가능하겠다는 생각을 했어.

비거주 투자에 대한 여러 가지 세금 효율적인 방법을 고민하고자 법인도 만들어서 투자했었어. 법인은 초반에는 괜찮았지만, 지금은 다들 알다시피 작년 617 대책으로 인해 민특법상 임대주택사업자를 득하지 않을 경우 양도에 대한 법인 추가과세가 당초 10%에서 20%으로 늘어서, 일반 법인세까지 고려하면 과표구간이 낮게는 약 30% (이익 2억 미만), 높게는 40%(2억 이상) 언저리까지 늘어나게 돼.

개인에게 있어서 양도소득세가 중과 없이 일반과세가 적용되는 경우 최고세율(5억 이상분에 대해 45%)이 무색할 정도로 만만치 않은 세금이거든. 여기에 나중에 법인에서 자금을 빼올 때 또 배당소득세도 발생하는 것을 고려하면 법인의 장점이 거의 없어진 상태야.

(투자에 대한 굉장한 인사이트가 있는 전문가를 제외한) 보통 사람들에게 있어서는 내가 고려하고 있는 투자 옵션들 사이에 기대할 수 있는 수익의 차이가 크지 않다고 생각해. 그러한 경우 설사 내가 그랬던 것처럼 살고싶은 집과 투자하고 싶은 집이 다르다 할지라도, 이 양도소득세 비과세 부분이 굉장히 크게 작용한다는 것에 주목하라 이야기 하고 싶어.

예시를 하나 들어줄게.

5억의 가격으로 매입한 아파트가 있다고 치고 이것을 비과세 요건 채워서 (실거주 후) 매도하려 하니 9억이라고 치자고. 그러면 양도소득세가 비과세니 4억을 번 셈인데,

반대로 실거주하지 않으면서 투자용으로 동일한 가격(5억)으로 집을 사고 향후 매도 시 4억의 소득을 net으로 벌어들이려면 얼마에 매도해야 가능할까?

일단 비교의 공정성을 위해서 비과세 케이스에서의 보유기간이 최소 2년은 될테니, 비거주의 경우에도 2년 이상은 보유했다고 치자고. 그러면 양도소득세가 일반과세를 적용받게 돼고, 종합소득세 구간별 요율을 고려할 때 11억을 조금 넘는 금액에 매도해야 net으로 4억을 벌어들이겠더라고.

같은 소득을 벌기 위한 목표 가격이 20% 넘게 차이가 나는 것이지 (9억 vs 11억)

즉, 내가 실거주를 하지 않고 투자를 하는 것을 고려하는 경우, 투자하는 물건의 향후 매도시점의 예상가격이 내가 실거주하는 곳의 해당시점 예상 가격 대비 20%는 넘게 성과가 좋게 나와야 올바른 투자의사결정이 되는 구조야.

생각했던 것보다 크지? 사람마다 기준이 다를 수 있겠지만, 난 그렇게 생각해.

그런데 그동안의 상승 구간을 놓친 사람들은 이렇게 생각할 수 있어. '이렇게 1주택만 살고 하면 어떻게 그동안 놓친 부의 증가를 따라갈 수 있지? 그동안 전세 살다가 자산증식을 못해서 속도를 올려야 하는데..'

그러한 경우 일시적 다주택 비과세 조항을 충분히 활용하면서, 다주택이면서 비과세 또는 과세특례를 노려보는 것이 좋다고 생각해

글쓰는 현재 기준으로 위에 언급했던 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)를 정리하자면,

(1) 첫번째 주택과 두번째 매입하는 주택 간에는 최소한 간격이 1년은 있어야 하고,

(2) 두번째 주택을 매입한 이후 3년 이내 첫번째 주택을 매도해야 제155조에서 정의하는 특례 적용이 가능해.

다만, 여기서 유의해야 할 점은 두번째 주택을 매입하는 시점에 첫번째, 두번째 주택이 모두 조정대상지역에 속하는 경우에는 조금 더 엄격한 기준이 적용되는데, 두번째 주택 매입(2019년 12월 17일 이후 매입 가정) 후 첫번째 주택을 1년 내 팔고 (and) 1년 내 두번째 주택에 실제로 전입까지 해야 해. (다만, 예외조항으로 두번째 주택 매입 시 잔존하는 임대차기간이 있는 경우 임대차계약 종료시점까지는 유예가 가능해)

그리고 두번째 주택에 대한 양도소득세 또한 비과세를 적용받기 위해서는 첫번째 주택을 매도하고 나서 기산한 두번째 주택의 보유기간 거주기간이 모두 2년 이상이어야 해. 이부분은 아래 링크를 참고..

https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_view.jsp

요새는 조정대상지역 이상인 경우에는 2번째 주택 매입 시 취득세가 중과되어서 취득세 판단에 있어서도 일시적 1세대 2주택 특례를 잘 이용하는 것도 잊지 말구. (두번째 매입하는 주택이 조정대상지역인 경우에 한해서만 유의하면 되고, 둘다 조정대상지역이면 두번째 주택 매입 후 1년 이내 첫번째 주택 매도, 첫번째 것이 비조정대상지역인 경우에는 3년 이내 첫번째 주택 매도하면 중과 배제)

그 외에, 재개발/재건축으로 인해 거주공간이 일시적으로 없어지게 되어 신규주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에 대한 특례 (대체주택 특례) 또한 존재하니 검색해보면 잘 알 수 있을거야.

간단하게만 말하자면,

(1) 사업시행인가를 득하고, 관리처분인가를 득하기 전의 재개발/재건축 물건을 소유하고 있으면 추가로 하나를 더 매입하면 (이후 사업진행속도에 따라 다르겠지만) 최대 6~8년가량 2주택을 가져가면서 양도세 일시적 2주택 효과를 누릴 수 있고, 아니면

(2) 일반 주택을 1주택으로서 보유하고 있다면, 두번째 주택으로 입주권을 매입할 경우 추후 아파트가 준공되어 입주권이 아파트 소유권으로 바뀌고 나서 해당 아파트에 1년 이상 거주함과 동시에, 2년 내 첫번째 일반 주택을 매도하면 일시적 2주택 효과가 그대로 유지돼.

[참고로 여기서 말하는 입주권이라 하는 것은, 재개발/재건축을 잘 모르는 사람에게는 분양권과 헷갈리는 개념이 될 수 있는데,

입주권은 재개발/재건축 지역에서 내가 조합원으로서 주택을 분양받을 수 있는 권리를 이야기 하는것인데, 입주권이 언제 생기냐면, 해당 재개발/재건축 지역이 관리처분인가가 나면 그 때 생기게 돼. 

반면에 분양권은, 내가 외부인으로서 청약에 당첨되어 분양자격을 획득했을 때 그 권리를 말하는 것이라 생각하면 될거 같아.]

다소 시점을 맞추기 까다롭지만, 잘만 이용하면 이를 이용해서 실질적인 다주택 투자방식을 고수하면서도 비과세 혜택을 잘 누려볼 수 있지 않을까 싶어.

다시 한번 정리할게. 본인이 가진 투자 선택항 간 투자결과의 차이가 크지 않다고 생각되는 "보통" 사람의 입장에서 봤을 때는 기대수익률의 미세한 차이보다는 "세금"의 절감에 더 포인트를 맞추는 것이 좋지 않나 생각되고, 그러한 면에서 1세대 1주택 (그리고 일시적 1세대 2주택 특례조항)을 십분 활용하는 것을 추천해.

추가로.. 나는 유치원생 아이를 하나 키우고 있는데, 아이가 자라면서 주거 안정성이 무엇보다 중요한 것 같더라고.. 자녀가 없고 이동이 편한 경우라 하더라도, 지금과 같이 전세/월세 가격이 불안정한 시기에 본인이 투자를 정말 면밀하게 잘 한다고 자신하는 경우가 아니라면 실거주 안정성도 꾀하면서 투자까지 겸하는 것이 아무래도 더 좋겠지?