투자에는 문외한인데, 집은 사야 할까요?
위험추구 성향과 위험회피 성향, 그리고 내집마련
안녕? 이제 여름도 다 지나가는데 다들 휴가는 잘 다녀왔는지 모르겠네.
나는 올해 비로소 왜 사람들이 휴가철에 굳이 말도 안되는 비용들을 감수하면서 극성수기에 휴가를 다녀오는지 마음으로는 이해가 잘 안되었는데, 올해 확실히 이해하게 된거 같아.
아무리 어른들이 직장 또는 사업을 하면서 내가 원할 때 휴가를 갈 수 있다고 하더라도, 결국 아이가 취학연령에 있는 순간부터,
단체를 교육하는 정규교육기관은 부득이 시스템상 일시에 휴식기간(즉 방학)을 가질 수밖에 없고, 그 기간이 모든 교육기관이 유사하게 될수밖에 없고...
정규교육기관에 자녀를 보내는 가족은, 자녀가 방학일 때가 아닌 학기중에 휴가를 가는 것은 크나큰 기회비용이기 때문에 (결석처리로 인한 불편함 + 교육과정을 놓치는 불편함? + 정규 외 교과과정 또한 놓치는 불편함) 온가족이 휴가를 가기 위해서는 방학을 이용할 수밖에 없고, 우리가족 뿐 아니라 모든 가족의 자녀들이 마찬가지로 자녀들을 대부분 정규교육기관에 보내기 때문에 마찬가지 시점에 휴가를 가는 것이 유일한 옵션이고...
그렇게 해서 소위 말해 주말에 반짝 다녀오는 getaway가 아닌 한 대부분이 이렇게 방학시즌을 이용하게 되어 주요 휴양지에서 이시즌에 사람이 붐빌 수밖에 없는거 같네.
그리고 극성수기에 비용이 말도 안되게 비쌀 수밖에 없는 것은 이렇게 휴양지에서 여러가지 서비스를 하고 있는 사람들 입장에서는 위 시스템으로 인하여 1년 농사에 대한 수확 대부분이 성수기에 몰려 있다 보니 (반대로는 다른 시즌에 돈이 안벌리다보니) 사업의 지속을 위하여 부득이 성수기에 가격을 높여야 하는 상황인거지.
당연하다고? 나도 당연하게 생각했는데, 그동안은 싱글이거나, 아니면 무자녀부부거나, 아니면 취학연령아닌 아이를 데리고 있는 가족이어서 자유롭다가 올해 드디어 이 시스템에 속박되다 보니 마음으로도 이해하게 되었어.
서두가 굉장히 길었는데, 이제 본론을 이야기 해볼게
요새는 주식투자들을 많이 하는거 같아. 웃픈 이야기지만 20대 친구들은 부동산가격이 너무 올라 부동산은 소액으로 접근가능하지 않다 보니 재산을 증식시킬 수 있는 몇 안되는 수단 중 하나로 보고 있는 것 같고, (코인과 더불어..? 근데 코인은 너무 변동성이 심해서 아직까지 대중성은 떨어지는거 같아) 주식투자라는 것이 소수 전문가들의 전유물이었었으나 지금은 관련 책들도 많이 나오고, 교육기관에서도 어느정도 교육이 되고, 그리고 전국민의 재테크 관심도가 높아지다 보니 자연스럽게 보편화가 된거 같아.
주식에 투자하려면 증권사에 계좌개설을 해야 하고, 증권사 회원 가입을 하는 단계에 많은 질문들을 받게 돼. 투자에 가용한 재산은 어느정도 되는지, 이런저런 유형의 투자상품에 투자를 해봤는지, 손실을 어느정도 감내할 수 있는지 등...? 내가 이해하기로는 투자자의 위험성향을 이렇게 파악해야 하는것이 의무인 것으로 알고 있어.
자 그러면 이러한 위험성향 분석의 틀을 조금 해석해보자. 우리가 보통 위험(Risk)을 추구하는 이유는 비교적 낮은 가능성일지라도 대박(High Return)을 노릴 수 있기 때문이야. 일반적으로 High Risk High Return이라 하는 것처럼, 높은 위험을 추구할수록 수익의 대박 가능성은 높은 것이 정석이야. 만약에 이 룰이 깨지고 Low Risk, High Return인 상품이 있다면? 그 상품에 사람들이 순식간에 몰릴 수밖에 없고, 수요가 몰리면 가격이 올라서, 결국 기대수익률이 낮아지게 되고 본래의 룰(Low Risk, Low Return)으로 회귀하게 되어 있어.
물론 시장 참여자들의 정보가 불균등할수록 이렇게 정상적인 특징에서 멀어진 상품들이 꽤 오랫동안 비정상을 유지할 수 있을 터인데, 우리나라는 원체 기술이 발달되어 있어서 정보의 흐름이 원활하고, 국민들의 재테크에 대한 열망도 크고 부지런함도 타의 추종을 불허하는지라 대부분의 시장 정보가 상당히 투명하고 참여자들 간 상당히 균등하게 배분되어 있다고 생각해.
그러면, 부동산에서의 Risk, Return은 어떻게 될까?
하나의 부동산을 택하더라도 그 부동산이 어떤 성향을 가지냐 (개발사업? 상가? 빌라? 아파트? 등등)에 따라 위험(Risk)과 기대수익(Return)이 달라질 수 있고,
하나가 아니라 복수의 부동산에 투자한다면 위험과 기대수익의 수준이 높아질 수 있어.
조금 전에 부린이를 위한 단순한 해결책을 제목으로 포스팅을 했어.
https://brunch.co.kr/@presentpark/6
내용의 골자는, 내 투자 인사이트가 부족해서 투자 가능한 옵션간의 기대수익의 차이가 크지 않을 수 있는 일반인들에게 있어서는, 차라리 내가 "실거주"할 수 있는 부동산에 투자하는 것이 좋고, 그 이유는 세금의 차이라고 이야기 했어. 그리고 실거주하면서 세금을 절감할 수 있는 방법은 1세대 1주택, 또는 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세/장기보유특별공제를 이용하는 것이라고 했어.
나는 경제학을 전공하고 금융 바닥에 오랫동안 몸을 담그고 있는 사람이고, 내 주변도 금융지식이 아주 통달한 사람들이 많아. 근데 이상하게도 금융지식이 많아도 무주택자들이 아주 많거든. 그리고 오히려 금융과 관련없는 분야에 종사하는 친구들이 집을 하나씩 갖고 있는 경우를 많이 봤어.
여기서 시사하는 바가 뭘까?
아까 이야기한 Risk, Return의 개념으로 다시 돌아가볼게
보통은 투자성향을 볼 때 크게는 (1) 위험/수익 모두 제로에 육박하는 위험중립, (2) 낮은위험, 낮은 수익, (3) 높은 위험, 높은 수익 정도로 구분할 수 있을거 같아.
일반적인 금융시장에서 (1)번을 추구하는 사람들이 택할 수 있는 상품이 무얼까? 손실을 볼 가능성이 희박한 국채나, 예금이 아닐까 싶어. 국채는 국가가 채무자인데, 국가가 디폴트가 나지 않는 한 손실볼 가능성이 없고, 예금은 우리나라의 경우 은행이 망하더라도 관련법에 의거하여 5천만원까지는 보호가 돼. 그리고 메이저 은행이 망한다면 우리나라 경제에 엄청난 손실을 가져다 줄 수 있어서 국가가 어떻게든 손써서 망가지지 않도록 할거야.
낮은 위험 낮은 수익은 대출?과 같이 높은 이익은 기대할 수 없지만 그래도 이자가 꾸준히 지급되는 상품을 예로 들 수 있겠고, 높은 위험 높은 수익은 당장 배당은 기대할수 없어도 높은 시세차익이 기대되는 성장 주식에 투자하는 것이 아닐까? 물론 금융상품의 범위는 너무 너무 방대해서, 내가 지금 예로 든 것은 아주 대표적인 것들에 불과하고, 위험/수익이 낮냐 높냐도 상대적인 개념이라 일반적으로 정의하기는 어려워.
그럼 일반인에게 있어서 부동산시장에서의 포지션을 고민해보자면,
위에 이야기한 것처럼, 부동산 단한건에 투자하더라도 그 부동산의 상품종류에 따라 위험/기대수익 성향이 달라질 수 있다고 했지만,
우리가 평범한 주택(빌라, 아파트 등)만을 투자옵션으로 갖고 있다고 해보자고.
그러면, 우리에게 있어서 누가 위험중립이고, 누가 위험추구 성향일까?
위험중립인 성향이 투자할 수 있는 상품을 아까 예로 든 것처럼, 위험중립인 사람들은 시장이 어느 방향으로 향하더라도 크게 불편함이 없어야 하는 사람들이야. 한편, 모든 사람들은 거주공간은 반드시 필요로 해. 1세대가 보편적으로 1주택만으로 충분하다고 치자면,
위험중립인 사람들은 무주택으로 있는 것과 1주택으로 있는 것 중 어느 것이 본인의 성향에 알맞게 포지셔닝 하고 있는 것일까? 1주택자이지 않을까 싶어.
반대로 무주택으로 있는 사람들은, 부동산가격이 떨어지면 (상대적으로) 이득이고, 올라가면 (상대적으로) 손실을 보기 때문에 위험을 추구하고 있는 것이야. 금융지식이 조금 있는 사람들은 알겠지만, (주가지수가 떨어지면 오히려 이득이 나는) 인버스 상품을 들고 있는 것이나 마찬가지지.
아까 내 주변에 금융에 대한 이해도가 높은 사람들중 의외로 많이 무주택으로 있다고 했잖아. 오히려 금융지식이 있다 보니 시장을 (욕심내서) 예측하고자 하는 것이고, 예측에 기반해서 지금은 살때가 아니라고 생각하는 것 같아. 반대로 금융지식과 배경이 없는 친구들은 "난 잘 모르겠고, 일단 내 몸 뉘일 곳은 있어야겠어"라고 생각해서 시장 타이밍과 관계없이 일단 사고 보려고 하는것 같고.
거시적인 부동산시장이라는 것은 본질적으로 예측이 굉장히 어렵고, 최근 약 7년간의 사이클을 돌이켜 보건대 오히려 금융지식을 모르는게 약이 되었을 수도 있겠다 싶어.
그러면 우리가 앞으로 접근해야 하는 방향은 무엇일까? 글을 읽고 있는 네가 무주택자인지, 1주택자인지는 모르겠지만, 무주택자라면, 시장 타이밍을 재기 보다는 내가 무리하게 이자를 내야 하는 과도한 대출을 활용해야 하지 않는 상품 정도로 일단 주택을 매입하는 것도 좋지 않을까 생각이 되고, 그리고 기왕 매입하는 김에 위에서 이야기 한것처럼 세금을 고려해서, 내가 실제 거주하고자 하는 곳의 매입을 고려하는 것이 좋지 않을까 싶어
내가 거주하고자 하는 곳이 너무 비싸다고? 위에 이야기한대로 소득 대비 높은 이자를 감내해야 하는 과도한 대출은 문제가 될수 있으니,
만약 내가 거주하고자 하는 곳이 보편적으로 사람들이 좋아할 수밖에 없는 곳이어서 수요가 마를 수는 없을거라고 확신한다면, 전세를 끼고라도 매입하되 그 사이에 다른 곳에 살면서 전세 한두 텀 지나고 나서 입주를 고려해보는 것도 괜찮을거 같아. (다만 아무리 열심히 벌어도 부담이 될수 있는 물건이라면 좋지 않은 옵션 같아. 결국 전세만 돌리다가 나중에 팔면 양도세 혜택도 받지 못하니..) 아니면 당장에는 돈이 적게 들어가지만 나중에 좋은 상품으로 탈바꿈할 수 있는 (자금부담이 적은) 재건축/재개발을 보는 것도 방법이고.
전세에 돈이 또 많이 들어간다고? 정부정책에 따라 지금시점 기준 9억 이상의 아파트를 매입하는 경우 전세자금대출이 되지 않다고 하지만, 그것은 보증상품을 이용하는 경우에 한하므로, 금융기관을 잘 찾아보면 그러한 경우에도 이용 가능한 전세자금대출이 있어. 아무튼, 대출은 다른 게시글에서도 소개했지만 전국의 금융기관을 샅샅이 뒤진다는 생각으로 찾다 보면 불가능할거 같은 상품도 가능한 곳이 있을 수 있다는 것. 발품 많이 팔아보시길!
